新盘井喷+改善升级,800亩城改保利天瑞如何蝶变?

近日，雁塔区青龙寺板块两宗宅地成交引发市场关注，标志着占地超800亩的保利天瑞项目正式启动。2025年1月，西安楼市在整体“止跌回稳”的态势下，新房与二手房成交各有表现。新房市场上，依据中指院监测数据，1月西安新建住宅价格环比上涨0.32%，在全国100 个城市中排名第11位，这一成绩反映出西安新房市场在年初具备一定的向上动力。二手房市场方面，1月西安二手房价格环比下跌 0.49%，位列全国第50名。尽管价格有所下滑，但结合过往数据，西安房价在过去多年涨幅可观，近年涨幅指数虽有所收窄，但市场根基稳固。

2025年1月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

春节期间，虽然全国楼市处于淡季行情，但部分城市表现较为活跃。西安虽整体上客量不如以往，但核心城区及热点板块在开年持续成为市场焦点，关注度较高的项目为保利云谷和著、长建望川云庐、绿城海棠四章、德通昆仑序等。据不完全统计，2025年西安预计将有超过45 个新楼盘入市，将为西安楼市注入新的活力，进一步推动西安楼市朝着“止跌回稳”的方向发展，也使得核心城区及热点板块的吸引力持续增强。

在众多新盘中，有几个重点热门楼盘备受瞩目，它们凭借独特的区位优势、完善的配套设施以及优质的产品规划，成为市场期待的焦点。

招商西安玺：位于港务区奥体核心，具体在港兴四路以北、灞渭大道以东 。项目建筑面积约68.851亩，其中住宅67.199亩，商服1.652亩 。容积率不大于2.2 ，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%，建筑限高54米（约合18层）。产品规划为15 - 17层小高层，打造大平层豪宅产品，2梯2户，户型建筑面积有175 - 226 - 261平，是高端改善购房者的优质选择。

华发安泊府：地处曲江CCBD南区，西侧即为地铁2号线三爻站，位于长安南路以东，花街路以西，共建一路以南，共建三路以北。2024年11月29日摘地，总价8.35亿，成交楼面价9038元/㎡ ，净用地建筑面积44.706亩，其中住宅用地38.653亩、商务金融用地4.097 亩、商业用地0.956亩，容积率≤3.1。周边配套完善，大概率打造为改善产品，具体户型和产品细节暂未公布。

绿城海棠五章：位于高新区科技六路以南，陈林路以东，科技七路以北，鱼化三路以西，净用地规模约82.696亩。容积率≤2.8，建筑密度≤20％，绿地率≥35％。占位科技六路主轴，傲居高新核芯黄金位置。周边名校为临，地铁6号线省体育馆站，高新云轨省图高新馆站双站点环绕，还有多个大型商业和生态公园。作为绿城高新海棠系全新作品，将引入绿城29年来最高的建筑标准以及最新的产品规划，户型和产品细节值得期待。

金茂璞逸东方：坐落于曲江文教园板块，周边环境优美，文化氛围浓厚。周边为高端改善项目，预计该项目也会定位为改善类产品，凭借金茂的品牌实力与产品打造能力，有望成为区域热盘。

邦泰西安文教园项目：位于雁塔区雁翔路以东、西安交通大学曲江校区以西、雁曲四路以南、规划路以北，占地建筑面积41.861亩，容积率不大于2.8。作为邦泰进入西安的项目，虽户型和产品暂未公布，但大概率打造为改善产品，值得市场关注。

龙翔奥城云邸：地处港务区，位于浐灞国际港奥体中心欧亚大道与港兴四路交差口西南角，占地建筑面积49966㎡，容积率2.5。产品为小高层，暂未公布户型信息，依托港务区的发展潜力，有望为区域带来新的居住体验。

招商西安序东侧82亩地块：位于浐灞国际港，欧亚五路以南、灞河西路以西，占地建筑面积约82.363亩，容积率不大于1.8。可能打造为纯洋房、叠拼类高端住区，或洋房/叠拼为主搭配少量小高层 ，具体产品和户型有待后续公布。

越秀&铁建高新鱼化项目：位于高新区丝路软件城科技一路以南、鱼化三路以西，处于“软东”腹地板块。地块建筑面积约31亩，容积率不大于2.5，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于35%。作为越秀与中国铁建继越秀铁建?西派天悦、越秀铁建?樽樾之后再次联手的项目，且是越秀住宅开发首次进入三环内，市场期待其能凭借双品牌优势打造出高品质产品。

在房地产市场的持续演变中，改善型产品已成为当下西安楼市的绝对主流。2024年，市场竞争进入白热化阶段，各房企为求突破，纷纷聚焦产品打造，全力满足购房者对品质生活的追求。而2025年的西安房地产市场，竞争将进一步升级，在高端化、品质化赛道上持续发力。

在西安的城市版图中，青龙寺片区承载着深厚的历史文化底蕴，一直以来都是城市发展的焦点，位于雁塔区的核心区域，地处二环与三环之间，衔接雁塔和曲江，地理位置得天独厚。然而，这里曾是铁炉庙一村、铁炉庙二村、王家村、观音庙四大城中村的聚集地，城市更新迫在眉睫。

起初，青龙寺片区改造项目由成长集团着手储备。但由于项目体量巨大，总占地建筑面积达800亩，后续开发所需资金庞大，仅凭成长集团一己之力难以支撑。于是在 2019年，成长集团引入保利合作开发。2020年，在陕西省重点招商引资项目云签约活动上，保利以总投资 60亿元正式签下该项目，自此深度参与到青龙寺组团城市更新之中。但签约后，项目因安置房建设和文保审批等复杂因素，陷入了漫长的沉寂期。

