城东置业，除了浐灞核心区和港务区外，主要看三个板块，一个是浐河及东三环沿线，二个是灞河新区（纺织城及纺织新城），三个是看幸福林带沿线。
从交通看，地铁1、3号线连通2、4号线以及在建的5、6、9号线，规划中的8号线及2.5环建设，可贯通全城，东二环、幸福路、东三环、绕城高速、长乐路、咸宁路、西安高架快速干道形成密集区域交通网络。
加上早期三环内老城东的发展基础，人居较为密集，形成了良好的基础商业、医疗、教育配套资源。
从区域发展属性及前景看，城东因有“生态”加持，在近几年置业价值一直比较凸显，开发量也比较大，适合各类置业需求，从成交量看，连年夺得各区域“销冠”，就是一个很好的说明。
—— 壹 ——
浐河及东三环沿线
2017年12月，西安正式确定“东拓、西进、南控、北跨、中优”的十字规划方针，形成“三轴三带三廊一通道多中心”，全面优化大西安的超大城市空间格局。
在大西安“东拓”战略下，浐灞生态区坚持“生态立区”战略，以建设“现代化生态新城”为发展目标之下，与生态环境相适应的金融商贸、旅游休闲、会议会展、文化教育等现代高端服务业。
在浐河北段、灞河两岸逐渐开花，砂之船奥莱、华夏文旅综合体、港务区、世园会、全运会、欧亚经济论坛、中国西部陆港金融小镇、丝路国际创意梦工场、腾讯双创小镇、SPRING+钛茂等等重大项目纷纷落地。
引来中海、保利、自然界、恒大、上实城开、紫薇、绿城、绿地、华润、万科、远洋等品牌房企关注，区域房价逐渐高企，而港务区也将会受“后全运”效应，在短期内进行价值兑现。
这时，再回看以连霍高速（西安高架快速干道、东城大道）以南的浐河沿岸在这一场浐灞急速蝶变之中，依托于浐灞整体大区域利好的催化下，带动不少板块内楼盘置业热度。
这是事实，但不是现状。作为环三环板块，依托于城东、城北、浐灞核心区以及曲江的整体区域利好带动下，浐河沿岸成为更纯粹的刚需、改善住宅区域，对于想要置业城东的购房者，不妨可以关注一番。
目前浐河沿岸，主要热点板块集中在长乐坡板块以及雁鸣湖板块。
长乐坡板块目前在售楼盘为龙湖香醍国际，目前已进入最后的收官阶段，产品均偏向改善，还是比较推荐关注。里城柳岸十里目前售楼部开放，从产品上来看主要为洋房和别墅的纯改善产品，价格很有可能在1.7万/㎡ 左右。
目前二手房均价1.2万/㎡，如荣德棕榈湾、沁水新城、天悦东都、灞业大境。龙湖香醍国际等项目。建议优先关注品牌房企项目，其次关注品质优良、临近地铁沿线的项目。
目前长乐坡板块基本配套相对完善，随着御锦城凯德广场以及龙湖天街的落地，曾经成为购房者一大痛点的商业配套，如今已不再是问题。
对于购房来说，区域配套基本完善，建议自住多加考虑，而投资置业则需谨慎。
目前对长乐坡板块来说，值得关注的就是未来幸福林带综合改造之后，能够与区域进行联动，利好外延至该板块。置业可考虑奥园誉府，后期还有融创的小镇项目、浐河东岸的里程项目等。
雁鸣湖板块目前在售楼盘比较多，主要分布在雁鸣湖公园周边，生态环境、泛曲江、产品低密偏改善成为目前项目的主要卖点。
刚需及改善可在中建锦绣天地、海伦湾、南湖七号、恒大御龙湾、唐宁府、公园上城等中选择，偏刚需的则可考虑高科麓湾国际社区。主力房价在11000-15000元/㎡。
未来值得关注的还有荣德项目（2017年地王项目之一）、碧桂园项目等。
目前居住氛围一般、缺少大型商业配套，生活配套有待完善和提升。对于刚需置业来说，这或许是制约选择的“瓶颈”之一。
