还得降:2.8容积率不香了,2.5成主力,2.0值得鼓励!

发现没？这几年西安新增的住宅社区中，有几个很明显的变化出现。一方面楼更漂亮、大落地玻璃+铝板打造的公建化外立面项目越来越多，住宅颜值越来越高，另一方面社区不再像前几年一样动不动就“楼挨楼”，楼间距、绿化也越来越好。

除了社区公共空间的变化，在楼位摆放、社区空间设计上的不断创新，“度假式”空间的概念打造之外，容积率的悄然变化，成为最核心的原因之一。

回顾早期西安房地产市场，在大量城棚改发展下，高容积率所带来的“负面”影响，就是筒子楼、韭菜楼，尤其是成熟区，也被不少人诟病为“城市最丑风景线”。

然而随着《西安市城乡规划管理技术规定》出炉，在强化规划编制、优化用地供给、弱化建设强度、量化配套设施、细化建筑间距、润化城市肌理为原则导向之下，高品质西安建设开始不断落地。

其中，在居住用地方面，居住建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距等等指标，也有了明确的细化升级，也让西安在当时开启了“容积率＜3”时代。

同时，在近几年城市发展过程中吸引了大量外埠品牌房企的不断进驻，在竞争与内卷之下，为了在西安打造出相对更优的住宅产品，自然对于地块素质有着进一步的要求，因此在政策规定和购房者对于品质居住需求升级的双重影响下，西安住宅地块的品质和规划也在进一步提升。

不过，在早期西安楼市启动阶段（2017-2020年），前期土地规划+大量刚需住宅需求+刚需住宅供应，让西安容积率还是保持在高位，根据贝壳研究院早期调查数据显示，在2020年西安平均容积率，保持在约3.2-3.4。

丨2020年西安平均容积率

不过，结合近几年的土地供应情况，除了商住综合用地有部分超过3.0容积率地块外，西安更多的住宅用地容积率统一保持在3以下。

根据2023年至今西安的住宅用地供应情况来看，这些地块的容积率主要集中在2.1-2.8左右，占比达63%，并且2.5的地块容积率也在增加，下降趋势，十分明显。

结合近期，在土地市场供应回暖下，不少区域也顺势拿出“压箱底”好地供应，例如前不久刚刚规划公示的曲江二期QJ-05-28-04地块（容积率1.7）、长安CA-16-15-01地块（容积率2.2）等低容地块，都开始纷纷出炉。

低容高品的住宅社区，在现阶段已经成为趋势。

环顾西安，除了部分核心成熟区、城改用地在规划标准和人口规划的条件下可以出现＞3.0容积率地块，其余绝大部分住宅用地如今都清一水的＜2.8，改善化容积率下，也一定程度上让房价出现了变化，例如2017年、2020年这两个时间点。

那么，为什么要降容？

反过来思考一下，一宗地建面10万㎡、容积率2.0，意味着房企拍地后有20万㎡可售货值，调整下，容积率3.0，意味着房企有30万㎡可售货值，再勇敢调到6.0，房企就有60万㎡可售货值。假设1㎡净利润在1000㎡，那么这个货值变化下，利润的变化在2亿-3亿-6亿。

在这个调整过程中，房企需要缴纳的出让金↑，房价可以↓，这样一来，地方、房企、购房者三赢。

美不美~

但其实问题很大。

丨对购房者来说，高密度人口带来的是一栋楼的高居住量，如果后续交付后物业管理和社区规划并不到位，早晚高峰出行困难、居住环境差等方面，会让你分分钟后悔买房。再往后，流通至二手房市场时，除非拥有唯一性优质配套，否则大概率也不会有强溢价能力。

丨对房企来说，在当下改善需求置业背景下，高容地块带来的高货量反而变成负担，产品没有特色亮点下，清盘节奏会大打折扣，资金、人力、物力被封锁在一个项目内，很可能会被拖si。

