[摘要] 近年来,西安众多开发商试水养老地产，并积极寻求一种适合中国社会的经营模式，而“养老地产”在如火如荼的兴建的同时也遭遇到了一系列问题，例如传统观念的阻隔，开发商长期收益上无法保障以及养老地产的配套问题，这些都让养老地产的发展遭遇了尴尬的局面。
5月11日，原民政部办公厅主任、民政部社会福利和慈善事业促进司巡视员王来柱在国际老龄事业平台整合发展高端论坛上透露，老龄办受国务院委托，完成了一个《中国养老产业规划》，在这个规划中提出，到2030年，我国养老服务业的总产值要突破10万亿，中国将会成为世界上的养生养老健康服务业的市场。
面对中国社会来之汹汹的老龄化问题，各方都在积极寻求着应对之策，而在发达国家成功实施的养老地产无疑成为可以借鉴的模式。近年来,西安众多开发商试水养老地产，并积极寻求一种适合中国社会的经营模式，而“养老地产”在如火如荼的兴建的同时也遭遇到了一系列问题，例如传统观念的阻隔，开发商长期上无法保障以及养老地产的配套问题，这些都让养老地产的发展遭遇了尴尬的局面。
对此，业内认为，由政府牵头，企业参与，让养老地产的开发形成多元化的投资模式是未来养老地产的发展之路。
需求与现状相悖养老地产“尴尬”不已
养老地产的兴起，被房地产业内称为“隐性刚需”，在养老这个沉甸甸的话题背后，隐藏的却是巨大的商机。记者在调查中发现，西安养老机构的床位远远不够现阶段的养老需求，据相关数据显示，每一百位老人才有半张床位。如此巨大的市场，也促使养老地产欲“大行其道”。
近两年，西安养老地产也步入真正的试水探索阶段。养老地产的起步，在西安业内也引起了一场激烈的讨论，巨大的市场潜力，模糊的行业标准，以及没有被普遍接受的观念让养老地产陷入了尴尬的境地。然而巨大的市场需求也催使着西安养老地产项目的酝酿开发，目前已有数家房企正在积极探索和调研西安养老地产市场，其中不乏有中海、荣华、雅荷等品牌企业。
“中国社会的养老正在面临着巨大的压力，60岁的老人已占据人口总数的14%-15%，而‘未富先老’是中国社会的的特征。”陕西省房地产研究会会长王圣学说，养老地产虽是一个解决养老的重要模式，但较高的门槛也会将一大部分老年人挡在门外。
2013年10月12日，中海旗下养生养老品牌——中海·亲颐在华山首推的个会员制休闲养生养老社区亮相西安，集宜居养生、休闲度假、专业医护为一体的创新产品体系及管理模式，为西安城镇退休人员提供新的养生、养老生活方式。然而，其高昂的费用也让大部分人望而却步。
“在西安市场上，有开发商把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的，西安的养老地产市场需要更多人的关注。”西北大学教授卢山冰表示，虽然养老地产的发展前景令开发商们看好，但是由于其开发涉及很长的产业链条，前期因为投入时间较长、回报时间较长等原因，让更多的开发企业不敢涉足养老地产，结合目前西安市场现状，养老地产更多体现的还是在概念上。
“拿中海·亲颐来说，作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右，因此作为养老地产的一种创新模式，可以被提倡和借鉴，但值得注意的是，面对近2亿人的养老需求，政府倡导的仍是居家养老和社区养老为主，建立社区老年活动中心以及其它针对老年人的服务机构”。卢山冰强调。
“就中国现阶段的情况来说养老地产都是空谈，不过是开发商炒作的一个噱头，并没有实质性的意义。”光魔机构总经理游勇对养老地产直言不讳，他说，中国的传统观念就直接阻隔了这种新型养老模式的发展，而且就西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或者更远的县级市。无论是医疗还是其它配套，都远远达不到养老地产的要求。
多元化的开发模式是养老地产未来发展之路
2011年，西安雅荷地产在其社区“雅荷·四季城”内建设了老年公寓，让老人们白天可在公寓内生活、娱乐，晚上子女下班后还可以实现一家人团聚。雅荷地产首开西安养老地产概念的先河，
这也印证了王圣学的观点：开发商可以将养老地产纳入小区的开发当中，在开发住宅产品时配建一部分老年公寓，不但解决了老年人的基本养老问题，也解决了他们对于亲情的渴望。
