主城改善时代将临，刚需置业如何抓机会“拣漏”？

2018年1月西安主城区新房均价达到10433元/㎡，保持着令人惊喜交加的22个月连涨势头。2017年的多次调控产生的行业利空，对房价和购买力起到一定的抑制作用，但终不敌城市利好导致的强大预期，房价非但没有下降，依然保持着稳中有挺态势。

2018年会怎么样？“平稳增长，稳中有涨”基本面不会改变。一是各种利好开始由虚落实，西安（咸阳）为关中城市群“核心城市”，吸附力持续增强；二是2017年西安土地交易价格稳步上涨，品牌房企打造的品质盘将有更多涌现，硬成本逐步上升，价值推动房价上升。

2018将是改善全面主导的时间。从产品和房价看，目前曲江二期、浐灞核心区、大明宫等板块正进入改善时代，刚需刚改置业的选项正在逐步减少。如何在新的态势下看区域的价值更新，从而实现精准置业？大明宫板块在2018年会有什么变化，刚需置业如何抓机会“拣漏”？

区域变化新看点

大明宫板块的发展定位是“成为集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的、具有国际水准的区域”。经过多年的发展，居住、文化、旅游功能已体现，休闲、商贸正在加强。2018年将有几个变化，进一步助推其价值提升。

一是交通及形象变化。

首先是地铁4号线通车。按照时间节点，2018年将迎来地铁4号线的通车。4号线北接高铁北客站，南到航天基地，从太华路南北穿越大明宫板块腹地，在区域内设有常青路站、百花村站、余家寨站、玄武路站、大明宫站、含元殿、火车站（西安火车站）等站点，还与地铁2号线、1号线、3号线实现换乘，通达全城，将极大地提升区域居住人群的出行便利度。

其次是两个立交桥的通车。一是北二环太华路立交，二是凤城八路太华路立交，其中凤八立交已在2017年已经初步实现东西向通车。这两个立交，有望在2018年全面实现通车，地面交通状况将彻底改观。

在地铁4号线和两个立交全面通车后，太华路将进入全面的改造完善，在南起环城路，北到北三环之间，太华路将全面实现交通轴、景观轴、生活轴、商业商务轴功能。太华路将是继未央大道之后的又一条城市形象轴，大明宫板块东、北两翼的面貌也将随之一新。

二是商业商务变化。

大明宫板块太华路沿线，除了大明宫遗址公园外，目前有工业文化遗存大华1935、万达广场、四海唐人街等大型商务商业休闲消费场所，2018年还将启动至少3个区域配套级的文商旅项目。

复星集团打造的产城一体项目“文旅蜂巢”，规划总建面约90万㎡，在2018年1月已经取得首批建设用地，项目将为大明宫板块提供又一个休闲商业街区、品质购物中心、艺术LOFT等为一体的商业商务地标。

2017年落定的还有新光集团投资的“新光大明宫”文商旅综合体，规划建面30万㎡；浙江宋城集团投资7个亿，占地约100亩的“西安千古情景区”项目等，这三个区域配套性项目，将成为2018年助推大明宫板块价值提升的新看点。

如果说地铁线就是财富线，地铁4号线无疑是最富有的一条，直通省市政务核心圈，途径熙地港、万达广场、芙蓉新天地等大型商圈，更穿过大明宫、大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园。太华路作为连接南北的重要干道和大明宫遗址公园的东大门，已成为西安活力、备受瞩目的新兴热点商圈。

楼市发展新动态

西安有句话说“南有曲江，北有大明宫”，从文化旅游维度看，两者可以对等，但从城市发展和居住功能维度看，两者自然是有较大差异，可谓各有千秋。但正是因为大明宫的价值和城市发展的态势，大明宫板块作为主城区的热点板块一直，早是各类房企争相进驻的板块，尤其是最近3年来，完全成为了品牌房企逐鹿之地。

中海、恒大、绿地、碧桂园、华远、正荣、旭辉、万科、万达、保亿、龙湖、中建、金科、中航里程、紫薇、经发等知名房企相继在这里落子，区域房价也一路水涨船高，过去五年，大明宫板块受品牌房企楼盘房价上涨过快影响，板块均价高于其他，5年涨幅61%。截止2018年1月，在售楼盘的房源价格已在12000-15000元/㎡。区域均价已超越西安总体房价水平，大明宫板块也正成为刚需刚改“买不起”的区域之一。

随着2017年的多块土地成交，大明宫板块尤其是北翼已再无更多建设用地可推，对于瞄准大明宫置业的人来说，从板块内不断减少的土地供应量和所傍重的资源看，太华北路沿线及其东侧已是目前的选择。截止2018年1月，从刚需刚改置业的角度看，目前可选房源有限。

万科幸福里（一期）、绿地香榭花城、华远枫悦、金科天籁城、碧桂园·天玺、西派国际、中航樾公馆、白桦林明天（北区）等已目前已处于尾期或无房可售状态。中海太华府目前首推房源中仅剩188㎡的大户型，均价15000元/㎡左右，让刚需族望尘莫及，后续房源推出时间未定。恒大帝景目前主推二期14号楼高层装修房，面积为88-109㎡的两室和三室全明功能户型，均价12000元/㎡，价格在目前的大明宫板块来看，也不算高了。

