近期关于明年宏观定调的解读有很多，但来来去去还是那几个熟悉的字眼：
房住不炒、因城施策、长效机制、稳健市场…
住建部的表态也同样：
完善城市空间结构、全面推进旧改、强省会与多中心并行…
倒是长租公寓引发的社会矛盾获得了顶层关注，住建部的新思路是：
首先大城市增加租赁住房用地供应，从根本上降低成本，增加租赁住房供应，为长期运营做铺垫；
其次对租金水平进行合理调控，意味着国家或将直接对租金进行干预，平衡各城市、各区域间的价格差异。
从这个角度来看，蛋壳此次“蛋碎”，还是有“正向”作用的，最起码国家已经开始关注小租户的个人权益了。
讲真的，这些宏观上的定调，不能说没用，但在房地产行业已走完“蛮荒生长”，迈入“稳健普涨”的今天，细化到个人层面上，效用的确有局限性。
所以想要清晰地明辨楼市、找寻合适的购房时机，还是需要把视线聚焦回微观市场。
01买在哪里？聚焦价值兑现能力
总结历来粉丝提问，归根结底不外乎以下两点：
1、聚焦新区，还是扼守主城。
2、买到西安，还是回归老家。
其实这两个问题可以一起回答。无论是正在崛起的新区，还是蓬勃发展的省会主城，其垂直反哺下辖楼盘、周边区域，都是需要一定的时间成本，来等待价值兑现。
就像你抚养一个孩子从幼儿园一路到大学毕业，这期间所有投资都是暂时无法看到任何实质回报的，须等待他走上工作岗位，完成成家立业后，才会开始反哺父母。
在当下新房稀缺、二手房量价波动、来年微观形式难以捉摸的当下，房参更建议大家将目光锁定在成熟度高、规划齐全、兑现力度大、土地供应频繁的区域中。
以这个标准来衡量，西安目前有以下几个区域值得购房者重点考察。
区域价值快速兑现方面：
奥体板块：
摇号红盘绿城西安全运村、华润未来城市迎来收官，招商城市主场一期售罄，预计下月中旬会开放三期高层、小高层，面积区间90-140㎡，价格待定。
金地玖峯汇首推1-5＃小高层，面积区间108-143㎡，均价1.35万／㎡；融创时代奥城小高层面积区间98-150㎡，价格待定，这两个项目样板间已开放，具体推盘时间待定。
此外，枫林九溪新地块、融创望江府等项目也预计将在明年面世。
作为目前西安主城区的“价格洼地”，新房主力价格区间1.25-1.45万／㎡。但港务区、特别是奥体板块城建配套正在快速兑现中，在限价政策下，明年港务区内房价水平线也难以有较大的上涨，置业价值显而易见。
未央湖板块
未央湖板块目前在售项目不多。
两个刚需盘远洋御山水预计加推6＃、7＃楼洋房，户型面积119㎡、141㎡，参考均价1.43-1.45万／㎡；金科博翠天宸预计明年6月将推出最后一栋楼，据置业顾问介绍，面积区间113-143㎡，价格暂定。
两个改善项目未央金茂府、龙湖春江天序也只有少量房源在售，加推信息暂无。
去过未央湖周边的购房者都知道，堵车、城区老旧几乎成为了未央湖板块的代名词，金茂府与龙湖均属于产品跑赢地段的典型。
所以房参认为该区域最值得关注的，反倒是未央湖边上的东原印未央与朗基锦悦湖。
这两个项目正位于未央湖西畔，距离湖面仅50米左右，在未央湖板块暂无城改迹象、湖滨项目老旧的现状下，其置业价值尤为显著。
此外还有上河雲璟、招商未央湖项目待推，在招商12504元／㎡的土地楼面价带动下，这一片区改善产品价格迈上2万／㎡＋只是时间问题。
西咸新区
虽然近期西咸新区土拍热度不断，比如龙湖首进西咸新区、天朗落子泾河新城、苏宁底价摘地空港新城等。
但房参认为，西咸新区目前最值得关注的仍旧是能源金贸区，原因有二：
首先，不限购。
