2010年楼市一开局即显露出严峻的味道。
这是2010年开年中央挥出的记楼市调控重拳，也是一个月内中央对国内楼市调控的第五次出手。此前，从二手房营业税2改5，土地出让金首缴提高到50%，到5年内普通住房转让差额征收营业税以及督办18宗房地产闲置土地，密集调控政策的出台已表露中央调控楼市决心的连续加码。
但"久病"的中国楼市却"坚挺如初"--地王依旧频出，房价依旧喊涨，泡沫依旧蓄势，指望楼市调整房价降温的购房者也因此只能一次次地"空欢喜"。"国11条"此番对中国楼市政策的定调能否切合民众心意让高烧房价降温？
1月11日，接受中国商报记者采访的多位地产业界专家、研究机构人士均指出，"国11条"决心打击投资投机需求，但具体对楼市高房价的调控效果如何恐不能过于乐观，仍待具体细则及地方政府的执行力度。
楼市调控从"暧昧"到强硬
中国房地产市场中政策的因素向来至关重要。但由于利益的纠结，此前中央关于楼市的调控向来被指喜欢大玩"暧昧"，关键性政策却不乏模糊其词的表述，因此也让一些激进的地方政府在过去一年中能派生出诸多肆意救市的借口。
但此番"国11条"关乎2010年楼市的调控却开始显示出抑制房价的强硬态度。
对二套房贷政策的明确最为瞩目。"国11条"明确指出，二套房贷政策贷款首付比例不得低于40%。很多业界人士注意到，此前"国4条"有提及"改善性住房需求"的概念，使得遏制投资投机的"二套房贷"措施的实施始终"模糊不清"。而此番"国11条"已明确以家庭为单位，是否首次置业为标准来厘定"二套房"概念，对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求表明明确扼制立场。
中指研究院分析师何田11日接受中国商报记者采访时指出，"改善性住房需求"七字的消失变化意味着国家抑制高房价的决心已明显提升。"在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。"何田指出，"国11条"从严以"家庭"为单位认定二套房的标准无疑封死了商业银行放松操作的空间。
"国11条"首次强硬表态还有利于地方政府的责任明确。"'国11条'中首次提出稳定房地产市场地方政府必须负责，把房地产业的稳定发展与地方政府的工作评价直接挂钩，即房产问责制。"何田指出，"国11条"首次提出"房产问责制"，提出地方政府必须编制政策性住房的三年规划，以及增加普通商品房有效供给，明确提出地方必须清理2009年出台的房产及购地税收优惠措施等要求都是抑制房价的基本策略。
北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，这一系列制度的建立将有望使地方政府此后在给开发商大开绿灯的各方面都受到限制。
何田说，眼下地王频出、地价高企的现象显然已被中央所重视，"国11条"首次强调探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，就是重申土地出让金支付问题，对开发企业囤地炒地进行督察。
同时，"国11条"还对开发企业开盘公示、设定开盘面积等也做出明确要求，明确提出房产项目不得拆分发放预售证，规定发放预售证的面积规模；也首次强调国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
"国11条"还明确提出要防止境外"热钱"冲击我国市场，这是2008年以来楼市调控政策首次重提"热钱"问题。"外资已通过诸如外保内贷等方式，进军内地房地产市场，带来楼市的泡沫膨胀。而每次政府提出要对外资炒楼进行限制时，往往就是房价全面控制的开始。"陈国强说。
"'国11条'从地产供应端、遏制投机及对地方政府绩效评价方面，都做出了具体政策的安排，是对2010年中国楼市的基本定调。"何田称，"国11条"是房地产政策的"分水岭"，中央楼市调控政策将从此前的刺激期步入紧控期。"
在何田看来，"国11条"的下发只是高房价泡沫蓄势下中央紧缩政策"组合拳"的开局，在国务院办公厅文件的传达下，央行、国土部、住建部、银监会等中央相关部委及各地方政府的具体响应配套细则将接踵而至，而细化政策如何制定、执行力度都将最终决定政策效果。
高房价降温动力仍不足
1月11日，虽然受到国务院批准推出融资融券和股指期货消息的刺激，沪深股市大幅高开，但是地产股却集体下跌，成为跌幅的行业板块。
不过，购房者对于政策调控也同样"翻绿"。某地产网站对购房者的一份调查显示，76%的被调查者表示对房价调整感到悲观，"要看地方政府如何执行，执行不到位，房价还是降不下来。"
中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆在接受中国商报记者采访时指出，"国11条"最为明确的二套房贷首付四成政策对于市场的影响可能微乎其微。"目前市场上二套房贷基本执行四成首付，楼市投资投机者普遍资金实力较强，提高一成首付对其影响并不大。"黄玺庆还表示，由于"国11条"没有对利率做出明确规定，"紧首付、松利率"或将成为今年二套房贷的主调，优惠利率对于改善型买家的吸引力比起低首付更大。
