三月份以来，西安市三度加码楼市调控，调控方式由监管端和开发端转向土地端和金融端。
三月三十日晚，西安市人民政府办公厅发布了《关于建立房地产联动机制促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)。
许多业内人士认为，近期，西安市连续为楼市打补丁，是为了达到监管部门监管的效果，进一步遏制房地产市场的炒作和过热。
据住房和城乡建设部消息，住房和城乡建设部副部长倪虹在两会后带领团队前往四川省成都市和陕西省西安市调研监督房地产工作。在此期间，倪虹强调，要深入贯彻两会精神，保持房地产调控定力，确保实现三稳目标，努力解决新市民住房突出问题。
随后，成都和西安相继升级了楼市调控。
一月份，调控三次。
截至目前，3月份，西安已经三次升级了楼市调控。
与前两种调控方式不同，调控政策强调住房与人口、土地供应和金融信贷的协同效应。
与此同时，在需求方抑制房地产市场虚火的同时，也加强了住宅用地供应。据《通知》显示，西安市商品住宅用地总供应量年均增长20%以上。
目前，随着房地产市场的热度从一线城市传到二线城市，二线城市也纷纷接棒调控。近日，住房和城乡建设部对杭州、成都、西安等多个二线热点城市进行了监管。在这种背景下，西安及时收紧了调控，显然参考了其他城市的做法，尤其是成都的做法，以满足监管要求。
据国家统计局统计，2月份Xi新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.9%，居二线城市前列。
根据《通知》，西安进一步加强了限售和限购政策。一方面延长了限售时间，另一方面将限购人群延伸到新市民和刚需群体。
关于限售，《通知》明确规定，在限购区域内，商品房买卖合同网签备案满5年，并已办理《房产权证书》、二手房《房产权证书》5年后方可上市交易。
而且之前，在商品房买卖方面，西安市实行了满3满2的政策，即新商品房网签合同满3年，二手房取得房地产登记证满2年才能上市交易。
此时，新政将限售期限延长至5年。
李宇嘉认为，在二线城市，西安的限售政策比较严格。而且政策鼓励购买，不鼓励销售，也显示出西安市仍然希望其楼市保持一定的活跃。
在限购方面，对于新市民，《通知》规定，从市外迁入市户口的居民家庭在住宅限购区购买商品住宅和二手住宅的，必须定居一年以上，在市内连续缴纳12个月的社会保险和个人所得税(退役军人、批准引进的各种人才除外)。
对刚需群体而言，《通知》规定，将刚需家庭无住房转让记录的年限调整为购房前48个月。
加强户籍限购，是因为西安落户门槛较低。西安市作为西北的中心城市，聚集人口的潜力很大，也是近期当地房价暴涨的主要原因。所以，对于落户买房的人，也要限制购买，这样才能更好地控制市场情绪。一般而言，新市民落户一年后买房相对较少，通过西安的新楼市政策，不难看出，许多买家可能都是投资者。
值得一提的是，根据新政，在家庭购房套数和限购区域方面，西安并未作出调整，仍按原政策执行。
建立房屋联动机制。
继22个城市推出供应地两集中计划后，西安也明确建立房地联动机制，调整供应地节奏，每年按季度集中出让土地。
实际上，今年以来，北京、成都、湖州等多个城市都提出了房地联动的概念。并且在政策文件名称中提到了房地联动政策，西安市是个。
这表明土地端的调控是今年房地产调控的重要变化，也是西安房地产市场新政的重点。
西安的房地联动机制地产联动机制包括三个方面:一是土地供应规模要增加，特别是要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素进行土地供应安排，真正符合住房需求；二是质量要求成为土地拍卖中需要引进的内容。在强调房价限制、地价竞争等方面，质量成为当前政策的关注点，这也是房地产企业后续项目开发需要注意的内容；第三，实施集中供应政策，尤其是违反三条红线要求的房地产企业将没有机会拍摄土地。
《通知》显示，每年季度，公布本年度住宅用地供应计划和库存住宅用地信息，稳定土地市场预期的每年季度集中发布住宅用地转让公告，集中组织国有建设用地公开转让。有重大失信行为，超过三条红线管理要求的买方，不得参加土地拍卖。
针对这一轮楼市热度由一线城市向二线城市传递的现象，李宇嘉认为，考虑到大规模调控政策的实施，金融监管的加强，资金违规流入楼市监管的加强，一二线热点城市量价齐升的现象不太可能蔓延到广大二三线城市。
他进一步指出，目前，商品房市场已经在范围内达到顶峰。2021年，房地产市场大概率徘徊在高位。同时，此前由于投资者，尤其是外国房地产投机者的聚集，房价高涨的城市和地区，在本轮调控下，房价可能会下跌。
小雨大话房产2021-04-02 16:48:53