西安雅荷房地产开发有限公司总裁助理夏永宏告诉记者，归纳起来，养老地产面向的客群是能接受集体养老观念，同时家底丰厚的老人，所以养老地产首先搞清楚自己的产品定位，要能适应当地的客户群体。
“客观的说，单方面靠政府解决中国的养老问题并不现实，对于这样一个庞大的老人群体，任何政府都是无力负担的。”夏永宏说，对于房地产开发企业而言，去解决中高收入人群的养老问题，也就是建设高级别的养老社区，而低收入人群的养老交给政府，建设公益性质的养老院。但这也需要政府对养老地产的开发有一定的扶持优惠政策。
谈及养老地产的市场，陕西省社会科学院副院长石英在接受记者采访时表示，除了市场的需求，人们传统的思想观念也需要转变，近年来，随着中国独生子女家庭的增多，“421”家庭的结构模式日渐成为主流，传统的家庭养老模式受到严峻的挑战。为了减轻儿女们的负担，让他们专心忙事业，已经有一些相对开放的老人放弃了“养儿防老”的观念，开始选择其他养老模式，但这在中国仍是小众，就算是在经济与文明高度发达的中国香港，养老仍是一个令政府头疼的问题，电影《桃姐》就反映了这样一个现实问题。
“目前的养老地产项目尚处在探索阶段，西安也是刚刚起步，养老地产的概念比较模糊，标准也无统一参考。”石英认为，西安周边的大环境很适合养老，若是发展养老地产，目前主要还是针对本地城镇居民，此外还要吸引更多的外来客户。而养老地产又不是单纯的建房子，若养老地产项目想做成功，还需要在医疗、餐饮等方面下功夫。
采访中，多数业内人士均认为，养老地产若要得以发展，国家的政策性扶持是关键。对此，王圣学也表示了相同的看法，他表示，希望政府层面尽快出台有关养老地产的整套优惠政策，让企业获得更大的支持力度。形成由政府牵头，企业与社会养老机构共同参与的多元化的开发模式。
莫让养老用地成了开发商的“圈地模式”
据记者了解，去年10月陕西省政府办公厅下发的《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》中就明确规定，鼓励社会资本参与发展老年营养保健、医疗康复、饮食服装、休闲旅游、文化传媒等养老产业，积极开发老年保健、老年照护、老年康复辅具、老年宜居社区等产品。
对于西安目前养老地产的发展，夏永宏还是比较担心，她说，现阶段养老地产的发展之势仍不是特别清晰，产业和运营并没有一个良好的模式，大多数开发商只是以开发养老地产之名圈地，所以政府在扶持养老用地开发的同时，也应该防止开发商把养老地产作为企业的“拿地模式”，而不去做真正的运营。
游勇对此也表示赞同，他强调，随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。
记者感言：
为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？仍不能促进养老地产的迅速发展？这也是值得我们政府、开发商以及社会各界人士共同探讨的问题。
我们所畅想的养老地产，是真正能为老人服务的，有清新的空气，有干净舒适的房子，有医疗护理机构，有业余的文化团体。这样形成的“小社会”一定是所有老人所向往的。当开发商有意识地去开发养老地产的时候，政府可以在公共养老地产建设、养老地产标准制定、税收优惠减免政策方面给予一定的支持，这是房地产业内对养老地产未来发展的共同愿景。
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2014年5月31日，“京交会•首届国际养老服务产业推介会”在北京国际会议中心拉开帷幕，中国养老健康国际联盟正式成立。与此同时，推介会上还同时发布成立了一家注册资本百亿以上的民营银行、一个性的公益基金会和一支目标百亿的养老健康国际投资基金。推介会以“医疗养老新政引发全球资源投资中国养老服务产业”为主题，围绕养老服务领域举办展览展示、高峰论坛、宣传推介、交易洽谈等一系列活动。
当前，我国养老产业尚处于起步阶段，养老地产也在不断探索发展。在政策层面，《养老服务设施用地指导意见》初步填补了土地政策的空白；开发商的投资热情水涨船高，除了资产和实力的角逐，优质完善的服务才是取胜的关键。
中国养老健康国际联盟成立乐龄民营银行协同创新
推介会上，老龄委办公室副主任朱勇给出的一组数据引人深思。据介绍，“去年年底，60岁以上老年人口已经达到2.02亿，占总人口的14.9%，我们预测，老龄人口将在2025年超过3个亿，2033年超过4个亿，2053年达到峰值，4.87亿，所以说在未来的40年里，我们国家将面临非常严峻的人口老龄化问题。”