另一点，如今产品力内卷下，房企在这样的产品下，很可能也会对未来改善产品溢价能力带来负影响。而回过来，限定容积率，也在不断倒逼房企产品力进化，在产品力内卷下，不断形成产品创新。

就例如在低容积率下，楼间距更大、观景视野效果更好，也让挑高露台这类四代住宅以及大面宽、端厅等户型设计成为西安目前的改善市场主流。再加上低容积率，让园林景观设计也在不断进阶升级，进而演变出多功能的休闲空间、会客厅、会所等提升生活品质的公共区域。

丨更核心的是城市，容积率限定，其实更考验城市定力，不盲目增长，从一定角度来看也是对区域供应进行控制，减少人口密度下再通过优质配套形成辅助，带来区域良性增长。这也是新区和老片区的变化差异。（不过，部分成熟片区，因为配套完善，可以承载大量人口的，再加上区域土地供应少，一般容积率较高。）

除此之外，限定容积率，低容高品城市住宅，也不断提升着城市界面，界面提升、改善满足形成良性循环，带来区域正向发展空间。

回到楼市，站在新市场背景下，优化增量住房的要求，也在不断明确着品质提升，作为核心环节，未来市场低容产品很有可能会越来越多，甚至在可供应土地市场相对较多的新区域，容积率2.0及以下的低密度地块会成为主导！

让我们再回到西安的住宅市场，尤其是去年开始，在全国自上而下“好房子”的基调下，也伴随着西安住宅改善化趋势的愈发明显，不难发现无论是住宅用地的供应还是新盘的推出，低容积率品质化成为方向。

先以我们本周刚刚整理的新盘数据来看，根据24个新盘的容积率信息，能发现主要在2.5-2.8之间，并能够看到2.5容积率住宅量有了明显增加。

丨纯新盘容积率一览

再来关注2023年至今西安出让的住宅用地情况，根据西安市自然资源局的信息来看，共计15个区域有203宗土地出让，其中高新、浐灞、港务三区土地出让量较大，一定程度来看这些区域从去年开始到今年的住宅容积率确实有逐渐降低的趋势。

这里需要提醒购房者们，在关注土地容积率变化的同时也要对区域住宅用地的供应量有一个相对清晰的认知，在住宅容积率降低成为趋势的当下，区域内住宅用地供应量较多意味着未来会有更多舒适度较高的小区出现，如果有购房计划建议可以关注这些舒适度较高的住宅区域。

而对比这三个土地供应量较大的区域容积率来看，浐灞生态区的容积率平均值在3，高新平均值在2.6，国际港务区平均容积率在2.5左右，从这点能够看到港务区和高新两区域现阶段和未来的住宅舒适度会相对较高。（注：统计范围为区域供应用地，例如浐灞生态区由于供应城改用地增量，平均容积率出现上升，实际还是以楼盘为主。同时，也有部分楼盘地段、产品价值＞容积率，这些楼盘并不需要太过度关注容积率。）

我们也根据容积率的高低将这些区域大致分为三个层级：3.0以上较高密度社区、2.0-3.0的城市住宅区、2.0以下的低密舒适社区，以供大家在置业过程中进行选择。

3.0以上较高密度社区：主要以主城的城改用地和长安区住宅供应用地为主。在选择过程中，可以优先关注周边配套资源优质的项目。

2.0-3.0的城市住宅区：浐灞生态区、国际港务区、经开高铁新城、未央区、雁塔等片区。在选择过程中关注房企、地段和配套。

2.0以下的低密舒适社区：航天基地、曲江新区、曲江大明宫以及沣东新城，浐灞生态区和高新区近稀缺生态资源的住宅用地。在选择过程中，优先关注稀缺资源+产品。

最后，结合现阶段市场情况、住宅产品的形态以及住宅所带给居者的居住体验，我们也将容积率和住宅的对应关系进行整理归纳，感兴趣的朋友们可以根据这份表格进行楼盘价值和未来生活舒适度的判断。

最后的最后

你认为容积率对居住有影响吗

你觉得多少容积率更合适

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你点的每个赞，我都认真当成了喜欢！