保障房专题研究:保障房建设改变住房供应结构

中指研究院  2011-08-18 13:19

[摘要] 保障性住房作为改善民生的重要手段之一，一直为广大群众所关注，近期出台的一系列政策又让保障性住房成为了众人瞩目的焦点。针对这一热点话题，中指研究院、中国房地产动态政策设计研究组继《中国保障性住房建设模式研究》专题报告后，又于2011年8月17日发布后续系列报告《中国保障性住房建设市场及发展机会研究》。

保障房建设多年落后于商品住宅 但建设规模连年攀升

1998年房改后保障房建设多年落后于商品住宅。经济适用房开发投资额占商品住宅比重1999年达，近几年基本在5%以下；经济适用房的开竣工面积占比经历了2000-2005年的持续下降和2005年后基本稳定两个阶段，目前在5%左右；目前，经济适用房的销售面积占比整体呈下降趋势，2010年仅为2.9%。

近几年保障房建设规模连年攀升，土地供应量逐步加大。自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。2008年、2009年和2010年中央政府分别计划建设保障性住房63万套、387万套和580万套。2011年大幅提高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%。

我国保障房建设规模进一步加大，“十二五”期间计划开工建设保障房3600万套。目标完成后，我国保障房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标。

保障房建设竞争格局及房企保障房投资

从北京、上海、天津、重庆四个直辖市情况来看，参与保障房建设的多为当地国有企业，该特点与这些企业跟当地政府有着天然的联系密不可分。每个城市主要有四、五家企业承担保障房的建设开发，这些企业参建的规模差距也比较悬殊，有的企业参建将近千万平米，有的几十万平米。

通过对中冶集团、中国建筑、万科集团、金隅股份、住总集团、首开股份参与保障房建设的投资、等方面的分析，可以看到，从主要企业参与保障房建设投资来看，利润率低于商品房，不同的企业、不同的项目保障房利润率差别比较大，但是部分企业结合自身产业链优势，仍然获得了较好的。

比如据年报公开披露，中冶集团的保障房毛利率能达到11%，金隅的一些保障房项目毛利润率能达到20%。