北区两盘新房源推售在即,低价是坑还是漏?

西安室外的温度已经达到40度了，可是依然阻挡不了小编潜伏进各大楼盘为大家探索一线信息的勇气和决心。

—— 两盘实探 ——

今天小编帮大家暗踩的个楼盘是位于北边草滩三路、新晋“小生”中南紫云集南侧的均价还未过万的金泰经开花城。在西安可以说万元以下楼盘已经绝迹的时代，金泰经开花城何以能够做到均价8400元/㎡的，是坑还是捡漏？小编奔赴经开为大家考察啦！

小编从凤城二路市图书馆站出发，坐901公交车经过大概50到达尚稷路·草滩三路口下车，再步行大概200米即可到售楼中心。

售楼处对面是德联集团和伏特龙电力公司。

区位分析：项目位于城北尚稷路与草滩三路十字东南角，占据经开区的门户重要发展地之一的草滩生活区。距离北客站开车也就15，距离机场开车通过机场专用高速开车只需要22，周边的道路也算规划完整，经开这边的道路都是呈网格状的，整体规划还是比较整齐的。

金泰经开花城是2014年由陕西煤田地质置业发展有限公司拿的地，然后由陕西金泰恒业房地产开发有限公司开发的。这两个公司是兄弟公司，均属于陕西投资集团有限公司的全资子公司。

金泰恒业在陕西开发的项目包括西咸新区的金泰·丝路花城，高新的金泰·假日花城、金泰·新理城，蓝田的秦达·白鹿溪谷，汉中的金泰·滨江花城。金泰经开花城是金泰入驻经开的项目。

金泰经开花城位于城北尚稷路与草滩三路十字东南角，先前销售的1#、6#楼总计293套房源，参考均价7600元/㎡。1#楼2个单元，1单元2T4户，2单元2T3户，总高27层，面积94㎡三室、101㎡两室、102㎡两室、106㎡三室；6#楼1个单元，2T4户，总高26层，面积94㎡三室、106㎡三室。

整个项目占地面积35754㎡，建筑面积有129044㎡，容积率为2.80，绿化率为35%，车位占比较高，完全满足车位需求。

项目总共有8栋楼，将会入驻890户，其中有一部分是很早就给单位职工留下的，不对外销售。

这一次要开盘的是4#和7#，4#总层高是27层，为两个单元，2T3户；7#楼总层高27层，为一个单元，2T4户。户型分为四个户型，2个三室的2个两室的，具体如下：

1、C4户型

这个户型为94㎡三室两厅一卫的户型，整体还算方正，纯南户型，全明，客厅、主卧、次卧三室朝南，采光好，餐客一体，户型紧凑，动静分区，厨房为L形设计，方便操作。也存在缺陷，主卧距离卫生间较远，只有一个卫生间，早高峰会紧张，次卧窗户比较小，而且侧面墙体会遮挡部分阳光。

2、C1户型

此户型为面积为101㎡的两室两厅一卫户型，南北通透，全明户型，采光通风相对会比较好，而且是南北双阳台，101平米做成2室，房间面积能大些，餐客、餐厨一体，空间会大很多。卫生间的位置比较合理，方便使用。存在的问题就是次卧是北向的，采光会受到影响。

3、C3户型

该户型为面积106㎡的三室两厅一卫，南北通透，全明，采光好，餐客一体，空间会显得比较大，餐厨一体，方便使用，主卧自带飘窗，功能要丰富些。也存在一些问题，次卧都向北，采光不好，且紧邻入户门，会比较吵，三室共用一个卫生间，早高峰会紧张。

4、C2户型

该户型为102㎡的两室两厅一卫，全明户型，布局紧凑，空间利用率极高，卧室、客厅、厨房都朝南，采光很好，卫生间干湿分离，餐客一体，餐厨一体，空间看起来很大，也很方便，L型厨房设计，方便操作，厨房还带有一个生活阳台。存在的问题是，次卧侧边墙体会有遮挡，一定程度上影响采光。

金泰经开花城自带一所幼儿园，小学学区暂未划定。距离小区最近的学校为经开小学、经开中学仅间隔1公里。东南方向2.8公里处是经开第六小学及长乐第二小学，东侧4.6公里是经开第三小学，以上学校均已开学。此外小区南侧不远即为长安大学渭水校区。目前学区还没划分，周边学校只能做参考。

交通方面：距离地铁13号线（规划）尚稷路站2.8公里，距离地铁2号线西安北站6公里，4号线在建中，预计今年年底通车。北侧有727、K901、238路，这三路公交均可西安北站，南侧500米处有265、362路；其中362路西安北站，265地铁2号线行政中心站。

