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重磅!多地实行“套内面积”计算房价!西安...

西安楼市2024-09-08 11:10:44来自北京市

如果说2024年楼市有多个“历史性”顽疾转变，那“公摊面积”绝对是绕不过去的一个。

9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，其中重点提到，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传！

如果按此销售的话，政策前后同一套房源的总价究竟会不会有变化？按套内面积计价，购房者买房真的能受益吗？

其实细细梳理来，湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。在今年，有很多城市都对计容建面、得房率、阳台进深等方面都做了优化调整：

| 浙江多地接连出台新规，重点提到：空中花园绿化阳台等不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标计算；

| 深圳《深圳市建筑设计规则》修订内容中提到，避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”；

在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米，“飘窗”面积将可加大一圈；

| 珠海：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等；

| 长沙：明确优化阳台等空间面积计算规则。在一系列修订后房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右，也超过了100%。

整体来看这些城市提出的新规定无非就是围绕两种，一种是直接按“套内面积”计价，另一种就是减少公摊面积、提高得房率！

为什么大家都在呼吁“取消公摊”？

这主要的根本点就是因为公摊的不透明。因为不乏一些开发商会利用公摊面积大做文章，通过各种手段让公摊面积变得“虚胖”！

而如果能把电梯厅、走道、墙体等每项公摊面积一一罗列清楚，让购房者清楚的知道自己买的房子公摊在哪里，面积有多少等，这才是最重要的。

所以公摊面积计价的方式一直饱受争议，“取消公摊”的呼声也很高。

但是请注意！如果取消公摊也会面临房子居住舒适度降低的风险。

所谓的公摊面积都分摊在了哪里？要知道不仅仅是电梯间和电梯，还有梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间等等。

试想如果想减少公摊面积，那么将面临的就是大堂、走道等等这些地方变小。

所以，如果未来真的以套内面积计价的方式铺开，那么就要面临不得不做好出现不利因素的心里建设，这是其一！

其二，其实早在2002年，重庆市就率先成为我国首个取消公摊的城市。当时《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求——商品房现售和预售，都必须以套内建筑面积作为计价依据。

后来重庆就修改了计价方式，也就是说重庆并非取消公摊，目前使用的仍是两套计价标准。

即按建面计价和按套内面积计价，两套计价方式都写进合同，但房屋总价不变，仅有套内面积单价高于建面单价的区别。

而买房缴纳的契税、物业费，甚至装修，依然按建筑面积计价。

对于购房者来说，这只是简单的转换计价方式，并不是真正意义上的取消公摊！

再直白点来说，无论是按照建筑面积还是套内面积计算，购房者的成本其实并没有发生变化！

比如，原本建面约100㎡、单价1万的房子，总价是100万；取消公摊后，套内面积变成了80㎡，但单价变成了1.25万，总价还是100万...

说实话，如果现在商品房以套内面积计价销售这件事本身其实不难，难的是什么？是将建筑面积换成套内面积后，围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变！

从建筑面积变成套内面积的角度来计算，理论上物业费是会变少的。还有暖气费、房屋维修费等一系列与建筑面积相挂钩的，或许会迎来价格上涨。

既然建面100㎡和套内面积80㎡是一个概念，1万元/㎡的房价必然调整到1.25万元/㎡，以保证100万的房屋总价不变。

原来按照建面缴纳的各种物业费、个税、契税，也都将涨价，以补齐公摊取消后的差价。

除了一些基本的费用以外，税费的变化同样不容忽视。

改成套内面积后，税费的标准面积应该定为多少，税费会比原先贵还是原先便宜呢？

还有一点，公摊全面取消后，对于之前买过房子的家庭而言，此前交过的物业费等各种费用，该退回吗还是“抹过”不谈呢？

所以，关于套内面积计价的普及、解释辩论等后续细则的推出，还是值得推敲的。

再次强调，“按套内面积计价宣传和销售”在相关税费和配套制度没有改变的情况下，只是一种计价方式的变化，对购房者更有价值的还是“得房率”提升。

当然，希望西安也能加快相关的优化，在新的计容规则下，得房率得到质的提升，这种做法的好处在某种程度上也抵消了“公摊”，提升房屋实用性。

编辑=六言编审=周鑫

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