此后的几年里，保利从未放弃对这片土地的开发决心。经过无数次的沟通协调、规划调整，终于在2023年迎来曙光，青龙寺片区的控规公示，项目逐步落地。2024年4月，保利正式发布项目案名——保利?天瑞，并宣称将以TOP级“天字系”打造一座中央文旅生活区。同年9月，项目地块首次挂牌出让，却在10月突然终止，这让项目推进再度受阻。但保利凭借强大的实力和坚定的信念，持续努力。直到2025年2月 7日，保利成功摘得青龙寺板块74.67亩双地块，这场长达五年的 “攻坚战” 终于取得阶段性胜利。

保利天瑞首期开发用地包含两块。地块一位于雁翔路以东，翔博路以北，建筑面积63.264亩，其中住宅62.586亩、商服0.678亩，容积率4.79，规划12栋住宅、2栋商业以及幼儿园、托儿所（最终规划以政府审批文件为准）；地块二位于延兴门西路以东，延兴门一路以北，建筑面积11.406亩，容积率2.8，规划3栋住宅和1栋商业。两宗地均需配建超6000㎡社区配套，涵盖幼儿园、养老用房等（最终规划以政府审批文件为准）。目前户型虽未公布，但凭借保利 “天字系” 的高端定位，以及项目周边邻近地铁3号线、5号线青龙寺站、周边教育资源丰富（如雁塔一小一中、辅轮中学、交大曲江校区等）的优势，未来有望打造出高品质的住宅产品，为西安人居再添新作品。

青龙寺片区改造是西安主城更新的标志性工程，承载着千年乐游原文脉与现代城市发展的双重使命。保利天瑞的落地不仅是片区品质跃升的关键，更将依托青龙寺历史文化资源，重塑“乐游原”文化IP，联动现代商业与生态景观，推动区域从“城中村”向“乐活乐居”新城转型。

入陕十二载，保利始终与西安这座城市同频共振，不断深耕布局，旗下项目遍地开花，已然成为西安房地产市场的重要力量。2024年，陕西保利全年销售额强势突破150亿，一举夺得西安房企销售业绩排行榜TOP1，实力与口碑双双得到市场的高度认可。这份亮眼成绩的背后，是旗下多个明星热盘的实力支撑，它们凭借独特的产品优势和卓越的品质，在西安楼市中脱颖而出，成为购房者的心仪之选。

保利星河天汇

地段优势：位于航天基地核心地段，占据区域中轴航天大道，衔接曲江与航天，享双区成熟配套。

配套资源：周边教育资源丰富，紧邻航天一小、一中；三园环绕，生态宜居；西侧临近地铁四号线，交通便利；2公里内商业体众多，满足日常购物休闲。

产品亮点：汲取度假酒店与新加坡花园灵感升级产品。奢阔归家门庭用维纳多石材；打造首个步影游廊，诗意归家；下沉式会所功能丰富。户型出彩，建面143㎡私梯入户，8.5米跑道式阳台接悬浮花园，高得房率设计；建面168㎡三重洄游动线，双套房设计，南北三露台，花园玄关入户，高得房率设计；建面188㎡三面环幕巨厅，270° 转角露台，南北三套房，高得房率设计。

保利天瓒

地段潜力：选址高新丝路软件城，定位高、发展快、产业集聚，配套不断完善，潜力大。

产品特色：全国第三座、西安首座，央企保利打造，品质与物业有保障。低密纯小高层社区，容积率约2.5，建面约185 - 243㎡大户型，圈层纯粹。融合知名设计理念，精选多国奢石。归家动线打造 “三玉二石，山水六苑” 礼序空间。创新户型设计，得房率均超100% ，建面243㎡户型层高约3.2m，大阳台，270° 环幕光厅，露台建筑面积大。还有约1300㎡地下会所，设施齐全。

保利未央璞悦

地段价值：落址市府圈核芯板块，享政经双中心红利，前景广阔。

配套资源：紧邻西安高级中学和教育规划用地，教育资源丰富；3公里内商业、地铁、医疗、公园等资源齐全。

产品特色：区域内罕见的超百亩大盘大规模社区，保利西安首座「悦」字系作品。打造约6000㎡宋韵实景园林 。户型涵盖建面约100 - 143㎡人文藏品和建面约170㎡第四代住宅。保利物业打造 “四时雅集” 服务体系。

保利云谷和著

地段优势：位于软件新城，企业云集，被誉为 “西部硅谷”，产业发展迅猛，区域发展潜力受市场关注。

配套资源：周边有陕西省图书馆新馆、西安启迪儿童医院等配套；西侧紧邻规划小学，附近规划中学，均由高新一中沣东中学教育集团管理。

产品优势：央企开发，安全、兑现力和服务有保障。户型出色，建面99㎡是低门槛 “第四代住宅”；建面125㎡同等建筑面积双露台；建面143㎡mini 版天瓒，全景舱设计。5栋小高层架空层实现泛会所功能，楼间距大。价格相比周边优势明显，性价比高。

保利在西安的天字系项目，如保利天悦、保利天汇、保利云谷天汇、保利天珺、保利天瓒等，作为保利高端产品线的代表，均择址城市核心地段，汇聚城市优质资源。它们以高端的产品设计理念、卓越的建筑品质、完善的配套设施以及贴心的物业服务，成为区域品质人居的形象。从项目的选址、规划，到建筑设计、园林景观打造，再到户型设计和后期服务，每一个环节都精雕细琢，力求为业主带来极致的居住体验，引领西安品质人居潮流，深受购房者的青睐与追捧 。

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