正荣府项目，目前尚无确切的推出时间，预计要到春节后。2018年，将有旭辉项目、万科幸福里二期、中海太华府后续房源、绿地项目、保亿项目等问世，产品变化，价格升高，已无悬念。

从大明宫板块的发展趋势看，目前是在成型基础上的不断成熟，区域价值不断提升；从土地供应看，可开发的空间越来越少，新房供应在1、2年之后，或将进入尾声；从开发商追求的产品价值和回报看，改善型产品全面登场是趋势。大明宫板块刚需产品时代正面临终结，而从置业时机看，当下或是刚需刚改不可多得的“捡漏”机会。

怎么看恒大帝景？

前面说到，目前在大明宫板块置业的话，多数楼盘处于无房可售或户型偏大价格偏高状态，唯有恒大帝景二期还有适合刚需刚改选择的房源。从户型和价格看，目前在板块内具有稀缺性。怎么看恒大帝景二期？

1月18日下午，在凤城五路与经九路十字，编辑碰到了一对90后小夫妻，聊了几句得知，他们已“转了周围好几个楼盘，不是面积太大，就是已经没有房子可卖，看着恒大帝景各方面感觉还可以，特别是目前的户型和价格。” 这对年轻购房人的体验，不仅反映了大明宫板块的现状，也是西安楼市当下的一个缩影。

恒大帝景编辑之前在不同的时间段看过多次，客观地说，留下的印象还不错。

就项目本身而言，社区园林层次感，内有景观湖；会所气派且功能多，有室内恒温游泳池、桌球室、乒乓球室、棋牌室、健身设施；还配有幼儿园、户外运动设施等，可满足业主健身、娱乐、休闲等需要。社区景观和多功能会所，目前板块内其他项目不可比。

装修使用的材料，如门窗、卫浴、安防、新风系统等的用材，多为知名品牌厂商定制，品质感较高。恒大的金碧物业具有国家一级资质，在安保、业主服务等方面较有特色。虽有部分业主期待恒大在西安可以做得更好，提出各种建议，但从恒大在西安已入住项目的总体情况看，业主满意度逐年上升。

从居住生活的角度看，步行10范围内，地铁4号线百花村站；10范围内，可达太华路万达广场、凤城五路赛高世纪金花、辛家庙麦德龙；地铁二号线凤城五路站、西安市第三医院、中医医院等。日常生活所需的交通、购物、医疗保健等，都具备且品质不低；学校方面，孩子上学要到赵村小学、陕师大附小锦园学校、西安高级中学等，项目东侧2017年确定的绿地代建的公办学校落成后，孩子就近学或更方便。

在售的恒大帝景二期位于项目的南侧，与一期隔了一条修建中的凤城四路，地块方正且独立成组团，规划设有一个幼儿园。共享大配套之外，凤四打通后，未来距地铁4号线百花村站更近。

恒大帝景是恒大集团在西安北城的中高端住宅，总占地约164亩，约有3100多户，是一个大社区。从园林和小区内的配套设施来说，能满足“全龄段”业主的品质生活需求。这在大明宫板块的小区中，目前不多见。关于项目的更多详细情况，可参阅本微之前的推文《恒大帝景价值解读，除了精装之外还有哪些亮点？》。

在1月18日编辑踩盘时所见，恒大帝景一期已逐步进入交房期，小区的多功能会所、部分底商已经营业，一路之隔的万科幸福里已局部入住，商业街不少店铺已经营业，生活氛围已初步形成。

2018置业需要新观念

目前的大明宫板块房源的供应，处在刚需刚改房源供应的“断档期”，在恒大帝景二期等项目可供选择的刚需户型刚需价之后，将不可避免进入全面改善的时代，而房价目前也再一次进入变化的前奏期。此时置业大明宫板块，恒大帝景二期是不是一个“捡漏”机会，各位购房人自可衡量。

2018年，是西安楼市全面进入品牌房企比拼的标志年。群雄逐鹿时代，各大品牌房企将集中推新，改善型产品改善型房价，将是年度楼市的显著标志。越来越多的板块全面进入改善时代，买房置业光有情商没有财商，缺少办法和新观念，将会更难选择。

对刚需置业而言，或将面临两个问题：一是按照“房价涨收入不涨”老观念看，越来越多的板块正进入“买不起”阶段，犹豫不决不能及时出手，“最后的机会”也将失去；二是面对越来越高的房价，在个人或家庭收入提高的前提下，不得不增大购房成本预算，或将有更多机会。

本微近期已多次发布关于2018年楼市态势的推文，提出了不少看法和建议，想必坚持关注本微的购房人士已有自己的判断和决定。是原地踏步望而兴叹，还是与时俱进接受现实？楼市的卷子已出题，我们该如何答卷？

编辑=周鑫 编审=徐红

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