不限购区可期待折扣?三道红线监管,哪些房企相对安全? | 房参问答NO.09

市场火爆之时，盯紧上线项目“抢”就对了。市场降温之余，理性徘徊间倒也多了份谨慎。

PART 01

御锦城凭何逆市火爆？同类竞品怎么选？

@瑟吉欧：市场不是凉了吗，为什么这么多人登记御锦城？

答：御锦城分析过太多次了，重在性价比。本次推出443套房源，天上线登记突破7793组！（截止下午18:00）。按这个登记热度，有可能会再迎“万人摇”。御锦城是很直观的刚需盘，1.35万/㎡的价位，大盘背书，浐河边地铁盘，配套也相对成熟。虽说房子品质一般，但确属刚需YYDS。

而同样登记首日的领航悦宸，365套房源登记人数仅153组（截止下午18:00）。可谓“冰火两重天”！

可见，处于上升期的城市大环境下，不管市场如何变幻，如御锦城、山水美树这类“公认”的红盘，基本不受市场影响。建议置业者可适当碰碰运气。

答：这个两个盘对比很明显，首先体现在地段上，高新天谷雅舍在丝路软件城，紫薇华发在高新CID，目前丝路软件城配套成熟度高一些，当然CID板块由于规划比较完整，业内看好度也很高。

其次，品质方面紫薇更偏性价比，1.86万/㎡的价格没有不买的理由。天谷雅舍价格偏高，2.7万/㎡，但作为“被动式住宅”呈现的绿色环保属性改善调性又非常高。建议：投资选紫薇，自住预算足够选天谷雅舍。

@一抹阳光：在龙湖天曜和融创云潮府之间纠结，给点建议呗！

答：这两盘价格相当，都是1.8万/㎡左右。龙湖天曜属于东二环幸福林带旁，自带天街，双地铁口，地段和配套优势更明显一些。云潮府在浐河边，环境较好，周边也已是成熟住区，户型比天曜要改善一些，所以总价更高一些。按户型所需和地段习惯抉择。

@VXC-Vipiana：港务区哪个盘性价比？

答：港务区已经出现了1.8万/㎡的盘，而且从9月8日第二次集中供地对商品房销售定价来看，港务区几宗地商品房毛坯均价1.4-1.8万/㎡，已非当年的“价格洼地”。而目前，性价比较高的有华润置地未来城市、金地玖峯汇。

PART 02

沣西不限购区能买吗？楼盘打折将出？

@芸芸：8·30新政后，对沣西影响大吗？有没有推荐的楼盘？

答：8·30新政限购了沣西的高桥和马王街道，影响范围相对较小，主要是限死了能金区。置业不限购区域的多是缺房票的人，沣西项目整体品质比较高，刚需项目少，像均价2万的中交长安里，还有即将入市的中旅名门府都可以看看。

如果购房名额充足，优先建议高新丝路软件城和CID板块，规划、配套落地速度相对成熟，地理坐标上也属西安主城、高新三期。

@MaYA：本人很刚需，预算只够县城买房，老师建议主城等捡漏盘还是兴平那种边缘地带？

答：首先建议主城捡漏，买房重在地段。高新区再刚需的盘，价值都是的。除非是养老用途可果断看外围一些品质较高、环境很棒的盘。刚需首套工作生活用还是先紧着主城来，诸如登记结束不久的英郡年华国际社区、黄金嘉境这类捡漏盘，还有正在登记的御锦城。

如果预算着实只够买边缘地段，融创西部湾快拿证了，主要看价格，两手准备吧！

@坚持自我：政策调控下，房价会不会降或折扣出现？

答：虽然楼市在降温，但西安房价仍在微涨。限购区基本不可能出现折扣，把这个期待可以放在不限购区，但让利不会太多。折扣优惠与买房时机，后者更重要！

@A赵艺海：之前看了北客站旁隆源国际城的二手房，1.3万单价，房东最近说总价可以便宜3万，现在入手还是等一等？

答：根据的二手房指导价，隆源国际城指导价为12357元/㎡，可以多对比同小区其它房源。

目前西安整体二手房市场是转凉趋势，各区都在降温，成交价肉眼可见的下降，也可以放眼看别的区，但不排除低价形势下房东惜售。所以有合适的也要懂得适时出手。

@LH：如果物业不执行物业收费标怎么办？

答：“一费制”执行的前提是，需要征集业主意见，如果达到履行调价程序所需的业主比例，物业需要推进一费制。如物业不按其执行，可于地方政府留言板或相关职能部门反映。大概率而言，“一费制”对于大多数业主和有车业主有让利，对低层业主的利益会有所触碰，这就需要业主间的团结一致和利益统一了。

PART 03

代办保障房靠谱吗？哪些品牌相对安全？

@丁宁要瘦：坊间那种办理人才认证，或代办办公租房、经适房靠谱不？

答：法律红线千万不可触碰！9月16日西安市住建局官网就通报了三起代办保障房涉法涉诉典型案例，我们选其中一例感受下：

吴某某与舒某某商量以为他人办理西安市的经济适用房、公租房、限价房为名，收取费用。后舒某某、吴某某向被害人李某某等3人谎称其关系很硬，可以办理西安市的经济适用房、公租房。3名被害人信以为真，通过微信转账等方式给舒某某、吴某某共计转账175.897万元。因长期未能办理，被害人报警。

最终吴某某犯诈骗罪，判处有期徒刑13年，并处罚金20万元；舒某某犯诈骗罪，判处有期徒刑12年，并处罚金20万元；责令吴某某、舒某某退赔赃款。

你还以为买房过程中的“种种”只是暗箱操作，而不犯法吗？

@miss李*：烂尾、停工太多了，现在哪些品牌可以放心买？

答：三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%（道红线）、净负债率大于100%（第二道红线）、现金短债比小于1倍（第三道红线）。根据踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理。感受一下：

小结：

从千万人抢房到可以从容选房，一个愈加理性的市场正在出现。但选房是大事，买房是巨款，仍需谨慎、切勿盲从！

另外，唯有房企、购房者、中介，还有银行、相关监管部门，共同遵守行业规则和道德底线，才能营造一个健康、绿色、秩序的市场环境。