第二轮集中供地启动,谁将是最大“赢家”?

西安迎来二次集中供地，对于现阶段买房，看似直接影响不大，间接反映未来市场走向。

PART 01

集中供地45宗 拍卖出让28宗

我们先来回顾下此次集中供地信息，共涉及45宗3157.78亩住宅用地，分为两大类：

一类是以挂牌方式出让的17宗地（共1292.055亩）。其中，鄠邑区5宗地，1宗为共有产权房用地，1宗为商业综合体的配套住宅用地；高新区的4宗地、港务区的2宗地、阎良的5宗地均为安置房用地；阎良区1宗地为共有产权房用地。

西土出告字〔2021〕66号

另一类是以拍卖方式出让的28宗地（1865.7亩），其中，港务区14宗、高新5宗、大明宫4宗、浐灞3宗、经开2宗。

西土出告字〔2021〕65号

PART 02 

限房价、定品质、竞地价，集中摇号！

我们重点以拍卖方式出让的28宗地来分析：

首先，本次拍卖宗地仍实行“限房价、定品质、竞地价”出让，按照集中拍卖集中摇号的方式进行。拍卖时间为2021年10月14日、10月15日、10月18日，集中摇号开始时间为10月19日上午9时30分。

其次，宗地在拍卖前都做出了明确的建设要求，也就是拍了地要按规划标准来建设，比如：

经开高铁新城的两宗地（宗地6、7），竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层及大型商业综合体、企业总部或中外医疗服务设施地块竞拍，并出示有效报价。还须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求，同步开展住宅、 商业、医疗地块建设。 

浐灞生态区（宗地13）商服地块须建设40808平方米高品质特色酒店（四星级及四星级以上）。

港务区（宗地15、16、17）位于同一板块，港务区（宗地22、23）位于同一板块，港务区（宗地24、25、26、27、28）位于同一板块，按照港务区奥体中心轴线区域风貌管控要求，位于同一板块的宗地设计方案建筑风貌应协调统一，符合整体城市风貌，配套设施应同步建设。

宗地1-14、18-28采用装配式建筑技术进行建设，装配率不小于20%。

可以肯定的是，优质地块少不了一番争抢，只是在各种规则与限制下，各大房企或许会有所收敛。

在集中供地的大背景下，西安也赶上了第二波进度，只不过西安的土拍政策一贯以市场走势来调节的，相对比较灵活。

PART 03 

地价下调，房价上涨

抛开土地规划层面不说，我们能直观的看到从土地供应定向的未来楼市热点板块和房价走势。

区域热度：港务区、高新CID成“主战场” 高铁新城再露面

28宗地中，港务区占比14宗地、高新区占比5宗。一个是“刚需天堂”，一个是“改善挚爱”，本就是西安楼市的两个热点区域，随着集中供地的大量供应，热度将会再起。由此可见全运会后，港务区还会继续“热”。在区域价值潜力争议不大、产品整体定位明确的大基调下，这对于购房者而言，又增加了产品的选择性。

此外，久未露面的高铁新城，此次推出两宗居住商服用地，同样值得关注。

地价走势：土地端让利明显，溢价率不超15%

目前的市场现状是很多房企拿地利润小，又在商品房售价端限价，带来的直接后果是品质降级，甚至停工烂尾。暴露出了的种种问题，也让ZF意识到土拍市场的健康推进，才能还市场良性发展。

与去年同期相比，此次集中供地土地价格有所下降，而且限制溢价率不超15%，一方面，严格控制城市楼面地价创新高。另一方面，ZF有所让利，给了房企足够的空间来做好产品。

房价走势：整体呈上涨趋势，毛坯均价高于目前

从住房毛坯销售均价来看，高新CID2.6万+/㎡、经开高铁新城1.5万+/㎡、曲江大明宫1.9-2.5万/㎡、浐灞1.7-2.2万+/㎡、港务区1.4-1.8万/㎡。

不难发现，此次各板块毛坯定价与目前各板块带装修售价相当。

先拿港务区来看，目前精装房房源1.8万/㎡，普遍1.4-1.5万/㎡。而此次供地港务区商品房定价毛坯均价港务区1.4-1.8万/㎡，以2k/㎡装标保守预算，房价至少在1.6-2万/㎡区间。

再来看高新CID，目前紫薇华发CID中央首府带装修均价1.8万+/㎡、新希望·锦麟天玺带装修均价2.5万+/㎡、碧桂园高新云墅带装修均价2.7万+/㎡……此次高新CID毛坯定价2.6万+/㎡，未来加上装修成本，保守预测2.9万/㎡，甚至3万+/㎡可能性很大。

很明显，西安接下来房价仍呈上涨趋势。二手房指导价、8·30新政后西安楼市“凉凉”、房价会降的传言统统被打破！如果再说直白一点，购房者完全可以此次集中供地区域地段、房价作为参考，倒挂已在预料中。

当然，此次供地价格下调，住宅毛坯销售价预期上涨，对房企来说不算坏事，至于后期落到产品品质端如何呈现，还需拭目以待。