而此次"国11条"对于地产开发商而言，更多是预期之内的乐观。
11日，中国商报记者先后致电多位地产企业负责人，与业界专家、地产研究机构的闻风而动的激灵相比，这些与政策最为利益攸关的开发商们却表示出对政策的看淡，多数甚至在政策下发一天后还无暇过问。 开发商对于调控政策的不敏感与开发商及行业普遍"阳光普照"心态下的忽视不无关系。
中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产(600240)总经理陈云峰11日在接受中国商报记者采访时称，"开发商大都已预感到政策会有所紧缩，但整体还是比较乐观。"陈云峰指出，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。
在此前的"中国地产新视角高峰论坛"上， 包括金地、首创、万科(000002)等在内的所有开发商几乎都对地产调控政策表示出乐观预期，称不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产"硬着陆"。以华远地产(600743)总裁任志强为代表的多数地产商坚持认为，在政府继续希望房地产成为带动今年经济增长支柱型产业的背景下，出台更为激进政策的可能性很小。在供应偏紧的背景下，整体的房价在2010年仍将上涨，只不过幅度将比较温和。
随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。但陈云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季节性的，一段时间之后成交量和房价都可能呈现走高的趋势。
陈云峰相信，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩"急刹车"；房地产开发信贷也将是银行"欲拒还迎"的优质产品。
如此而来，中央调控政策虽紧锣密鼓逐一出台，不少城市楼市成交量初现回落迹象，但与此同时，信贷及资本却仍钟情楼市，地王仍在推陈出新，地方政府对于土地财政又是再三难舍，房产开发商又是"粮草充足"，中国高烧的房价理性"回归"恐怕仍是道远路长。
按目前的监测，二手房住宅市场陷入僵局，四大城市的楼市成交量也无一例外都出现明显下滑，显示高房价和连续的政策已导致市场观望情绪升温，但楼市价格目前却未见松动。
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日前，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，有些人认为，存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。而另一些人则认为，这对于地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，房价在信贷政策上失去空间后会现拐点。
挺稳派
调整仅具象征性意义
降低房价不是简单的货币政策问题
央行突然决定从本月18日起，上调金融机构的存款准备金率0.5个百分点，引起各方对货币政策走向的猜测。笔者认为，央行的这个动作，仅仅具有象征意义，并不表示今年的货币政策适度宽松的基调将有任何改变。
虽然中国经济去年实现了8%的预定增长目标，但这并不表明，中国经济将在2010年自然步入健康快速的通道。2009年中国经济的不俗成绩，几乎全是政策刺激的功劳，特别是货币政策。政府的刺激政策，在去年把经济“扶上马”以后，在今年还必须“送一程”。只有等到经济靠自身的内在力量，也就是民间的消费和投资足够带动自身的时候，包括货币政策在内的政策刺激政策，才可以放心地退却。
但是，凡事过犹不及，宽松的货币政策，在某些情况下，来点儿一定程度的反向操作，也有必要。央行调控的艺术性和科学性，正在加强。此次，不但时机选择比较合适，而且几乎出乎所有人的意料。我们知道，政策，尤其是货币政策要有效，必须在一定程度上超越人们的“合理预期”，否则，市场上理性的人提前行动，将消解政策的效果。
0.5个百分点，幅度相当有限。要知道，这是2008年下半年以来，央行首次向上调整准备金率。准备金率在这期间，曾四次下调，已接近临界低点，即便上调0.5个百分点，也不意味着银根就真的收紧了。它不过是从相当宽松，回归到适度宽松的“本来面目”。
现在，人们与其说是担心通胀，不如说是忧虑资产泡沫，包括股价。以京、沪、穗、深为代表的中国部分城市的楼价，确乎超出了普通居民的想像力和购买力，但是，单靠紧缩的货币政策，是无济于事的。高房价，是地方政策土地财政、央企庞大利润不受约束、部分富裕人群投机炒作相结合的结果，货币政策，仅仅是被利用了的手段。货币政策过度紧缩，也许不是某些制度所允许和承受的，而且会殃及普通投资者这个“池鱼”。所以，降低房价，不是简单的货币政策问题。
