大西安建设有序推进，西安城市发展的“四环”时代说来就来！但在主城价格全面过万，且又限购背景下，各类置业人士如何在主城之外找到机会？
大西安的发展分“三步走”，步是到2020年建好城市本底，围绕“十字”方略推进，打好发展基础。在这过程中，“环主城”区域的机会正在来临。
着眼长远结合目前现状，当下的投选“环主城”区域行不行？这需要在大西安发展态势下来审视。
—— 壹 ——
首先要搞清楚的是“四环”是个什么环？
来看一张图：
这张图上的外圈红蓝组合的粗线就是大西安“四环”线，是由关中环线西段、北段、南段，和沪陕线（蓝田至玉山）、榆兰线（玉山至赤水）连霍线（赤水至零口）组成，全长有271.6公里。
其包括的范围有西安主城区、西咸新区全部、咸阳市区全部、渭南近西安东城一部，从置业的角度看，目前筛选的范围确实有些大了，需要聚焦。
但从未来城市发展经济看，却也不大：2018年初，国务院批复的《关中平原城市群发展规划》中，明确西安（咸阳）为核心城市，后又明确西安为国内第9个被“支持建设国家中心城市”的区域中心城市。而西安、咸阳、渭南都是关中城市群的重要组成。
那么，这个“四环”在大西安战略发展格局中，又处于什么范围？
再看一张图：
这张图所展示的空间载体就是大西安。面积有多大呢？公开的数据是约10700平方公里。图中红色粗线就是“四环”位置。
—— 贰 ——
从城市发展和产业格局看，未来各方位的发展定位是啥，这与我们选择在各个方向置业也密切相关。
未来大西安以“两山一河”（两山：南山-秦岭；北山-九嵕山；一河：渭河）为生态带，以“三轴”（中轴线：古都文化传承轴；西轴线：科技创新引领轴；东轴线：国际文化交流轴）为动力引擎，以西安+西咸新区+咸阳和渭南一部为发展源板块。
在这个基础上，还形成了“三个产业走廊”、“一通道”、“多中心”。
三个产业走廊：
个是科创大走廊，就是以高新区为引领、“高新区+航天基地+沣东新城+沣西新城+大学城+科研院所”等区域为依托的科创大走廊，成为大西安创新增长极；
第二个是工业大走廊，以经开区为引领、“经开区+高陵组团+临潼组团+航空基地+富阎板块”等区域为依托的工业大走廊，成为大西安工业增长极；
第三个是文创大走廊，以曲江新区为引领、“曲江新区+楼观道文化展示区+白鹿原+临潼景区”等为依托的文创大走廊，成为大西安文化产业增长极。
“一通道”：
是以国际港务区+空港新城+浐灞生态区等为依托的对外开放大通道。国际会展中心、国际领事馆区域、体育中心等等，包括一些国际总部都将规划在那里。
“多中心”：
目前是三个主要“中心”，即：西侧西咸新区建设大西安新中心、中间依托中心城区建设大西安核心区、东部建设现代服务新中心。还有经开区为引领的秦汉新城、泾河新城为组合的北部中心等。
—— 叁 ——
大西安建设的“三步走”又是啥？按照西安政府方面确定的时间表是：
步：到2020年，经济总量上万亿，“三中心二高地一枢纽”六维支撑体系基本建立，美丽西安建设初见成效，大西安都市圈全面形成，国家中心城市建设迈出坚实步伐。
第二步：到2035年，基本实现现代化，建成美丽中国西安样板，创新、协调、绿色、开放、共享发展走在前列，全面建成国家中心城市，国际化大都市建设取得重大进展。引领关中平原城市群成为具有全球影响力和国际竞争力的新增长极。
第三步：到2050年，基本实现共同富裕，现代化、生态化、国际化水平全面提升，综合实力和国际竞争力居前列，全面建成国际化大都市，努力跻身世界城市、文化名都行列。
也就说，看待大西安的发展，你得有3年、15年、以及30年左右的前瞻眼光。在建设速度上是“只争朝夕”，结果呈现上得要有相对的耐心，毕竟“罗马不是一天建成的”！
而“三步走”战略步的一个重要目标就是建好大西安。实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”十字战略，为国家中心城市和国际化大都市打下坚实城市本底：
