前段时间，西安楼盘登记量行情比较动荡。
某盘登记通过0个，接着又是某盘核验通过仅2人，连曾经的“地王盘”都流摇了……
明眼人都看得出来，这与半年前，推盘700套5000人聚众的“摇号门”盛况相比，变化太快，拐点凸显。
从“一窝蜂”到“不跟风”，除去市场行情和恐跌情绪外，这些楼盘到底为何爆冷？
与众不同下的真实原因和后续平销现状如何？
开盘不力后，“流摇”会成为惯性吗？
—— 壹 ——
带着系列问题，我们先了解粉丝比较好奇的楼盘之一：世茂璀璨倾城的精装盘比部分小开发商的毛坯价格良心多了，为什么偏偏二批次登记它会遇冷？
对此，柒少及团队驻扎现场后了解实情：
l事实上，世茂从售楼部开放到第1次开盘，本身只有10天的市场认知时间。紧接着没多久就开始2次加推，客户量不足造成的登记结果不尽人意。
l而有新客户到访，置业顾问按公司的销售节奏会先推售批房源。开发商称，导致了第2批登记人数少，也在预料之中。
不过，根据售楼部现场的销售情况来看：
1、该项目开盘以来日均去化10套左右
2、105㎡和120㎡的户型很受到访客户关注
3、据了解，最吸引购房者的点在于“可圈可点的生活场景、人性的户型和精装”。
总结起来就是，即便当时因登记人数遇冷，但在整体下行状态下卖的还不错，平销期去化给首改客群，这部分真实的买家才是西安楼市保底的需求用户。
—— 贰 ——
你最关心的“地王盘”如何了？
据柒少了解，“0家庭登记通过”的外表爆冷下，由摇号转平销后，去化率立达85%！！
“0登记不是0去化，0登记不代表手里没客户”据知情人士透露，由于单价总价均过高，一些高端买家并不希望在网上暴露身份信息，销售会替客户想办法，劝他们不要去登记，由摇号转平销后就会规避“身份”等此类问题。
而进一步分析造成“流摇”的客观因素，你会发现购房者的主观意愿只是一方面，高端项目更面临着，西安房价阶段性的峰期共识，基于此，高端买家更担忧调整期来临被套牢；而当初跟随该品牌迈入豪宅阵营的开发商不在少数，同类可选产品可选片区增多，对比之下，片区欠缺PK的优势也是本次的冷中要害。
—— 叁 ——
重点来说一下，大家关注的三迪如何了？
9月底，位于曲江二期的三迪曲江香颂枫丹项目推出473套房源，“通过现场审核0家庭”的新闻，一度成为公众的“话题楼盘”和业界议论的“市场风向”。
各类媒体弹冠相庆楼市凉凉，不但成为了整个西安市场拐点论的爆款事件，更有一波人自此开始等坐房价“多云转阴”，期待楼市更多的爆冷迹象。
项目真不行？还是另有内幕和隐情造成了市场误解？
我们先去采了三迪一期已交付入住的情况：
2014年百强房企郭氏集团旗下的西安三迪地产落子曲江，2015年6月三迪入市时，曲江二期整体滞销，各项目价格水平参差不齐。当时该项目的客群基本是刚需和刚改范围。买家下手的核心原因在于高性价比，五千多就可以买到曲江的楼盘，且政府规划的学校就在小区对面，相对于前面的10几家韭菜楼来说，位置闹中取静。
一期承诺业主2017年元旦交付，按时交付后三迪达到了0投诉。坦白讲，这点在市场上并不常见。究其原因业主称，“对开发商说到做到的承诺实现非常满意。”
那么一期交房入住后又对社区整体如何评价？
“这里的物业很温暖！”据一位不愿透露姓名的业主告诉柒少，有一天加班回来很晚，大概是夜里1、2点钟，早上出门走的急没带门禁卡，自己又是单身，进不了家门。在大门口碰到24值班的保安，情况说明后，保安先是站在小区安全的角度考虑，时间通过物业中心查明业主身份后开了大门。业主在去往所住楼栋的路上，发现保安就在后边跟着他，就问保安为啥跟着他，保安说“您没有带门禁卡，单元门进不去，我跟着您是给您开门的”，他顿时觉得特别温暖和感动。