所以，央行此次调整准备金率，不过是一次打招呼。据《上海证券报》
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只是微调，不必恐慌？
与货币政策拐点论相对的是，很多经济学家认为，这次存款准备金率的上调，“只是微调，不需要恐慌”。
央行研究局原副局长景学成也持这种观点，他认为不要将此误读成为中央意图退出刺激政策的信号。他表示，此次央行上调存款准备金率属于正当防卫，或者说正常手段，新年首周银行即放贷6000亿元，央行只是应势而动。
也有地产商对此政策“不以为然”，受访开发商表示，此次上调的幅度不大，对房地产企业的影响有限，对投资客的恐吓意义更大。
富力执行董事吕劲表示，此次调整仅为0.5个百分点，影响并不大。中国的地产企业，尤其是大型房企，在经过了2008年最严峻的考验后，对现金流的控制普遍有所增强，因此受到的影响并不大。而对于中小房企而言，即使银根不紧的情况下，银行放贷时也有所顾虑。
保利地产副总余英亦认为，该项政策虽可能会影响开发商的投资规模，但影响较小。“相对来说，投资客对于这一政策会更敏感。”余英表示，近期国家出台的一系列政策，包括央行出台的政策，都意在传递一种讯息，就是让投资客收手。
辉立证券分析师陈耕表示，此次调整相对来说还是比较温和的，意在打消通胀预期，但地产商2010年可能需要收缩战线。宗和
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名叫“看得见的手”的小弟遇到了房价调控难题，来找名叫“存款准备金率”的大哥。“存款准备金率”说——
别迷信哥 哥只是个传说
2007年以来，存款准备金率的调整源于房价，看起来与房价有非常强的相关性。其变化分为三次较明显的调整，笔者称之为“三变拍案惊奇”。
变，2007年1月到2008年8月。这个阶段经过15次频繁上调，存款准备金率在一年半时间里翻了一番。随后房地产市场跌至“谷底”。
第二变，2008年9月到2009年12月。根据2008年房地产市场低迷的情况，存款准备金率结束了能上不能下的神话，急转下调。而同期房地产市场则逐渐回暖，创造了一个又一个
价格神话。
第三变，2010年1月12日开始的新时期。随着央行再次上调存款准备金率，我国的准备金率终于完成了一个“升高—降低—升高”的循环周期。
但是，房价涨跌与存款准备金率涨跌真的如总体趋势所显示的那样具有高相关性吗？笔者认为远远不是。
存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，而众所 我们的银行信贷总量是年初根据刺激经济的需要另行制定的。也就是说，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。
当然，并不是一点意义都没有。我们大可以猜测一下，此次存款准备金率上调可能是杀鸡儆猴给观众看。民众皆曰：房价高。如果相关部门一点儿都不作为，恐怕真出问题难辞其咎。
回顾一下存款准备金率“三变”。
“变”存款准备金率上调15回房价才有所松动。
“第二变”存款准备金率下调之后多半年房价才开始上涨。
到这里，我们基本可以定调：在调控房价的政策组合中存款准备金率“不太灵”。
“第三变”从今天开始，其政策影响能出其外吗？难！
所以，别理存款准备金率这茬儿，且去浅斟低唱。 张朝峰
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挺跌派
调整或致房价出现拐点
上调存款准备金率将会使楼市拐点真正到来。中国人民银行前日宣布,存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。业内有专家认为,存款准备金率上调意味着离加息不远,这对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗,而房价在信贷政策上失去空间后会出现拐点。
房企现金流或受影响
据了解,调整存款准备金率是进行宏观调控的手段之一,如果存款准备金率为14.5%,银行吸收客户的100亿元的存款中,就只能放贷85.5亿元,14.5亿元则要存进央行当存款准备金;如将其上调0.5%,则银行放贷就要少0.5亿元。
满堂红研究部经理周峰预计,本次调整存款准备金率将会冻结3000多亿元流动资金,主要是增加银行的储备金,等于可以对市场放贷的资金减少了3000亿元。“就开发企业的开发性贷款或居民的购房贷款角度而言,银行会更偏向于减少资金实力相对较小的企业或个人的贷款。”据统计,去年1到11月,房地产业4.8万亿元的资金来源,其中有约3万亿元来自银行贷款。
