地价和房价的关系相互制约，地价影响房价,土地成本上升是房价上涨的主要原因之一,然而房价上涨增加了对土地的需求,从而导致地价也就上涨。
上述这个逻辑其实很简单：土地和住房是“面粉与面包”的关系，地价贵了自然房价也要受影响。
由此可见，地价可以说是影响房价因素其中最主要之一。
近期有数据表明，多个城市的地价出现了小幅下调。这是不是意味着，房价势必会随之下调呢？而西安，会不会追随如此？
—— 壹 ——
易居研究院发布的《2018年10月40城土地市场报告》显示：从2018年1月至10月，受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%。
具体来讲，40个典型城市土地成交均价10月份为4323元/㎡，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。土地出让均价已连续7个月同比下降，土地成交溢价率持续下降。
报告称主要原因是土地市场降温、热点城市频繁流拍和三四线成交比重增加。
地价降了，开发商会借此加速拿地吗？
易居研究院报告显示，十月份，一线城市土地成交建筑面积环比增长21.1%，同比下降10.1%；二线城市土地成交建筑面积环比下降21.7%，同比增长17.4%；三线城市土地成交建筑面积环比下降32.5%，同比下降23%。
同时，中指院数据也显示：10月份，在300个城市中，土地出让金总额共计2361亿元，环比下滑25%，同比下滑40%。其中，三线城市价量齐跌，楼面均价同比下跌达15%。
整体而言，土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计，上半年300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。
从以上数据中可见，土地市场成交面积并没有因为地价下降而火热，而是呈现出整体平稳的态势。
究其原因，主要与目前的政策调控、年底资金回笼压力以及市场预期等多重压力相关，故房企在拿地上更加谨慎。
—— 贰 ——
面粉降价，面包才会跟着降价。那么，西安目前的楼市呈现如何的态势呢？
公开数据显示，2018年上半年西安市中心城区成交房地产开发用地2767亩，西咸新区远超西安市中心城区，成交土地6452亩。
西安市主城区成交居住用地33宗，面积2000.1亩，环比下降27.5%，同比下降57.9%，与2017年同期相比，成交量下滑，成交均价陡峭上涨。
分区域看，城东浐灞生态区及港务区居住用地成交量排前，分别为557.8亩、500.5亩，可开发建面分别达81.6万㎡、76万㎡。
土地成交单价除碑林区1144万元/亩外，500万元/亩以上梯队有曲江新区775万元/亩，长安区663万元/亩，新城区629万元/亩，雁塔区617万元/亩，高新区518万元/亩。
对于西安整体的土地市场，八宝提出2点反思：
1、很多开发商高价拿地，不仅仅是看着眼前的房价，而是看中西安的长远发展，是用未来的眼光来看待当前的地价。
毕竟，这一轮楼市的行情之后，西安房价和同类可比城市的房价差距正在填坑，西安楼市的“价值回归”之路的趋势已经非常清晰。
2、新来的外地开发商往往敢于拿地，更是敢于拿贵地，这可能是出于更具视角的眼光。
但究竟是“外来的和尚好念经”呢？还是新来的外来开发商总是要在土地市场多交一点学费呢？这个问题还需要留给市场来检验。
除过土地市场，在成交方面，市场整体表现为供不应求，量价齐涨。
2018年上半年，西安市商品房新增供应面积1013万㎡，销售面积1209万㎡，销售均价11279元/㎡。较去年同期，供应量上涨8.5%，销售量下滑8.4%，销售均价上涨26.5%。
克而瑞数据显示，10月西安住宅市场供应量为120.27万㎡，环比上涨34.4%，供应多位于城东、城南区域，且多处于三环外；成交量为119.11万㎡，环比上涨12.0%，成交均价为12738元/㎡，环比下降4.5%；住宅主力成交区域为城东、城北和城南，成交面积段多为90-100㎡，110-140㎡之间，其中110-120㎡产品成交涨幅较高。
10月，西安共开盘25个项目，推出7823套房源，销售6338套，总去化率为81%，整体去化情况较好。
无论是销量，还是房价指数都能够看到，西安市场目前还较为坚挺。
—— 叁 ——
对于购房者来说，关心房价的同时便不能不关心地价。毕竟，这是和房屋最终售价直接相关的。
因为地价仅仅是房价的决定因素之一，但不是。在坚决遏制房价上涨的调控基调下，短期内房价上涨空间注定将受挤压，部分资金压力大的房企也不排除高价拿地也会优惠出售的情况，简单的来说，就是打折，但这在西安的市场上仅仅是个例。
当然，高地价不一定对应高房价。房价和地价虽然有相关性，但没有必然的联系。特别是在当前，多轮密集的房地产调控政策纷至沓来，市场预期已经发生了较大的改变，目的在于有效控制住房价格非理性上涨，恰当的政策“阻断”了高地价向房价的传导，当前地价对房价的影响已经减弱。
可见，随着“限购+限贷+限售”这样极具威力的房地产调控组合拳的推出，投机性购房特别是短线投机炒房的需求已经基本被排除在市场之外。换句话说，在调控期内，住房市场已经逐渐冷却下来。在这种情况下，高地价更是难以传导到高房价上来。
对于购买首套房的刚需来说，在资金情况允许的情况下，遇到合适房源还是可以考虑入手的。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市
2018-11-21 02:54:03