值得一提的是：小区南北两侧均有公共自行车停放点。

商业方面：项目最近的大型商业只有熙地港，公交也有40距离，未来简单的小区消费将依靠2#、3#楼的底商和项目二期的商业区。但是周边有学校，也有成熟的小区，所以满足基本生活的餐饮和超市还是有不少的。

医疗方面：项目西侧5公里处有西安未央经开医院。小区未来也会有内部的社区医院，完全可以满足生活中常见的小的疾病的需求。

由于金泰出售的毛坯房，因此就没有样板间了，不过置业顾问表示，看房子还是要以数据为主，样板间都是由专业的设计师设计的，往往会给人错觉，给购房者误导。所以这里小编还是要提醒大家，理性看房，不要被样板间华丽的外表所“蒙蔽”噢。

小编还顺便看了一下项目工程的建设情况。可以看出项目已经封顶，置业顾问介绍明年7月即可交房。

看完金泰经开花城，紧接着我又快马加鞭赶到了广受关注的千亩大盘——碧桂园凤凰城，同在北郊，两个楼盘相隔的距离可是一点都不近。

从金泰经开花城出来，走到尚苑路·迅达电缆公交站，乘坐265路公交车经过12站路，约40，到达行政中心公交站，再步行到张家堡公交站换乘318路公交，经过3站路，即可到达锦绣天下（便民站）公交站，再向南走，经过十字路口右转，才到达碧桂园凤凰城销售中心。

从公交站一路走到销售中心会发现，周边有两个已经相抵成熟的小区，均为锦绣天下，路过还能看到正在经营的小区底商和在小区门口散步、带孩子的居民。据了解，锦绣天下很早就已经被碧桂园全部收购，因此，这块周边全部都属于碧桂园凤凰城。

项目概况：该项目位于北三环北辰立交往北500米处，北接灞浦二路，南邻灞浦一路，东邻学府东路，项目地块儿原属于锦绣天下项目，碧桂园对其进行收购。2016年下半年重新“包装”上市，2017年年初开始销售。

项目占地约1200亩，居住楼栋低密度，项目整体规划的有别墅、洋房、高层等多种产品，满足不同人群的需求，对于这种千亩大盘，又是品牌开发商，在开发过程中会选择分地块儿开发，产品也是多样化的。

自然规划有自己兴建的学校、医疗、商业等各种生活配套，完全可以满足基本生活所需，又由于碧桂园是自己的物业，因此居住再次生活的品质相对有保障的。在北辰大道与灞浦二路十字东北角，还建设有一个大型集中商业购物中心。

区位分析：碧桂园凤凰城所处区域发展起步较晚，周边大型市场较多，项目西南侧即是大明宫建材市场，其他还有北辰木材模板货场、大明宫建材家居批发市场、大明宫建材家居商场，整体的居住氛围较差。

不过项目向东靠近灞河，自然资源优渥，生态环境较好。项目设计属于低密度产品，且服务及整体品质较高，相对还是比较适合改善型居住的人群的，

值得期待的是，2021年第十四届运动会的举办将会会对此处的发展带来推动作用，灞河西岸全运村、全运湖以及西安灞河岸线（全运段）等西安体育中心的重要配套场馆、设施已经于2017年5月开工建设，此处的区域发展还是大有潜力的。

整个项目容积率为1.8，在西安来说算是比较低的了，绿化率在30%，绿化率从数据上看貌似不是很高，但是碧桂园的园林不同于其他品牌的楼盘，一般小区的园林呈一个平面，是在平地上做规划，碧桂园的绿化建设是呈立体起伏式的，整体看起来古典、自然、错落有致，除此之外小区还规划了人工湖，置身小区，仿佛是在自然山水中，小编是很喜欢这样的设计的。

小区车位比为1：1.08，共12957个，据置业顾问介绍，住别墅的和住洋房的一般一家都会买两个车位，还会存在很多投资者专门买车位，因次如果要买车位的在开盘时就要入手了，否则后期很可能就买不上了，一个车位12万，买两个车位的话可以优惠2万。

项目总共有58栋楼，包括别墅、小高层、高层。未来将会入驻11497户居民，小编感叹，这不是一个小区，真的是一座城啊。物业服务由碧桂园物业服务有限公司承担，物业费大致为1.60元/㎡·月。