楼市走向多元化时代，普通人很容易在纷繁复杂的环境中迷失，特别是在新政对二套贷款、公积金门槛等细节进行严格管控后，如何使自己手中的“房票”价值化才是当下楼市的“不二真理”。
因此，不限购，天生具备优势。
其次，能源金贸区定位之高端、配套规划之全面、城建落地之迅速有目共睹。
板块内奥园璞樾湾、莱安逸城、中南漫悦湾、林凯溢金湾、阳光城蔷薇溪谷等项目均有房源在售或待售。
但区域整体房价水平较高，整体均价水平在1.5万／㎡以上，对于首次置业的购房者来说，需要仔细核算购房预算。
02万元地，即是置业“地标”！
土地供应频繁方面：
关于土地出让，今年以来最为购房者热议的当属“西安22块万元地”了，虽然高价地块入市究竟能给周边人居水平有多少带动作用目前还不得而知。
但其对周边在售／待售、新房／二手房的价格带动作用则是有目共睹的。
目前这22块“万元地”当中，有6块位于高新软件新城，6块位于高新CID，3块位于航天新城，这三个区域所持“万元地”数量占总数达68％！其未来楼市热度不言而喻。
软件新城方面，招商臻观府入市价格高达2.4万／㎡，虽未火爆摇号，但去化程度也超过了市场预期。
隆基泰和云玺领峯、中国铁建西派国樾、高新地产天谷雅舍虽然还未公示价格，但也纷纷亮相，购房者可以前往咨询。
特别是中国铁建西派国樾，项目示范区内西安“裸眼3D超级屏”一经问世便立即跻身“网红打卡地”，房参认为，即便不买，去长长见识也是非常值当的。
高新CID方面，紫薇华发中央首府首开1.8万／㎡，引爆全城，中海寰宇天下示范区已开放，目前还未拿证公示价格，西部机场、碧桂园、阳光城等地块还未有具体信息释放。
航天新城板块，大华公园世家、大华翰林府、康桥悦蓉园等红盘逢推必“千人摇”，就足以验证其区域热度。
不过与未央湖板块相似的是，目前区域内待售项目中，绿城紫薇公馆、山水悦庭、鑫苑府等项目未来面世价格必然会与刚需盘产生极大的价格梯度，新房门槛预计将位于1.8万／㎡左右。
此外招商、蓝光、融创“万元地”项目也值得期待。
当然，西安其他板块也有优质房源值得关注，比如浐灞生态区，城东老城区、城西土门商圈等，篇幅有限，我们下次再一一分析。
03楼市：不惊喜，不刺激
其实对于还在买房路上徘徊的人来说，最值得悲伤的是：
走过无数小区，看过无数户型，关注了上百个地产公众号，房源信息掌控能力强过中介经纪，理论实操能力赛过我们这些楼市分析师，而结果却是：
一套没买。
特别是在今年这个特殊的年份里，特殊到不论是资深学者、还是亲朋好友，甚至是我们房地产媒体，都在强调“楼市格局已变、盲目争抢不可取”，再加上亲朋好友那句老生常谈的“工资那么低，那么多人失业，谁买得起？看着，房价马上要跌！”
但你似乎忘记了：
08年经济危机，都在说金融海啸可怕，结果没有等来楼市大崩盘，却等来了央行“刺激四万亿”。
14年库存危机，都在说天量库存难以消化，结果没有等来房价触底，“降首付”、“降基准利率”、“去库存”，新一轮普涨开始。
17、18年调控升级，一线城市房价连跌10个月，“逃离北上广”开始频繁登上热搜榜，你相信还会再跌下去。
“抢人大战”开始，“零门槛”、“奖励补贴”接连出台，第三轮房价普涨开始，那些叫嚣着北上广不相信眼泪的年轻人，又“香”回了一线。
当然，说这些，并非是要鼓吹大涨。相反，稳字当头，涨，也是合乎规律的“慢涨”；跌，也只会悄无声息的“阴跌”。
总之，新的周期里，闭着眼睛等买涨不会再有，如果用一句话来形容，那一定是：
不惊喜，不刺激。
☟☟☟作者｜萝卜
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陕西房参2020-12-25 09:41:00