—— 贰 ——
幸福路及幸福林带
早期，幸福林带雏形幸福路作为工业区与住宅区之间的防护隔离带，在1953年由前苏联和中国专家首次提出。
于是在这一条狭长的街道上，西边低矮密集的苏式（前苏联）职工小区，东边包括东方机械厂（国营844厂），秦川机械厂（国营843厂）、华山机械厂（国营803厂）、昆仑机械厂（国营847厂）、黄河机器制造厂(国营786厂)、西北光电仪器厂(248 厂)、以及陕汽集团等70余家重点机械加工制造企业，鳞次栉比在此布局。为新中国的国防工业、重机械工业建设做出过巨大的贡献，也奠定了西安作为国内的军工生产实力。
时代变革，随着曲江、浐灞的飞速发展，横亘于之间的幸福路由于老厂房、老居民楼、城中村显得格外杂乱，急需改造！
终于，反复提出，但又由于种种原因搁置的“幸福林带”建设终于在2003年定下了“还林于民”的区域综合改造规划被确定，并于2013年正式启动区域改造前期准备工作。
2016年11月2日，搁置近50余年的世纪工程“幸福林带”正式开工建设！
城东开启了城市基础设施升级、棚户区改造、工厂搬迁转型的华丽蝶变。这条纵贯南北，介于幸福路和万寿路之间，140米宽的绿色幸福长廊将成为城东最鲜明的特色和最靓丽的名片。
随着未来三环内土地资源的逐渐稀缺，如幸福林带综合生活区，随着区域商业、生态、交通的整体提升，加上城东三环内早已凝聚的人居氛围，幸福林带在建成后将会逐渐兑现区域价值，成为足以媲美港务区、高新、曲江的一大居住热点板块。
区域目前没有纯新盘上市，二手房均价在1.0-1.1万/㎡。住宅区主要集中在长乐东路以南的教育资源核心区以及浐河沿线。
长乐东路以南二手房主要集中在多所大学、中小学以及公园周边，区域环境一般，交通、教育、商业配套比较成熟。
在区域内购置二手房需要注意：区域内大部分二手房房龄偏老，舒适度较低，建议选择近几年刚刚交房的二手房源，优先选择户型较好、临近地铁、交通干道的楼盘。
虽然目前没有纯新盘上市，靠近浐河沿线可选楼盘还是比较多的，如奥园誉府、龙湖香醍等。
但随着幸福林带的建成，周边规划落地实施，区域向东方向将会有不少新盘亮相，均价或有可能略高于2.5环均价，豪宅项目将会紧跟城市豪宅价格线。
预计产品形态多为高层、小高、洋房产品。沿线新盘将会多以改善为主，随着向东南延伸，价格、面积逐渐倾向于刚需客户。
需要注意的是，幸福林带目前主要进行的是区域生态绿化、交通换乘改造升级，但商业商贸、城市配套的改造升级还需要一定时间的等待。
仅仅只是摘到“老工业区”的帽子还是一改往日成为西安东城发展的重要引擎，主城区东部集总部经济、商贸、生态、居住等功能为一体的城市综合区，还需要时间来印证。
—— 叁 ——
灞河新区-纺织新城板块
灞河新区纺织新城板块位于纺织城北侧，区域主要配套亮点是地铁1号线、铁一中、灞桥湿地公园等。
目前以铁一中滨河小区为核心，分布有多个在建项目，较有品质感且值得关注的有辰宇世纪城、万象湾、绿城·新兴玉园、荣民·公园学府、合能铂悦府等，主力房价在11000-13000元/㎡。
对于寄希望于孩子上个好学校的家庭来说，这三盘无疑应优先考虑的选项。具体选谁，就看怎么选品牌、产品和社区综合功能了。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-02-06 02:42:13