在此背景下，中国养老健康国际联盟应运而生。联盟是我国获得老龄办公室、中国老龄事业发展基金会批准筹备的养老健康领域的国际组织。目前，联盟是国家生命爱晚工程联盟平台、“生命智慧工程”的实施主体以及“国际医疗旅游先行示范区”核心规划机构。
联盟顾问委员会主任、老龄办副主任阎青春，联盟轮值主席团成员、美国纽约市规划局前两任局长、美国龙安集团总裁饶及人，华夏人寿保险股份有限公司董事长李飞，中信国安董事长李士林，联盟金融顾问中国农业发展银行总监李光，嘉实基金王克明执行董事、联盟建设顾问中建一局副局长总经济师郝建成，行业代表、中国太阳城主席朱凤泊，华贸集团副总裁巩向民，慈铭健康体检管理集团董事长胡波，国药集团健康产业部总经理黄昌盛等80多位领导、专家学者及名行业领袖以及300余企业出席联盟启动仪式。
现场获悉，联盟是由二十余个养老健康行业领先且典型国家的养老健康领域、金融资本领域、金融机构、实业集团等企业和科研机构的专家学者等共同发起创建的国际性联盟组织，已获得老龄办公室和中国老龄事业发展基金会的筹备批准，并向联合国相关组织、工商联、中国房地产行业组织等机构提交设立申请。
与此同时，推介会上共签署四项重大战略合作协议。其中，由主席吴振钧、秘书长江合分别代表中国养老健康国际联盟和常青藤[实时消息价格户型点评]基金，签署战略合作协议，委托常青藤基金筹备发起百亿乐龄民营银行和百亿养老健康基金。吴振钧代表联盟与中信[简介实时动态]国安董事长签署战略合作协议，生命爱晚投资管理有限公司总裁郑智、执行总裁吴伟也分别与华夏人寿保险旗下长寿城投资公司董事长申杲华、理想国[实时消息价格户型点评]际投资集团董事长陈立强签署战略合作协议。
“给不给钱不重要，政策是非常重要的”
1999年，我国60岁以上老人达1.3亿，成为世界上个老年人口过亿的国家。近年来，随着老年人口不断增多，人口结构不断向老龄化倾斜，辛苦了大半辈子的人们能否“老有所居”也受到了越来越多的关注。
面对日益严峻的养老问题，万科[简介实时动态]、绿地、金地[简介实时动态]、保利、远洋等多家老牌房企纷纷开始探索，据《中国建设报•中国住房》主编时国珍介绍，“一共有80多家房地产企业开始进入了养老地产领域，而且也开始了实践和行动，有很多非常好的项目已经建成。”
活动现场，多家地产项目受到热捧，高端养老项目——上海天地健康城更是成为推介会的焦点。天地控股总裁张华纲在推介项目的同时，也道出了行业面临的困局。“养老行业是一个爆发式的发展过程，国家给不给钱不重要，给不给政策是非常重要的。”
不仅是开发商，时国珍也同样认为，“从老龄委成立以后，相关的养老产业政策爆棚，但大多倾向养老产业，养老地产的政策几乎等于空白”。可喜的是，今年4月23号出台的《养老服务设施用地指导意见》（下称《意见》作为我国跟养老地产有关的首部政策，初步填补了这方面的空白。
养老地产需要资本和实力 服务才是核心竞争
其实，在《意见》出台前的4月17号，深圳推出的挂牌出院的两块养老设施用地开拍，这也是首例面向社会资本开放的养老设施用地。
拍卖当天，两地块引来35家房企激烈竞争。最终，起拍价6850万元的宝安地块经过21次出价，被前海人寿保险股份有限公司以4亿元拍得，楼面地价为每平方米14815元；起拍价4000万元的龙华地块经过25次出价，被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得，楼面地价高达每平方米18397元。
经计算，两地块的溢价率高达6倍和7倍。正如时国珍所言，“做养老也是要有资本和实力的。”
房企投资养老产业的热情水涨船高，养老机构基础设施不断升级，但真正能盈利的为数不多。值得注意的是，与普通住宅不同，养老项目受购买群体收入呈下降趋势，健康状况不理想等因素影响，“毛利率不可能高”。
朱勇分析认为，“不能简单的把养老服务等同于修建豪华的养老机构，而应该更加注重于服务，所有的设备、技术只有在服务当中才能发挥作用，才能产生财政效益。所以，应该把我们的重点放在如何做好经营管理和服务上。”
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