戴德梁行总经理李庆文表示,调整存款准备金率对开发商的现金流将会造成很大的影响,开发商的现金流将会减少,不排除对开发进度造成一定的影响。
楼市或迎来拐点
中国知名房产专家陈真诚表示,本次调整存款准备金率意在收紧银根,对房地产影响将会很大。他分析,从过往经验来看,存款准备金率上调意味着加息的很快到来。而一旦加息,楼市将会观望引发降价,拐点将会真正到来。
陈真诚认为,存款准备金率上调影响的将主要是开发贷款,但经过2009年的大放贷,大型开发商中的绝大多数已经贷了不少款,手里不缺资金,中小开发商本来就难以贷款。因此,这次调整依然主要是信号作用,主要是对房地产预期产生影响,使得买房者如2008年那般进入观望状态。
某大型开发商向记者坦言,上调存款准备金率确实带来不少压力,以前的“不愁卖”心理已经开始转变为“不卖愁”,如果成交量持续下滑,不排除春节期间将会采取降低楼价的措施销售。
据记者了解,随着近期国四条、国十一条等一系列政策出台,开发商的推货速度明显加快,优惠幅度也明显加大。
将助推加息提前到来
广州市社科院科研处处长彭澎表示,人民币存款准备金率上调0.5个百分点,显示出加息周期可能提前到来。业内人士表示,存款准备金率和利率都是货币调控政策的组成部分,在一个阶段内,存款准备金率的调整往往伴随着利率的调整。这样一来,买家的供房压力增大了,买房投资行为也会减少。
地产专家邓浩志认为,该政策虽然并不是直接针对房地产市场,但对房地产市场却是有着较大影响。就市场心理影响而言,在行业政策与货币政策的双重夹击下,买卖双方的心理预期正发生微妙的变化,楼市有可能马上出现一波集体观望潮。也就是买家都选择观望暂不出手购买,而卖家因为暂时还不缺钱也选择观望,而不选择降价促销的态度,今年的季度市场成交应该会出现一定程度的萎缩。据《信息时报》
购房者开始观望房价降温序幕或已拉开
站在新年的门槛上，回望2009年，房地产市场实在是创纪录最频繁的领域之一。
有关部门公布的数据显示，北京商品房均价2009年全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。这是十年来北京房价涨幅的一年。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，2009年中国房地产市场迅速实现V形反转，由低迷变为亢奋，也由“去库存”变为“挤泡沫”。
这一切都使得决策层出手成为必然，宏观调控开始打出“组合拳”。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，最近出台的政策只是开始。
外电从中嗅出的味道是“中国房价要降温”，中国老百姓则希望共同的新年愿望不要落空：买得起房子。无论如何，有泡沫就要挤，一旦它自己涨破，可就不好收拾了。
尤为关键的是，房地产业与GDP以及财政收入之间的紧密关系终须“松绑”。正如首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授所说，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。
事实上，政府调控楼市的政策及表态密集出现，加重了购房者的观望气氛，京沪穗等主要城市的一二手房成交量上周全面走低。
人们也许更愿意相信，这是房价要降温的序幕。 吴明
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购房者说
“面对高房价 我只有被动等待”
我们许多人看到 “上调存款类金融机构人民币存款准备金率”这条新闻可能都不会理会，觉得和自己没什么关系。但这个消息却会让房市产生一次波动。虽然央行强调此次调整是因为担心一二季度通胀压力加大，与去年同期相比，一季度物价指数是明显上升的。但是每一次金融方面的调整，都会与房地产有着千丝万缕的联系。
我看完了突然觉得整个动作又是个 “中立”的。
往乐观处想，本次上调存款准备金率会给房地产带来一定的观望气氛，但是不会有太大的影响。上调准备金率会适当地增加开发商的融资成本，但是不会实质地改变目前房地产业的现状。“国十一条”安定了房地产市场的信心。
往悲观处想，吃亏的最终还是购房者！金融链条是一环扣一环，贷款缩紧了，开发商手头就紧了，所以又会有各种费用出来，这似乎是每次金融调整的必然！！到最后，购房者的腰包就空了。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。
当然我还有另外一种异想天开的想法，上调准备金率会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。导致房价下跌，这当然是人民愿意看到的。不过只是白日梦吧！！
反正无论什么政策，最终楼市会是什么结果，我也只有被动的等待啊！王文
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