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地价和房价的关系相互制约,地价影响房价,土地成本上升是房价上涨的主要原因之一,然而房价上涨增加了对土地的需求,从而导致地价也就上涨。
上述这个逻辑其实很简单:土地和住房是“面粉与面包”的关系,地价贵了自然房价也要受影响。
由此可见,地价可以说是影响房价因素其中最主要之一。
近期有数据表明,多个城市的地价出现了小幅下调。这是不是意味着,房价势必会随之下调呢?而西安,会不会追随如此?
—— 壹 ——
易居研究院发布的《2018年10月40城土地市场报告》显示:从2018年1月至10月,受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。
具体来讲,40个典型城市土地成交均价10月份为4323元/㎡,环比下跌0.2%,同比下跌23.7%。土地出让均价已连续7个月同比下降,土地成交溢价率持续下降。
报告称主要原因是土地市场降温、热点城市频繁流拍和三四线成交比重增加。
地价降了,开发商会借此加速拿地吗?
易居研究院报告显示,十月份,一线城市土地成交建筑面积环比增长21.1%,同比下降10.1%;二线城市土地成交建筑面积环比下降21.7%,同比增长17.4%;三线城市土地成交建筑面积环比下降32.5%,同比下降23%。
同时,中指院数据也显示:10月份,在300个城市中,土地出让金总额共计2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。其中,三线城市价量齐跌,楼面均价同比下跌达15%。
整体而言,土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计,上半年300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。
从以上数据中可见,土地市场成交面积并没有因为地价下降而火热,而是呈现出整体平稳的态势。
究其原因,主要与目前的政策调控、年底资金回笼压力以及市场预期等多重压力相关,故房企在拿地上更加谨慎。
—— 贰 ——
面粉降价,面包才会跟着降价。那么,西安目前的楼市呈现如何的态势呢?
公开数据显示,2018年上半年西安市中心城区成交房地产开发用地2767亩,西咸新区远超西安市中心城区,成交土地6452亩。
西安市主城区成交居住用地33宗,面积2000.1亩,环比下降27.5%,同比下降57.9%,与2017年同期相比,成交量下滑,成交均价陡峭上涨。
分区域看,城东浐灞生态区及港务区居住用地成交量排前,分别为557.8亩、500.5亩,可开发建面分别达81.6万㎡、76万㎡。
土地成交单价除碑林区1144万元/亩外,500万元/亩以上梯队有曲江新区775万元/亩,长安区663万元/亩,新城区629万元/亩,雁塔区617万元/亩,高新区518万元/亩。
对于西安整体的土地市场,八宝提出2点反思:
1、很多开发商高价拿地,不仅仅是看着眼前的房价,而是看中西安的长远发展,是用未来的眼光来看待当前的地价。
毕竟,这一轮楼市的行情之后,西安房价和同类可比城市的房价差距正在填坑,西安楼市的“价值回归”之路的趋势已经非常清晰。
2、新来的外地开发商往往敢于拿地,更是敢于拿贵地,这可能是出于更具视角的眼光。
但究竟是“外来的和尚好念经”呢?还是新来的外来开发商总是要在土地市场多交一点学费呢?这个问题还需要留给市场来检验。
除过土地市场,在成交方面,市场整体表现为供不应求,量价齐涨。
2018年上半年,西安市商品房新增供应面积1013万㎡,销售面积1209万㎡,销售均价11279元/㎡。较去年同期,供应量上涨8.5%,销售量下滑8.4%,销售均价上涨26.5%。
克而瑞数据显示,10月西安住宅市场供应量为120.27万㎡,环比上涨34.4%,供应多位于城东、城南区域,且多处于三环外;成交量为119.11万㎡,环比上涨12.0%,成交均价为12738元/㎡,环比下降4.5%;住宅主力成交区域为城东、城北和城南,成交面积段多为90-100㎡,110-140㎡之间,其中110-120㎡产品成交涨幅较高。
10月,西安共开盘25个项目,推出7823套房源,销售6338套,总去化率为81%,整体去化情况较好。
无论是销量,还是房价指数都能够看到,西安市场目前还较为坚挺。
—— 叁 ——
对于购房者来说,关心房价的同时便不能不关心地价。毕竟,这是和房屋最终售价直接相关的。
因为地价仅仅是房价的决定因素之一,但不是。在坚决遏制房价上涨的调控基调下,短期内房价上涨空间注定将受挤压,部分资金压力大的房企也不排除高价拿地也会优惠出售的情况,简单的来说,就是打折,但这在西安的市场上仅仅是个例。
当然,高地价不一定对应高房价。房价和地价虽然有相关性,但没有必然的联系。特别是在当前,多轮密集的房地产调控政策纷至沓来,市场预期已经发生了较大的改变,目的在于有效控制住房价格非理性上涨,恰当的政策“阻断”了高地价向房价的传导,当前地价对房价的影响已经减弱。
可见,随着“限购+限贷+限售”这样极具威力的房地产调控组合拳的推出,投机性购房特别是短线投机炒房的需求已经基本被排除在市场之外。换句话说,在调控期内,住房市场已经逐渐冷却下来。在这种情况下,高地价更是难以传导到高房价上来。
对于购买首套房的刚需来说,在资金情况允许的情况下,遇到合适房源还是可以考虑入手的。
编辑=周鑫 编审=徐红