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房价逆周期再现!市场“渐凉”,西安房价持续上涨

陕西房参 2021-09-18 08:03:41

PART01

新房持续上涨,二手房涨幅回落

日前,房地产开发投资和销售情况与70个大中城市住宅销售价格月度报告出炉。

据报告测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。其中,西安新房环比上涨0.7%,连涨65个月,位居第三;二手房环比涨幅回落,为0.3%。

70大中城市新房销售价格指数

从数据整体而言,市场热度出现明显下降,西安在政策收紧下,依然持续保持稳定增涨态势。

20城新房房价下跌,西安排第三

经历6、7月多地调控政策调控力度加大,8月市场降温明显。

目前,20城出现房价涨幅下跌,4城涨幅持平,46城保持环比涨幅上涨。具体来看,4个一线城市,环比上涨0.3%,涨幅回落0.1%;31个二线城市,环比上涨0.2%,涨幅回落0.2%;35个三线城市,环比保持持平。其中,西安8月新房价格环比上涨0.7%,位居70城第3

二手房降温,西安环比涨幅0.3%

实际上,自从二手房指导价出炉、贷款周期延长甚至停贷等组合拳的出现,西安二手房市场逐渐冷淡。而近来新房的“分化降温”和“集中供给”,是继二手房指导价后对二手市场的又一次冲击。

70大中城市二手房销售价格指数

根据市场,在新政调控以及指导价的影响下,不少房东、购房者选择观望,导致二手房市场热度出现下滑。但需要注意的是,从国家统计局数据来看,二手房数据环比涨幅0.3%,位列第4,依然保持增涨态势,二手房房价并未出现下跌。

当然,对于西安来说,二手房指导价的影响才刚刚开始。由于二手房市场的惨淡,我们可以看到房产中介无生意可做,关门、转行、甚至相互排挤的现象。但不可否认的是,有底气(学区配套优良)的小区,房价依然不折不扣。

PART02

房住不炒,并非房价不涨

目前,政策调控和市场稳定两个因素,双向影响着楼市降温。

政策方面,8月底,西安市商品住房价格权限收回,再次统一由西安市住建局公示。楼市近阶段房价调控工作很有可能会再次收紧。

再加之“8·30”新政涉及到限购范围扩大、离婚买房受限、新落户买二套房受限、E类人才买房受限等方面,同时对于开发商参与土地拍卖的资金来源提出了更高的要求。

市场表现方面,摇号项目的高比例登记与高比例摇号现象正在减少

此外,根据8月市场反应,西安“主城区+城六区”共计进行了46次意向登记,房源供给量14000套较之七月,但意向登记人数却少了20000余组,其中有20个项目都以平销收尾。

虽然楼市有政策收紧的影响,但房价上涨的步伐似乎并未停止。究其原因,很有可能是多区域陆续加推,西安新房房价价格水平有所上涨所造成的。在“8·30”新政后,半个月的时间,西安16个项目也结束了登记。

紫薇华发CID中央首府、鑫苑府、翠景台核验通过量均在千人以上,作为今年西安市场上的热门盘,这三盘逢推售必迎千人、万人陪跑。

融创揽月府101套备案均价1.79万元/㎡、全部是154.39㎡以上大户型的小高层,最终也有722个家庭核验通过,表现非常抢眼。

此外,在试点城市第二轮集中供地之际,西安的45宗集中供地同样有对未来毛坯售价的限价。

其中,高新三期毛坯限价2.65万元/㎡,高铁新城毛坯限价1.56万/㎡,曲江大明宫毛坯限价2.5万元/㎡,浐灞生态区毛坯限价2.23万/㎡,国际港务区毛坯限价1.8万/㎡

相较于以往,本次刚需热点地块,毛坯价格有了明显的增长,这足以表明,在稳定市场的前提下,房价的暴跌幻想,确实不可能。

PART03

房企下行阶段,慎重选择须当先

目前政策收紧,供应持续加大,对于购房者而言十分利好。但同时,多盘扎堆登记销售的市场表现也能够在一定程度上反映出西安楼市的下行状况。

就在9月上旬,西安再次迎来13个盘2458套房源同时线上登记的状况,平均人房登记比约5:1。本阶段登记中,整体楼市热度有所下降,但是,个别楼盘登记热度却区别于市场整体走向。

在此次登记中十分抢眼的山水美树,在登记第二天便吸引了9016组家庭登记,而在今年年初实现“万人摇”之后,此次加推的192套洋房最终有15818组家庭进行意向登记。虽然核验结果还没有公布,但“万人摇”已经成为定局。

这就有人疑惑,楼市降温阶段,为何还有万人摇?

实际上,多轮调控的本质只是稳定市场平稳保证新房销量而与房价涨跌、具体项目的登记情况没有必然联系

多盘扎堆登记的目的在于稀释同类产品的竞争。政策的严格落实则旨在稳定市场,进一步防止“投机”的情况。综合来看,地价影响房价的逻辑、房企利润空间影响产品品质的前提,供需关系及买房的选择倾向决定市场表现的情况自然不必多说。

市场降温,但两级分化依旧严重,性价比红盘摇号汹涌的情况,主城区在这波行情下,越是性价比高的楼盘,愈加成为很多人认为“安全”的选择。

近年来,在调控政策的不断收紧之下,信贷、非标、债券等多个途径被控制资金流入地产,特别是去年年中以来的“三道红线”防范金融风险,让习惯于高负债、高杠杆、高周转房企压力重重。

可以肯定的是,市场下行阶段,房企大洗牌在所难免。

很多资质不足、偿债能力弱、抗风险能力差的房企将会被陆续淘汰出市场,尤其是借着“快建快销”甚至圈钱就跑的房企。

再加上近期接二连三地出现房企资金处置不善、项目停工等令人揪心的“安全”问题,对于房企、项目等的品质考量就更值得注意。

作者|桑辰

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