2010年楼市一开局即显露出严峻的味道。
这是2010年开年中央挥出的记楼市调控重拳，也是一个月内中央对国内楼市调控的第五次出手。此前，从二手房营业税2改5，土地出让金首缴提高到50%，到5年内普通住房转让差额征收营业税以及督办18宗房地产闲置土地，密集调控政策的出台已表露中央调控楼市决心的连续加码。
但"久病"的中国楼市却"坚挺如初"--地王依旧频出，房价依旧喊涨，泡沫依旧蓄势，指望楼市调整房价降温的购房者也因此只能一次次地"空欢喜"。"国11条"此番对中国楼市政策的定调能否切合民众心意让高烧房价降温？
1月11日，接受中国商报记者采访的多位地产业界专家、研究机构人士均指出，"国11条"决心打击投资投机需求，但具体对楼市高房价的调控效果如何恐不能过于乐观，仍待具体细则及地方政府的执行力度。
楼市调控从"暧昧"到强硬
中国房地产市场中政策的因素向来至关重要。但由于利益的纠结，此前中央关于楼市的调控向来被指喜欢大玩"暧昧"，关键性政策却不乏模糊其词的表述，因此也让一些激进的地方政府在过去一年中能派生出诸多肆意救市的借口。
但此番"国11条"关乎2010年楼市的调控却开始显示出抑制房价的强硬态度。
对二套房贷政策的明确最为瞩目。"国11条"明确指出，二套房贷政策贷款首付比例不得低于40%。很多业界人士注意到，此前"国4条"有提及"改善性住房需求"的概念，使得遏制投资投机的"二套房贷"措施的实施始终"模糊不清"。而此番"国11条"已明确以家庭为单位，是否首次置业为标准来厘定"二套房"概念，对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求表明明确扼制立场。
中指研究院分析师何田11日接受中国商报记者采访时指出，"改善性住房需求"七字的消失变化意味着国家抑制高房价的决心已明显提升。"在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。"何田指出，"国11条"从严以"家庭"为单位认定二套房的标准无疑封死了商业银行放松操作的空间。
"国11条"首次强硬表态还有利于地方政府的责任明确。"'国11条'中首次提出稳定房地产市场地方政府必须负责，把房地产业的稳定发展与地方政府的工作评价直接挂钩，即房产问责制。"何田指出，"国11条"首次提出"房产问责制"，提出地方政府必须编制政策性住房的三年规划，以及增加普通商品房有效供给，明确提出地方必须清理2009年出台的房产及购地税收优惠措施等要求都是抑制房价的基本策略。
北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，这一系列制度的建立将有望使地方政府此后在给开发商大开绿灯的各方面都受到限制。
何田说，眼下地王频出、地价高企的现象显然已被中央所重视，"国11条"首次强调探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，就是重申土地出让金支付问题，对开发企业囤地炒地进行督察。
同时，"国11条"还对开发企业开盘公示、设定开盘面积等也做出明确要求，明确提出房产项目不得拆分发放预售证，规定发放预售证的面积规模；也首次强调国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
"国11条"还明确提出要防止境外"热钱"冲击我国市场，这是2008年以来楼市调控政策首次重提"热钱"问题。"外资已通过诸如外保内贷等方式，进军内地房地产市场，带来楼市的泡沫膨胀。而每次政府提出要对外资炒楼进行限制时，往往就是房价全面控制的开始。"陈国强说。
"'国11条'从地产供应端、遏制投机及对地方政府绩效评价方面，都做出了具体政策的安排，是对2010年中国楼市的基本定调。"何田称，"国11条"是房地产政策的"分水岭"，中央楼市调控政策将从此前的刺激期步入紧控期。"
在何田看来，"国11条"的下发只是高房价泡沫蓄势下中央紧缩政策"组合拳"的开局，在国务院办公厅文件的传达下，央行、国土部、住建部、银监会等中央相关部委及各地方政府的具体响应配套细则将接踵而至，而细化政策如何制定、执行力度都将最终决定政策效果。
高房价降温动力仍不足
1月11日，虽然受到国务院批准推出融资融券和股指期货消息的刺激，沪深股市大幅高开，但是地产股却集体下跌，成为跌幅的行业板块。
不过，购房者对于政策调控也同样"翻绿"。某地产网站对购房者的一份调查显示，76%的被调查者表示对房价调整感到悲观，"要看地方政府如何执行，执行不到位，房价还是降不下来。"
中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆在接受中国商报记者采访时指出，"国11条"最为明确的二套房贷首付四成政策对于市场的影响可能微乎其微。"目前市场上二套房贷基本执行四成首付，楼市投资投机者普遍资金实力较强，提高一成首付对其影响并不大。"黄玺庆还表示，由于"国11条"没有对利率做出明确规定，"紧首付、松利率"或将成为今年二套房贷的主调，优惠利率对于改善型买家的吸引力比起低首付更大。
而此次"国11条"对于地产开发商而言，更多是预期之内的乐观。
11日，中国商报记者先后致电多位地产企业负责人，与业界专家、地产研究机构的闻风而动的激灵相比，这些与政策最为利益攸关的开发商们却表示出对政策的看淡，多数甚至在政策下发一天后还无暇过问。 开发商对于调控政策的不敏感与开发商及行业普遍"阳光普照"心态下的忽视不无关系。
中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产(600240)总经理陈云峰11日在接受中国商报记者采访时称，"开发商大都已预感到政策会有所紧缩，但整体还是比较乐观。"陈云峰指出，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。
在此前的"中国地产新视角高峰论坛"上， 包括金地、首创、万科(000002)等在内的所有开发商几乎都对地产调控政策表示出乐观预期，称不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产"硬着陆"。以华远地产(600743)总裁任志强为代表的多数地产商坚持认为，在政府继续希望房地产成为带动今年经济增长支柱型产业的背景下，出台更为激进政策的可能性很小。在供应偏紧的背景下，整体的房价在2010年仍将上涨，只不过幅度将比较温和。
随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。但陈云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季节性的，一段时间之后成交量和房价都可能呈现走高的趋势。
陈云峰相信，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩"急刹车"；房地产开发信贷也将是银行"欲拒还迎"的优质产品。
如此而来，中央调控政策虽紧锣密鼓逐一出台，不少城市楼市成交量初现回落迹象，但与此同时，信贷及资本却仍钟情楼市，地王仍在推陈出新，地方政府对于土地财政又是再三难舍，房产开发商又是"粮草充足"，中国高烧的房价理性"回归"恐怕仍是道远路长。
按目前的监测，二手房住宅市场陷入僵局，四大城市的楼市成交量也无一例外都出现明显下滑，显示高房价和连续的政策已导致市场观望情绪升温，但楼市价格目前却未见松动。
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