近年来，哪个城市的房价最夸张？
有些人说是深圳，连政策都压不住，只能被迫封市；有些人说是厦门，福建有钱人的货币天堂；有些人说是杭州，炒房之都，从房改开始就没有停过。
事实上，许多人并不知道，中国真正的房价神话之城是西北之王——西安。
2011-2015年，西安房价连续5年横盘震荡，几乎被遗忘。
但从2016年3月开始，在房价浪潮的推动下，西安的房价从7886元/平方米爆发。令人难以置信的是，西安的房价已经上涨到现在，总共:
六十二个月！
这是中国任何一个城市都不能垂涎的数字，它也使西安成为中国房地产史上一个横跨调控大周期的城市。
根据消息，目前西安二手房均价已突破17,000元/平米，新房更加疯狂，2020年12月西安新房价格指数较2015年飙升181.2%，居首位。该市已有6个地区房价齐刷突破2字头。
当地朋友告诉我，Xi安人民最应该感谢的应该是房地产中介。近年来，买房的人都实现了财富的飙升，比做生意赚钱多...
当然西安也不是没管过房价，调控过好几次，但是神奇的是，越调越涨，越调越厉害。
例如，前几天，西安再次被中央采访，发表了史上最严格的新政330，限制销售5年，土地供给增加了20%，但新政落地后，出现了不可思议的场面
本地新盘，保利天悦，单价2万元，意向登记人数超过15000人，成为西安历史上第五个万人摇号项目。
一方面政策严打，另一方面新房抢购，西安楼市似乎是一盆浇不灭的火焰，嘶吼着向上猛涨。
但是在这背后，其实我隐约看到，西安的房价正在迷路。
一、一、。
房价没有无缘无故上涨，也没有无缘无故下跌。
研究西安楼市的前提是了解连续62月上涨背后的秘密。
翻阅了近年来西安楼市的所有数据和文件，得到了一个完整的链接:
地缘优势-政策红利-人口政策-全运会
让我们一条一条地看。
在2016年之前，西安几乎落后于二线城市。
但是西安的基础很好，它有独特的优势，一是城市文化底蕴，二是地理位置独特，三是大学资源。
十三朝古都的文化底蕴，让西安有更多的故事可讲，让人民更多地了解这个城市，有利于引进人口。
第二是区位，西安属于西北地区的核心，关中要塞，古代是丝绸之路的起点，地域辐射面较广，自带城市群龙头基因。
最后是大学资源。大学相当于人才。人才是城市动力的源泉，也是资本青睐的因素。只要商业环境改善，这里就会有源源不断的企业落地，类似于武汉、南京等城市。
三大优势奠定了西安成为当代名城的基础，但由于某些原因被耽误了。
2018年2月，西安成功晋级第九中心城市，被定义为西北之王，迎来了真正的历史机遇。
当时，许多城市的负责人还没有意识到人才的重要性，西安采取了大胆的措施
先发布低门槛人才引进政策，开启二线城市抢人大战枪。
接着是西安轰轰烈烈的抢人事件，当时有个段子：去西安旅游的人，无意中被拉到派出所，询问是否落户。
结果表明，这一步使西安有了弯道超车的基础，不到4个月，西安新落户40万人口。2018年，西安市常住人口比2017年增加了38.70万，达到1000.37万，成功晋千万常住城市。
二、二。
政策唤醒了城市潜力，资本和人口大量涌入，直接体现在对住房的需求上，促使房价加速上涨。
当时西安了控制房价过热，采用了摇号制度，但由于买家太多，发生万人抢房事件，曾一度惊动公安，闻名。
但是任何潮水都有尽头。
2019年3月23日，西安市统计局发布了《Xi市2019年国民经济社会发展统计公报》。公报显示，2019年底，Xi安全市常住人口1020.35万，比去年年底增加19.98万。
与2018年相比，2019年Xi安人口流入加速降温，被杭州、宁波、成都、重庆等老牌二线城市超越。
此时西安的房价已翻了一番。
2018年调控大潮当头，问责制出台，所有二线城市行情冷淡，当大家都认为政策、人口红利逐渐消失的西安，房价到头时，西安却给出了截然不同的答案：
逆势上升。
我把原因归结为全运会+控制地。大型活动有这么大的能量，会影响当地的房价吗？答案是肯定的。
参考2008年北京奥运会、2017年天津全运会、2018年青岛上河峰会、未来2022年杭州亚运会、2022年北京冬奥会张家口赛区，承办大型活动需要一定的城市承载力。
因此，你会看到一座城市在活动前夕，将加速投资一系列城市基础设施，而基础设施将使部分人变得非常富有。
这次大型活动将彰显城市实力，提升西安地位。
自从西安被国家中心城市和全运会概念加持以来，整个城市的预期一直在上升，周围的虹吸力突然上升到一个台阶，开始虹吸陕西省的人口。
而且房价上涨带来的财富效应，也促使整个西北五省的富人到西安炒房。