北跨：向北跨过渭河，打造渭河滨水景观带，使渭河成为交通带、经济带、生态带、文化带、旅游带——渭河真正成为大西安“城中河”；推进富阎一体化，使渭北区域成为工业新重镇、城市新组团。——方向是建设渭北新城。
南控：把秦岭作为国家中央公园来打造，不搞大开发，齐抓大保护，使秦岭北麓成为绿色经济带、旅游休闲带、生态大屏障、城市大花园，重回“悠然见南山”的田园生活。——现在的秦岭拆违，即是体现此目的举措之一。
西进：对标雄安新区，建好西咸新区，推进西咸一体化，使大西安进入“双子城”时代。——沣东、沣西还有咸阳南部东部城区，基本要连片了。
东拓：超前谋划、主动推进富阎一体化、西渭一体化，整合东部板块，使东部区域成为开放新高地、国际化大通道、服务业增长极、城市新组团。
中优：凸显核心区九宫格局，延续城市肌理，提升历史街区，实施城市有机更新，疏解人口、降低密度、提升品质，彰显千年古都底蕴，建设中华民族共有精神家园标识地。
对西安未来发展的格局有了清楚的认知后，我们再来谈“环主城”置业就有了更好的前提和基础。
—— 肆 ——
“环主城”范围，是基于目前的城市发展，狭义上的理解主要是指环绕目前西安主城区及沣东新城周边的板块。
从距主城远近、发展现状、题材利好、交通条件、生活配套及楼市发展等综合看，也就是置业投资的价值性看，目前“环主城”范围有7个板块值得关注。
先看一下，这7个板块的分布：
按照与西安主城的地理距离远近，7个板块排序大致是这样的：北部的秦汉新城兰池大道、渭北的泾渭新城及高陵城区、南部的常宁新区、东部的临潼城区、西部的沣西新城世纪大道（西咸大道）、北部的泾河新城新城区、西南部的鄠邑城区。
首先这7个板块都有高速公路可达，而且规划有轨道交通线达到。
虽然目前西安三期城市轨道交通规划还未完全获批，但从发展态势看，在未来7、8年的时间里，局部会优先建设。
我们再来看一张图：
这是在大西安交通规划图上标注的这7个板块的位置。未来大西安的大交通体系，即：地面干道+高速公路+市域轨道交通+高铁站+机场组成的快速出行网络，在这张图上清晰可见。
其次，是这7个板块都有发展基础。
7个板块中，有3个是大西安的副中心城市，分别是临潼、高陵、鄠邑。在西安+西咸新区2018-2021社会经济发展规划中明确，将围绕“现代化副中心城市”目标强化建设。
另外4个板块，则各有其特点：
常宁新区是大西安南部最后一个人居板块，长安区建设的重点区域；秦汉新城兰池大道板块是秦汉先发展区域、管委会所在板块；沣西新城世纪大道板块是沣西发展最为成型、成熟的区域；泾河新城的新城区则是区域最有自然条件和基础的板块。
第三，除了常宁新城外，其它6个板块目前都不限购。
不限购未必就是区域的亮点，主要还是看区域价值和房产品质。在目前的西安投选置业，“不限购”客观上也是一个影响置业行为的重要因素。
—— 伍 ——
目前这个7个板块的房价水平怎么样？从产品和价格看，差异性也比较大：
鄠邑城区的普通高层毛坯价在6000元/㎡左右；临潼城区的普通高层毛坯价在6500-8000元/㎡，骊山度假区的洋房、叠拼等价格在11000-20000元/㎡；高陵的普通高层毛坯价在6000元/㎡左右，装修高层在7500-8000元/㎡；
常宁新区的高层价格在11000-12000元/㎡；泾河新城城区普通高层毛坯价在7500-8000元/㎡，洋房价在9500元/㎡左右；秦汉兰池大道高层毛坯价在1000元/㎡上下，洋房、叠拼等价格在12000-16000元/㎡；沣西新城世纪大道（西咸大道）普通高层毛坯在8000-11000元/㎡，洋房在12000元/㎡及以上。
限于篇幅，本文打算就先说到这。每个板块的具体分析，区域属性如何、发展情况怎么样，适合哪类人群投选、有什么产品可选等，将在下一篇解读。可持续关注。
拟在这7个板块置业投资的购房人士，都有哪些疑问，可在本文留言区提出，在后续详解推文中，我们将针对性解答。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-08-23 13:45:21