交通方面，目前还没通地铁，据置业顾问介绍，2021年会通地铁13号线，这条线将会连接全运会，所以必然会准时建成通车。公交的话，最近的公交站点是锦绣天下（便民站），公交路线有315路区间，316路区间，705路，728路，328路，319路，318路，随着后期发展，居民入驻的增多，交通必然不会存在问题。小区附近已有公共自行车停车点。

教育方面，项目有自己配套的学校，幼儿园、小学、初中都有。幼儿园是新加坡品格蒙特梭利幼儿园，该幼儿园在2017年9月1号已经开学了，豪园地块儿还有一个幼儿园，品牌未知，只知道是品牌双语幼儿园。小学的有陕师大附中，小学部分在2016年9月1日已经开学了，初中已经建好，暂时还没有开学，学校都是私立学校，有学位赠送。

据置业顾问透露，目前西安房地产市场上关于学位的噱头大多不靠谱，纠纷还是比较多的，因此对于赠送学位的说法作参考即可，不可全信。

目前由于这里正在开发，学区的话要等教育局划分。这里靠近未央区大学城，陕西科技大学、西北工业大学，都在距离不到三公里的地方。

商业方面：目前周边可以看到已经成熟的小区锦绣天下的底商已经入驻，并经营了一段时间了，据置业顾问介绍，凤凰城将会有自己的商业综合体，并且小区有大量底商，完全可以满足购物生活所需。

在售楼处的西侧，也就是小区门口，小编还见到了酒吧一条街，装修得还挺不错的呢，想必未来会很受广大居民的欢迎。

在售详情：项目140㎡的大户型均早已售完，已拿到预售证待售的是碧桂园的豪园地块儿的小高层，分别是30#、31#、32#、33#这四栋小高层，均为125㎡的户型，两梯两户，电梯入户。

高层处于待售状态，高层有125㎡和105㎡两种户型，不过由于尚未拿到预售证，有兴趣的朋友还需要等待。小高层的价位相对较高，14000-15000元/㎡，但是舒适度也确实高，所谓的不利因素对洋房群体来说，基本是不存在的。

在售的小高层户型都是一样的，均为125㎡。我们来看看户型怎么样吧：

户型特点：此户型比较方正，三室两梯两卫，电梯入户，私密性比较好，南北通透，而且是南北双阳台，采光通风都很好。

餐客一体，整个空间显得宽大了很多，卫生间干湿分离，过道少，空间利用率很高。厨房是双面设计，形状比较方正，这样的话比较节省空间，就算是两个人操作也不会觉得拥挤。

碧桂园的房子都是带装修的，客厅铺设蒙娜丽莎的地砖，卧室里是大自然的木地板；橱柜用的是欧派、老板牌抽烟机燃气灶、摩恩水龙头、美的净水机；卫生间用的科勒马桶，摩恩淋浴花洒，北极浴霸。

小编还替大家去看了样板间，下面我们看看样板间的风采吧。

小编还远远看了一下工地建设，一眼看不到头啊，整个建设看起来热火朝天，不愧是一座城的建设。除了已经成熟的小区，其他楼都正在紧张地建设当中，到底是千亩大盘，远远望去，还是挺让人震撼的。置业顾问表示将在2020年8月30号交房。

——“ 小编有话说” ——

金泰经开花城和碧桂园凤凰城都位于北郊，金泰在西安北站西边，凤凰城在西安北站东边，附近也都有大学。

金泰经开花城位于经开区，在西安这样一个万元以下的盘已经绝迹的状态下，它价位还是颇具诱惑力的，项目二期是商业部分，生活购物需求基本还是可以的。

但是项目西侧有调料厂，可能对部分楼栋产生异味影响，东南侧有个电缆制造公司，对部分楼栋可能会有噪音影响，还有一些其他的工厂，尽管后期会搬迁，但这也需要过渡很长一段时间，不过小编在踩盘时并没有觉察出有明显影响。对于刚需置业但是资金又不是很充裕的人来说，还是值得考虑的选择。

而碧桂园凤凰城居住舒适度和整体内部配套相对完善，还有自己的商业和学校，立体园林造景很有特色，由于临近地铁14号线，未来交通也是不成问题的，但是价位确实也不低。

整体来看，项目品质还是可以的。此次销售的小高层，适合改善型居住， 后期出售的高层，刚改置业群体可以考虑。

综上所述：两个项目各具优势，置业者可结合自己的实际情况做出适合自己的选择，毕竟买房子这回事，从本质上来看，没有买不买得起，只有适合不适合。大家说，对嘛？

编辑=周鑫 编审=徐红