上个周末，一则海报刷屏朋友圈。
在8月的最后两天，2019年度新盘苏宁雲著迎来首次开盘。两天成交额达到6个亿，这消息给周末的朋友圈增加了爆点谈资。
苏宁雲著是世界500强苏宁集团旗下苏宁置业在西安的住宅项目。房企自带流量，从拿地到样板间开放，再到房价公示、开盘，每一个节点都出现霸屏。
当前楼市两极分化持续，均价17638元/㎡的盘也不多，很多人疑惑：这个盘值不值得买？要不要犹豫？
我们认为，从地段、房价、产品、趋势等多个维度看，方能得出客观的结论。
从地段价值看，项目所在是：高新“西进”，扼踞“核心”。
软件新城东接高新二期，南接高新三期，北连沣东新城，在经济功能、产业联动、城市发展等方面，起着重要的“枢纽”作用。
苏宁雲著位于软件新城一期核心区，其孪生商业体苏宁广场，也将是软件新城乃至高新西南部一个重要的商业体和区域重量级价值配套。
如果你认为软件新城什么都没有，苏宁是“拓荒盘”，那我可以认为，你一定没有去过现场实地踏勘，仅仅是“在线看盘”。
实则，软件新城一期已经建成，目前已入驻企业总量达到2200家，如IBM、华为、阿里巴巴、大疆、科大讯飞等科技巨头均在此设置研发中心，目前软件新城只开发了1/4，待成熟之后，整个区域预计超过20万人。
所以，在区域的配套上，引进35万㎡的苏宁广场，高新地产的摘地，需配建公办幼儿园和中小学。已建成并投入使用的高新国际会议中心，以及陕西省图书馆新馆、云水公园等，全面配合产业人才的需求。
在高新置业版图已外延，软件新城在当下及未来价值日益凸显的态势下，苏宁雲著携苏宁广场出场，在软件新城C位出道，在为区域增添硬核的同时，也分享到区域资源红利。
放在高新房价和地价态势下，看苏宁雲著目前的价格，目前已几无抗性。
的数据显示：8月份，高新的新房均价为18474元/㎡，二手房均价为20406元/㎡。苏宁17638元/㎡的新房均价，倒挂近2800元/㎡。
就从新房的价格看，高新国宾板块的保利天悦均价在1.75-1.8万/㎡、万科翡翠国宾均价2.3万/㎡，距离几公里，相比区域成长性更强的苏宁雲著新房均价1.76万/㎡，不高。
前不久，西安“摇”的万科翡翠国际上一批次房源就吸引了7千人登记，5千余人摇号，其本质就是新房与二手房倒挂了约6000元/㎡，买到即是赚到，很多人都想碰碰运气。
很显然，看苏宁雲著的价格，也暗含这样的倒挂逻辑。
地价是衡量房价的一个重要因素。
对区域未来发展走势以及潜力的发掘，房企敏锐的感知。从地价态势看，软件新城的地价也处于居高不下的态势。
在苏宁雲著周边，8月份招商地产新获的89亩住宅用地，溢价率68%，楼面地价达到10000元/㎡；3月份高新地产竞得的地块，楼面价约13482元/㎡！
从地价和容积率看，未来这两宗地的住宅价格，必定会远超现在的房价!
高新区的房价一直稳列西安房价梯队，但是高新的高端楼盘在整个高新区呈点状分布，真正的高端居住区并没有形成。而高新和招商2宗住宅用地，则将与苏宁雲著连片形成高新高端聚集区域。
这也意味着，软件新城的楼市新格局将形成！
软件新城的居住品质和房价，将有望成为一个标杆区域。以超前的眼光看，当前恰恰是前瞻性介入的机会期。
再从产品维度看，高品质的项目，往往与之匹配的是一种被称为“美好生活”的居住需求。
作为高新纯新的“高配盘”，苏宁雲著也在产品内核的打造上有着诸多的可圈可点之处，需要被深挖。
1、聚焦高新区“高容积率”的普遍痛点。
苏宁雲著舍弃土地的高溢价，2.8的容积率，绿化率40.19%，楼间距更是达到了141米。同比高新其他楼盘，这是非常罕见的。
2、聚焦儿童教育问题，3-12岁全龄资源。
苏宁社区自建5400㎡12班制的幼儿园，西侧一路之隔是软件新城小学，预计明年开学；还有高新第四初级中学，高新第十八、十九小学等学校。
社区内打造了1818㎡的彩虹儿童乐园，规划有大型彩虹廊游乐桥，海盗船、山丘攀爬等。360度儿童监控系统，安全有保障。
3、聚焦“白骨精们”的办公室“病”。
腰酸背痛、肩颈疼痛等是办公室通病，尤其是长期久坐的“职场白领、企业骨干、精英人士”。
社区内4000㎡的草坪，运用雾森水景来调节社区小气候。针对晨练、夜跑的业主，小区专门设有一条1200米的跑道，24开放，夜光跑道，设有醒目标识、LED防炫目地灯以及充电加油站……
4、聚焦一站式娱乐休闲需求。
当前，软件新城公共配套渐趋齐全，陕西省图书馆新馆、高新国际会议中心等均已建成使用；医疗有高新儿童医院，高新医院。
生态环境有云水公园，高新湖公园（规划中）、沣惠渠夜光走廊公园（建设中）等，都是闲暇之余携家人陪朋友遛弯的好选择。
此外，最值得一提的当属地标性商业35万㎡的苏宁广场，集酒店、购物、娱乐、餐饮、写字楼等多种业态于一体，还有双层旋转木马、屋顶花园、跨层大舞台等建筑特色，创新高端体验式场景，将成为西安新的网红地标。
“硬核”充实起来，产品才有“底气”，内外兼修的高品质住宅得以获取市场的青睐。
以地段发展、房价态势、产品特性及价值潜力等综合看，苏宁雲著以高能资源堆叠，地段、产品、生活方式的全新打造+附加值的提升，为购房者带来更高溢价的可能。
苏宁雲著首次推售的户型面积约102-132㎡，按户型、单价，计算出来的总价约为154万/套起！按3成首付，约为46.4万元起！
对于高净值人群来说，这样的价格和付款方式，接受度不低。而据监测，本次选房的群体中来自华为、中航研究所、中软、中兴等IT/金融从业人士占据多数，也就不奇怪。
这也意味着，苏宁雲著社区日后将是企业高管，人才外派，高精尖人才汇聚，这类人群具有强大的消费力，有着共同语言、相似兴趣爱好的新知圈层。
当下西安主力房价区间在13000-15000元/㎡之间，且大多为改善型居住的大户型，主力面积在120-140㎡左右，那么最终反应在总价和首付款上，门槛就很高了。
客观地看，在高新房价稳列西安梯队，置业需求不断外溢，作为改善盘的苏宁也为部分想置业高新的刚需和首置提供了新机会。
当房子价值附加点不断增多时，本身房子价格只是其中参与的一部分，所享受的城市繁华地段、教育配套、商业资源等都是一个长期的受惠投资。
所以，在某种程度上，苏宁雲著具备“零犹豫”特性。
本周六，将有少量臻品房源推售，不想摇号的朋友机会来了，可以直接购买，不要再错过啦！
编辑=周鑫编审=徐红
西安楼市2019-09-03 12:08:40