事实证明了，曲江二期这一片也只有三迪一家，是市上评选的物业小区。甚至物业的客服人员，周一到周五，每天早上7点钟集体在小区门口排队，干什么？欢送业主上班。
像上文所说的故事在三迪小区并不鲜见，首问责任制和楼宇管家一对一服务是基本服务原则和标准，一切源于艾邦物业对自身的高要求和对业主的真关爱。
而关于硬件方面，你会发现，这个社区里的树全是多年生全冠移植过来的，成本非常高。此外，小区里的道路不像旁边某社区铺的是沥青，他们用的是透水砖，吸水性很强，下雨脚上也不会沾水，甚至整个景观施工单位都是南方请来的。无论交付前后，做不好的、业主不满意的地方就砸掉重做，有木有颇像绿城的感觉！
据业内知情人士透露，“其实在14、15年楼市最差的时候，有人给三迪老板提出过建议，不行就把项目卖了还省事儿。当时三迪的老板不认这个理，对这个项目用老板的话说，“这是落子西安的个项目，不但要做，还要做到，做成标杆。”
—— 肆 ——
在这种情况下，再深入了解三迪此次登记遇冷，你会发现有几大核心：
1、这个企业几乎对品牌、广告、媒体公关0投放。简单说就是，别人都打广告让购房者能在手机移动端、PC端通过互联网查到项目相关信息时，三迪在线上处于盲区。他们更多的采用是线下的渠道和自然到访。
用三迪自己人的话讲“老板认为，应该省下打广告的这部分钱，实实在在的投入到用户体验身上”。有木有更像绿城风格？！
2、而此次登记的是三迪枫丹三期产品。与一期二期不同在于，地价贵只是一方面，仔细回顾市场，2017年11月二期毛坯房价格出来的时候，三迪已经是12300元/㎡，当时开盘卖得非常好，四栋楼不到今年4月就已清盘。
2018年6月政府出台购房摇号政策后，实际上这个项目一直无房可卖。直到三期9月开始登记，流摇后，我们看顺销量，开盘后一周内顺销约80套以上，从9月23日开始销售截止到目前，473套房源，已去化一半以上，这其中很大一部分来源于老业主推荐。就14500元／㎡多的带装修价格来说，对比周边而言，卖的非常不错了。
3、政府能通过一个项目备案价格高于周边竞品，它一定是有原因的。柒少最初认为就是地价的核心原因。1026万每亩的地价上产品做升级了吗？
与一、二期不同，除了从毛坯变为精装外，二、三期整个景观施工，又重新重金请了景观设计单位做规划。也就是说，原先一遍做好就完事，在三迪的老板看来还是不满意，这次，连小孩的游乐区都是根据地形地貌，将玩乐设施有机的融入到自然环境中去设计。
“哪怕这套设备废掉，也要重新再做一套，提升社区品质。”包括二、三期里的休闲座椅，配备有安全的USB手机充电接口和室外自救手报系统。社区全面升级wifi覆盖、天使之眼安防系统、人脸识别门禁系统、地库金刚砂耐磨地坪、德国蒂森克努伯高速电梯等。
—— 伍 ——
此时，你或许会发现一个核心点，报道中提到的是“0登记不是0去化，0登记不代表手里没客户。”
目前西安市场趋于转冷，但总体来说品牌开发商或者地段、产品均不错的项目，开盘和顺销去化率还是不错的。
而之前借市场东风虚高的小品牌开发商，或者质素一般的产品会越来越明显的相继出现下滑趋势，“流摇”在未来就更也不足为奇。
对于买家，置业环境应该是一个相对宽松的未来。或者不久的将来西安楼市或会进入一个新阶段：越来越多的楼盘根本不用摇号。
而对于真正买房自住的人来讲，供应上去了，产品可选余地多了，在“流摇”或来的更猛烈的未来，自住买房更不该犹豫。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-02 23:06:43
