保障房专题研究:保障房建设改变住房供应结构

中指研究院  2011-08-18 13:19

[摘要] 保障性住房作为改善民生的重要手段之一，一直为广大群众所关注，近期出台的一系列政策又让保障性住房成为了众人瞩目的焦点。针对这一热点话题，中指研究院、中国房地产动态政策设计研究组继《中国保障性住房建设模式研究》专题报告后，又于2011年8月17日发布后续系列报告《中国保障性住房建设市场及发展机会研究》。

保障性住房作为改善民生的重要手段之一，一直为广大群众所关注，近期出台的一系列政策又让保障性住房成为了众人瞩目的焦点。针对这一热点话题，中指研究院、中国房地产动态政策设计研究组继《中国保障性住房建设模式研究》专题报告后，又于2011年8月17日发布后续系列报告《中国保障性住房建设市场及发展机会研究》。详细解析我国保障性住房建设环境、竞争格局、投资及市场发展机会等问题保障房建设大幅增加 将改变住房供应结构。

经济社会变化，城镇化率提高，城镇居民住房困难的程度，房地产市场发展，房地产政策等，这些都是影响保障房发展的重要因素。“十二五”期间，计划建设保障房3600万套，将迅速地促进我国保障房建设，同时也为相关房地产企业提供了市场机会。

近年来，我国城镇人口比重和总量加速提升，城镇化进程持续推进，增加了住房保障需求。十二五”期间，我国将积极稳妥推进城镇化进程，城镇化率进一步提高，为房地产市场的发展提供了更大的空间，也对住房保障提出了更高的要求。

重点城市房价上涨过快，加剧了居民购房难度，居民住房保障需求愈加迫切。保障房建设市场国企是主力，特别是房地产为主营业务的少数央企保障房建设规模迅速扩大，项目范围涉及多个省市。

中指研究院认为，保障房建设大幅增加将改变住房供应结构。2010年商品住房销售套数大约900万套，今年计划建设保障房1000万套，比去年全年商品住房销售总量多100万套，如果商品住房市场继续保持去年的规模，那么2011年我国将首次出现保障房供应超过商品住房的局面。

保障房建设政策支持力度大

近年来保障房建设金融支持政策力度越来越大，民间资本、保险资金、信托资金允许进入保障房建设领域，这些保障房建设的融资方式将会有力地缓解保障房建设资金的缺乏。

保障房建设税费优惠支持政策力度更大、措施更具体。保障房建设税费减免由经适房、廉租房扩大到公租房，并且税收优惠项目范围更广、更加具体。

确保保障房土地足量供应

确保土地足量供应是保障房建设的关键，近年来保障房建设土地供应政策愈加强调量化和责任落实。2010年-2011年政府相关文件多次强调保障房、棚改房及中小套型商品房用地不低于供地总量的70%。2011年2月，国土部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出为确保1000万套保障房建设用地实行责任制，将有力地促进保障房政策的落实。

保障房建设多年落后于商品住宅 但建设规模连年攀升

1998年房改后保障房建设多年落后于商品住宅。经济适用房开发投资额占商品住宅比重1999年达，近几年基本在5%以下；经济适用房的开竣工面积占比经历了2000-2005年的持续下降和2005年后基本稳定两个阶段，目前在5%左右；目前，经济适用房的销售面积占比整体呈下降趋势，2010年仅为2.9%。

近几年保障房建设规模连年攀升，土地供应量逐步加大。自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。2008年、2009年和2010年中央政府分别计划建设保障性住房63万套、387万套和580万套。2011年大幅提高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%。

我国保障房建设规模进一步加大，“十二五”期间计划开工建设保障房3600万套。目标完成后，我国保障房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标。

保障房建设竞争格局及房企保障房投资

从北京、上海、天津、重庆四个直辖市情况来看，参与保障房建设的多为当地国有企业，该特点与这些企业跟当地政府有着天然的联系密不可分。每个城市主要有四、五家企业承担保障房的建设开发，这些企业参建的规模差距也比较悬殊，有的企业参建将近千万平米，有的几十万平米。

通过对中冶集团、中国建筑、万科集团、金隅股份、住总集团、首开股份参与保障房建设的投资、等方面的分析，可以看到，从主要企业参与保障房建设投资来看，利润率低于商品房，不同的企业、不同的项目保障房利润率差别比较大，但是部分企业结合自身产业链优势，仍然获得了较好的。

比如据年报公开披露，中冶集团的保障房毛利率能达到11%，金隅的一些保障房项目毛利润率能达到20%。

 

 

保障房建设市场发展机会及风险

从市场机会方面来看，目前，保障房建设规模加大，“十二五”期间计划开工建设保障房3600万套；保障房建设逐步趋向以租赁方式为主，公租房成为未来建设重点。

从政策方面来看，政府更加重视住房保障，大力建设保障性住房，更多宏观政策支持保障房建设。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），指出加快保障性安居工程建设，确保计划580万套保障房开工建设，当年实际开工590万套。

2011年3月6日，在“十一届人大四次会议记者会”上，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。”

保障房建设也存在着风险。保障房建设中的风险也需引起关注，主要是外部的政策环境风险和内部的财务风险及组织管理风险，企业应在充分考虑的前提下介入保障房建设。

中指研究院认为，企业参与保障房建设有以下几点益处：1、参建保障房将是企业的一个稳定收入来源；2、参建保障房可获得更多商品房开发机会；3、参建保障性住房将提早打通融资渠道；4、参建保障性住房蕴含隐形效益。

保障房建设区域和模式选择

在区域选择上，企业参与一线城市以及二三线重点城市的保障房建设风险程度相对较低，主要原因在于：一方面，这些城市城镇化水平高，对保障房的需求更多；另一方面，此类城市经济发达，地方政府财政投入相对较大，保障房建设发展相对成熟，这一点对参建公租房和廉租房的企业来说尤为重要。而其余省市企业参建保障房风险程度则相对较高。

从调研情况来看，万科、中冶等性企业参建的保障房项目也大多数分布在北京、上海、青岛、南京等一线城市以及二三线重点城市。

根据我国房地产市场及经济社会的发展状况，经济适用房、廉租房、限价房和公租房先后成为我国保障房建设的重点，保障房体系在逐步完善。由于保障群体、保障方式不同，使得保障房保障范围进一步扩大，更加适应社会发展特点。另外，不同类型的保障房开发模式、盈利模式不同，能较好的平衡企业参与热情和住房保障进度不足的矛盾。

中指研究院对此提出了3点建议：积极尝试保障房建设新的形式，如商品房配建保障房、保障房配建商铺等；加强与地方政府联系，积极寻求综合开发；积极寻求与金融机构合作，创新经营模式。