甘肃的一个朋友告诉我，这两年当地有钱人看不上兰州，基本都想在Xi买房，赶上这辆红利列车。
此时西安的房价有些变味。
三、三。
在调控房价方面，西安做了很多努力，层层加码限购限贷，但是如果你深入了解，你会发现，这只是一场表演。由于西安一级市场(土地)从来没有受到限制。
Xi以出售土地而闻名，尤其是进入2021年后，Xi以超过100%的高溢价被开发商抢走。地王一个接一个地进入了15000元的地价时代。
例如，灞三角洲一块地拍了19685元/平，刷新了当地地价记录，后来房价都是奔着三四万元。
地王屡次出现，推高地价，面粉价格上涨，面包价格自然上涨，导致周边二手房价格上涨。
例如，你的房子最初的价格是10，000/平方米。突然，隔壁一片荒地的地价将达到20，000/平方米。你愿意继续卖10，000/平方米吗？
Xi安的房地产市场尤其像早期的深圳，供需矛盾深刻，但深圳真的没有土地，Xi安有大片土地，但我就是不愿意多拍，控地艺术玩得风生水起。
西北人喜欢买新房，西安控地也实行限价政策，导致很多新房房价倒挂。
买就赚的想法导致2021年后，Xi安的很多项目被抢走，再现了三年前万人摇号的盛况。媒体刷热市场，Xi安人躺在纸币的幻觉里，幻想财富暴涨。
但事实上，在热闹场景的背后，Xi安的购买力正在加速透支。
四、四。
事实上，当我们研究房地产市场时，最重要的不是新房，而是二手房市场。
由于西安新房，基本都是倒挂的，买了就赚，不管什么时候都会被抢，反映不出基本盘。
但是二手房不同，反映了这座城市的实际购买量。
根据今年1-3月的数据，西安近90天成交约8800-9200套，即2021年前3个月每月平均成交2900-3100套，仅为2020年月平均成交量的一半，低于2019年同期1万套和2018年同期14000套。
也就是说，西安二手房市场的热度在退潮。
这时有人肯定会说，每个人都去抢倒挂新房啊，没人买二手房很正常，但此时你必须注意一个指标：二手房库存。
实际上已经销售了90221套二手房，租赁房屋达到64870套(实际上高于。
这个数字很高，租的房子越多，说明这个城市的投资属性越高。要知道北京二手房的销售来源是79235套，租了26035套，链家在北京的市场份额远远超过Xi。
除一线城市外，横向对比成都武汉，西安的可售租房来源均居高不下。
因此可以用一句话来解释当前西安市场：一方面人们奔着倒挂去抢新房，以为可以赚钱；另一方面二手房业主觉得不愁卖，只是房价虚高。
但是真正的原因是：西安二手房成交不好。并且330政策表示，西安未来房地产市场的总供应量年均增长20%以上，这一数字非常可怕。
也就是说，未来西安的新房将大幅增加，不再那么稀少，加上二手房库存，这将成为西安房地产市场的不稳定因素。许多人说，有全运会啊，全运会开完之后，会吸引更多的人来买房。
实际上，大型活动对一个城市房价的影响是一种兴奋剂，但是在兴奋剂失去效果之后，接下来要看城市的底层实力。
2017天津全运会后，房价连续三年下跌，2018年青岛上合峰会后，房价直到现在才上涨。
2022冬奥会还没有举行，张家口的房价从炒高到下跌，只用了一年。
你会发现中国很多城市都是这样。。大会前夕，概念炒作响彻全城，透支购买力，等大会结束，利好出尽，炒房客抛盘，房价一路下跌。
历历在目。
五。
最后多说几句。
子木在西安这座城市很有前途，它一定是未来的西北之王，发展空间无限。
但这几年房价跑得太快，远远超过了经济实力。
横向比较这些强二线城市，2020年国内生产总值刚刚超过万亿，人口刚刚超过1000万的Xi安，房价紧跟武汉和成都老二线城市，但后者无论什么数据都碾压Xi安。
并且西安地缘西北，贫富差距很大，富人多套房，年轻人买不起房，出现了明显的购买力断层。
目前Xi虽然经济增长率不错，但行业还没有达到一定的高度。面对新引进的大学生落户群体，他们无法提供高质量的高薪工作，导致当地内卷化严重，收入增长缓慢。
因此近年来西安，更应夯实基础，稳住房价。
日前，几位业界朋友表示，西安房地产是一局，全运会时时刻刻是西安最靓丽的一面，但也可能是房价转折的信号，利好出尽，可能遭遇大批炒房客解套抛盘。
因此现阶段在西安的购房者，一定要弄清楚几点：
倒挂利差较大的新房，可以继续抢购，因为抢购即赚，性价比还是存在的，没办法。
2.对于二手房来说，库存大，新政刚出台，要观察后续交易情况。如果交易量继续下降，那就是房价下跌的信号。把购房时间延长到2021年底。届时，我会根据二手房交易数据推理市场。
西安连续62个月上涨，是时候休息了。
小雨大话房产2021-04-16 16:53:55
