楼市惊涛骇浪，赛道还能怎么换？

前言

上海，单价18.9万元、单套总价平均约6000万元的豪宅，158套秒光了；

北京，某片区的次新房，半年涨幅已经超过30%；

深圳，科技园的高品质次新房，较之去年10月份，近期成交价也涨了10%；

深圳，福田百花片区的两房约80平户型，从去年4月份790万元成交，到近期970万元成交，10个月里涨幅超过22%。

……

看完这些数据，有人觉得北上这两个一线城市的楼市表现不错，深圳楼市持续的自我调整似乎也有些见效了。

但是，这也只是某些片区某些地段的某些房子具备这样的状态。毕竟整个中国房地产市场都是在调整期，连住建局也在想方设法要做到“止跌回稳”，可见楼市要真正回归正常市场还任重道远。

深圳一些声音说“这几个月的二手房市场成交量迅速升温，创下4年来最强开局”，然而就网签数据和挂牌房源来看，显然是相悖的，

2025年3月17~23日，深圳一二手房周度成交情况如下：

——新建商品房成交698套，环比下跌5.42%，其中住宅成交675套，环比下跌5.06%；——二手房成交1705套，环比下跌2.68%，其中住宅成交1462套，环比下跌1.15%。

一二手房及住宅交易量下降，挂牌房源却在节节升高。

根据公开在售二手房源量数据统计，截至2025年3月10日，深圳全市共67662套有效二手房源在售，较此前一周增加1917套，二手房挂牌量同比激增40%。

其中，龙岗、宝安和南山三区增量分列前三：龙岗区二手房源量有效在售17636套，宝安区有效在售12131套，南山区有效在售11730套，三个区较之上周均呈增长状态。

有效在售房源持续增加，深圳的房东出清或换房意愿显然还是比较强的，谁也不知道是不是接下来成交价还会不会更低。

不止如此，成交周期也在拉长。连不少优质地段的房源，成交周期也从45天拉长至112天。显然，这不是触底反弹，而是“以时间换空间，以价格换成交量”的僵持战。

回看2024年迄今，深圳累计出台了17次救市政策，甚至有开发商通过各种手段将首付降至1成、利率跌破“3”，然而市场反应冰冷，购房者不买账。

对卖家来说，不亏就是赚，少亏是幸运；对买家来说，买错是深渊，买对也未必是天堂。

皆因市场全变了，时代不同了，刚需自住宁可错杀也不敢错买；置换改善的朋友们，宁愿降杠杆舍弃面积也要保地段保品质生活；至于投资，除非真正值得的房子，要么收手，要么换赛道了。

2025年10期（03月17日~03月23日），深圳全市一二手商品房成交简要：

一手房成交概述：

♢总成交量：商品房成交698套，环比↓5.42%，其中住宅成交675套，环比↓5.06%

♢区域成交排名：①宝安区174套；②龙华区166套；③龙岗区126套

♢住宅成交排名：①宝安区169套；②龙华区166套；③龙岗区125套。

二手房成交概述：

♢总成交量：二手房成交1705套，环比↓2.68%，其中住宅成交1462套，环比↓1.15%

♢区域成交排名：①龙岗区386套；②福田区300套；③罗湖区264套

♢住宅成交排名：①龙岗区362套；②南山区226套；③福田区225套。

全市新房成交综述：一手住宅成交698套

深圳全市开发商品房共成交698套，环比↓5.42%；成交面积70786.49㎡，环比↑24.65%。

其中：

①住宅，成交675套，环比↓5.06%；成交面积69400.7㎡，环比↓4.76%；②商业，成交22套，环比↓12.00%；成交面积1336.84㎡，环比↓30.98%；③办公，成交1套；环比持平；成交面积48.95㎡；环比持平；④其他0成交。

• 各区新房住宅成交排名，宝安区居榜首

①宝安区，成交169套，成交面积18168㎡；②龙华区，成交166套，成交面积16688㎡；③龙岗区，成交125套，成交面积11844㎡。

• 各区商业成交排名，坪山区居榜首

  
  

①坪山区，成交9套，成交面积415.65㎡；②宝安区，成交5套，成交面积209.66㎡；③福田区，成交3套，成交面积238.3㎡。

• 各区办公楼成交排名，南山区居榜首

①南山区，成交1套，成交面积48.95㎡；②其他各区，成交0套。

• 各区其他物业0成交排名

成交户型：90~144㎡户型占比最高

本周2个项目获批预售，住宅批售面积总计6.4万平米

本周共2个项目获批预售，均为住宅项目，批售住宅面积约6.4万平米（环比↑137.95%），共690套（环比↑127.72%）。

深圳二手房数据：二手住宅成交1462套

根据@房地内参 监测，上周深圳全市二手房成交1705套，环比↓2.68%，成交面积约187561.55㎡，环比↑17.15%，其中住宅成交1462套，环比↓1.15%，住宅成交面积约147720.46㎡，环比↑4.27%。

住宅成交前三区域分别是：

①龙岗区，成交362套；②南山区，成交226套；③福田区，成交225套。

二手房商业成交方面，全市成交123套，成交量前三区域分别是：

①南山区，成交23套；②福田区、龙华区，各成交22套；③罗湖区、龙岗区，各成交20套。

二手房办公成交方面，全市成交35套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交13套；②宝安区，成交10套；③龙华区，成交4套。

二手房其他成交方面，全市成交99套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交49套；②罗湖区，成交18套；③南山区，成交15套。

注：上述数据由@房地内参 监测，原始数据来源于深圳市房地产信息平台