[摘要] 近年来,西安众多开发商试水养老地产，并积极寻求一种适合中国社会的经营模式，而“养老地产”在如火如荼的兴建的同时也遭遇到了一系列问题，例如传统观念的阻隔，开发商长期收益上无法保障以及养老地产的配套问题，这些都让养老地产的发展遭遇了尴尬的局面。
2014年5月31日，“京交会•首届国际养老服务产业推介会”在北京国际会议中心拉开帷幕，中国养老健康国际联盟正式成立。与此同时，推介会上还同时发布成立了一家注册资本百亿以上的民营银行、一个性的公益基金会和一支目标百亿的养老健康国际投资基金。推介会以“医疗养老新政引发全球资源投资中国养老服务产业”为主题，围绕养老服务领域举办展览展示、高峰论坛、宣传推介、交易洽谈等一系列活动。
当前，我国养老产业尚处于起步阶段，养老地产也在不断探索发展。在政策层面，《养老服务设施用地指导意见》初步填补了土地政策的空白；开发商的投资热情水涨船高，除了资产和实力的角逐，优质完善的服务才是取胜的关键。
中国养老健康国际联盟成立乐龄民营银行协同创新
推介会上，老龄委办公室副主任朱勇给出的一组数据引人深思。据介绍，“去年年底，60岁以上老年人口已经达到2.02亿，占总人口的14.9%，我们预测，老龄人口将在2025年超过3个亿，2033年超过4个亿，2053年达到峰值，4.87亿，所以说在未来的40年里，我们国家将面临非常严峻的人口老龄化问题。”
在此背景下，中国养老健康国际联盟应运而生。联盟是我国获得老龄办公室、中国老龄事业发展基金会批准筹备的养老健康领域的国际组织。目前，联盟是国家生命爱晚工程联盟平台、“生命智慧工程”的实施主体以及“国际医疗旅游先行示范区”核心规划机构。
联盟顾问委员会主任、老龄办副主任阎青春，联盟轮值主席团成员、美国纽约市规划局前两任局长、美国龙安集团总裁饶及人，华夏人寿保险股份有限公司董事长李飞，中信国安董事长李士林，联盟金融顾问中国农业发展银行总监李光，嘉实基金王克明执行董事、联盟建设顾问中建一局副局长总经济师郝建成，行业代表、中国太阳城主席朱凤泊，华贸集团副总裁巩向民，慈铭健康体检管理集团董事长胡波，国药集团健康产业部总经理黄昌盛等80多位领导、专家学者及名行业领袖以及300余企业出席联盟启动仪式。
现场获悉，联盟是由二十余个养老健康行业领先且典型国家的养老健康领域、金融资本领域、金融机构、实业集团等企业和科研机构的专家学者等共同发起创建的国际性联盟组织，已获得老龄办公室和中国老龄事业发展基金会的筹备批准，并向联合国相关组织、工商联、中国房地产行业组织等机构提交设立申请。
与此同时，推介会上共签署四项重大战略合作协议。其中，由主席吴振钧、秘书长江合分别代表中国养老健康国际联盟和常青藤[实时消息价格户型点评]基金，签署战略合作协议，委托常青藤基金筹备发起百亿乐龄民营银行和百亿养老健康基金。吴振钧代表联盟与中信[简介实时动态]国安董事长签署战略合作协议，生命爱晚投资管理有限公司总裁郑智、执行总裁吴伟也分别与华夏人寿保险旗下长寿城投资公司董事长申杲华、理想国[实时消息价格户型点评]际投资集团董事长陈立强签署战略合作协议。
“给不给钱不重要，政策是非常重要的”
1999年，我国60岁以上老人达1.3亿，成为世界上个老年人口过亿的国家。近年来，随着老年人口不断增多，人口结构不断向老龄化倾斜，辛苦了大半辈子的人们能否“老有所居”也受到了越来越多的关注。
面对日益严峻的养老问题，万科[简介实时动态]、绿地、金地[简介实时动态]、保利、远洋等多家老牌房企纷纷开始探索，据《中国建设报•中国住房》主编时国珍介绍，“一共有80多家房地产企业开始进入了养老地产领域，而且也开始了实践和行动，有很多非常好的项目已经建成。”
活动现场，多家地产项目受到热捧，高端养老项目——上海天地健康城更是成为推介会的焦点。天地控股总裁张华纲在推介项目的同时，也道出了行业面临的困局。“养老行业是一个爆发式的发展过程，国家给不给钱不重要，给不给政策是非常重要的。”
不仅是开发商，时国珍也同样认为，“从老龄委成立以后，相关的养老产业政策爆棚，但大多倾向养老产业，养老地产的政策几乎等于空白”。可喜的是，今年4月23号出台的《养老服务设施用地指导意见》（下称《意见》作为我国跟养老地产有关的首部政策，初步填补了这方面的空白。
养老地产需要资本和实力 服务才是核心竞争
其实，在《意见》出台前的4月17号，深圳推出的挂牌出院的两块养老设施用地开拍，这也是首例面向社会资本开放的养老设施用地。
拍卖当天，两地块引来35家房企激烈竞争。最终，起拍价6850万元的宝安地块经过21次出价，被前海人寿保险股份有限公司以4亿元拍得，楼面地价为每平方米14815元；起拍价4000万元的龙华地块经过25次出价，被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得，楼面地价高达每平方米18397元。
经计算，两地块的溢价率高达6倍和7倍。正如时国珍所言，“做养老也是要有资本和实力的。”
房企投资养老产业的热情水涨船高，养老机构基础设施不断升级，但真正能盈利的为数不多。值得注意的是，与普通住宅不同，养老项目受购买群体收入呈下降趋势，健康状况不理想等因素影响，“毛利率不可能高”。
朱勇分析认为，“不能简单的把养老服务等同于修建豪华的养老机构，而应该更加注重于服务，所有的设备、技术只有在服务当中才能发挥作用，才能产生财政效益。所以，应该把我们的重点放在如何做好经营管理和服务上。”
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