注意,西安已快速进入“负公摊”时代!

有时候，你看似楼市平平常常，但变化已经出现。

三个月不到，当我们（公众号：四海为家）再次针对西安目前市场主流项目的得房率进行统计分析时，发现曾经建筑面积=实得面积的稀缺现象已经常态化。

从十几个到二十几个再到如今的近四十，从不到100%再到超过100%，这是西安楼市近一年以来楼盘高得房率的变化数据。

去年6月底，16个项目拥有得房率超90%；今年2月底，26盘得房率在100%左右，甚至出现个别得房率超过120%的户型，让西安的住宅赠送率再升一个台阶。

而最近，随着诸多新盘的亮相入市，当我们（公众号：四海为家）再次梳理≥100%得房率的住宅项目和户型时，发现也已经有接近40盘的户型设计得房率超100%，包含84个户型，其中得房率≥115%的户型占比在21%。

而这些还只是目前市场上正在热销中的楼盘，还有一些楼盘销售过半所剩房源不太多的项目，这次并未计算。

从这样的数据变化以及这样短时间的变化来看，能发现房企在社区规划设计过程中，除了以往卷大门、卷会所，更开始注重产品形态以及户型空间获得感上的内卷。

其实对于购房者来讲，这是一件好事儿，毕竟大面积的赠送意味着相同建面之下更高的空间使用率，同时相同的户型价格，买到大出一倍的面积，购房性价比瞬间被拔高。

例如，花语博悦建面120㎡户型实际可以达到近150㎡的使用空间；又例如秦风雅颂，用建面137㎡的户型设计出实得208㎡的空间。

回到目前我们（公众号：四海为家）统计的这些高得房率项目来看，主要分布在8个区域，其中有30%的项目是纯新盘，暂未进行价格公示，不过从这些纯新盘的得房率来看，也是逐步走高，值得大家保持关注。

再来看得房率≥115%的户型，目前分布占比逐渐增加，目前雁塔、高新、沣东&融合区以及浐灞国际港·港务板块均有这类户型存在，只是港务、雁塔目前比较少，多是100%得房率的户型。

而高新和沣东&融合区的高得房率项目数量和户型数量都比较大，其中纯新盘铁建越秀·高新璞悦、邦泰观宸高新得房率相对较高，值得保持关注。沣东&融合区几乎超高得房率的项目都有≥115%得房率的户型，金地清岚颂121㎡四室两厅两卫的户型得房率甚至超过130%。

除此之外，在这些超高得房率的项目产品设计中，也有较多的产品设计突破，在增加得房率的同时，也给室内空间带来了更高的实用性。

例如，越秀铁建·高新璞悦打造出超四代洋房产品，让产品舒适度再次越级；又例如秦风雅颂实现室内6米挑空，不仅可以打造复式享受，去掉夹板也能形成6米挑空空间，打造出更实用的赠送。

丨高新璞悦建面约143㎡端厅户型图

而结合之前梳理的纯新项目信息，接下来各区域还有较多的新盘暂未公示产品信息，也就意味着接下来或许会有更多高得房率的户型设计出现。我们（公众号：四海为家）也会陆续为大家带来分析，感兴趣的朋友可以保持关注。

不可否认，在住宅新规和置业性价比之下，接下来会有更多高得房率产品出现，并且西安接下来更多新盘也会把“负公摊”作为产品的一个“标配”价值。

但在这里需要注意的是，随着更多得房率的产品出现，选择就格外重要，此时在买房过程中，千万别“听着”买，更要“看着”买。

这句话怎么理解？很简单，注意这两点。

丨户内空间规划是否合理

很多朋友在买房过程中已经发现，如果是单纯的看空间大小和得房率，选择并不难，纠结的就在于明明一样的空间，但空间是否合理，很难判断。

例如，有些户型的露台规划在次卧，但实际次卧使用的不多，这时露台的实用性就会大大降低，在选择的过程中就可以根据奇偶层来规避这点。

又例如，一些户型的次卧和卫生间距离动线比较长，如图↓，这种户型其实在目前市场上也很常见，虽然可能空间尺寸大，但设计的不合理似乎也不会让舒适度有多高，因此需要规避。

丨不合理动线户型示意图

当然，还有超长走廊的设计、碎空间的布局等，这些不合理的空间规划看似空间尺寸可能增加，但后续舒适度不够，因此在看房选择的过程中需要注意规避。

丨超长走廊户型示意

这里也给大家一个相对较优的户型设计，秦风雅颂建面约137㎡，户内挑空让儿童房实现上下跃层，这样做的合理性在于孩子的学习娱乐和休息被区分。

丨秦风雅颂建面约137㎡户型图

虽然不是主卧套房的小家空间，但对于孩子来讲也有了个人隐私空间，对于家中有孩子并且想给孩子留下专属空间的家庭来讲，是个不错的选择。

丨空间设计是否和需求匹配

现阶段西安超大得房率的项目，多是带露台的四代住宅，甚至有很多是南北双露台设计，很多人过分把目光停在“赠送面积”上，却忽略了赠送的面积是否匹配自己的真实生活需求，这点在买房过程中也要注意。

例如超大面积赠送的空间都在露台，但对于咱上班族来讲，露台的使用率究竟高不高？又例如赠送了百变空间，但这个空间面积大不大，是能真正用到还是成为鸡肋？考虑清楚自己需求再看赠送的空间，理性选择。

这里，我们（公众号：四海为家）也举几个市面上反响比较好的案例，未来置业过程中也可以保持关注。

例如，招商梧桐书院建面约139㎡户型，分为超大采光面端厅设计和餐客厨“一镜到底”方厅设计，可以满足一家三口和一家多口的不同家庭成员需求，可以是三代同堂的公区互动也可以是父母与孩子在家中的不同需求。

丨招商梧桐书院户型图

又例如花语博悦建面约139㎡的户型中，设计了一个“逗号空间”，可以直接将次卧+逗号空间改造成一个小套房，也可以把这个空间用来做储物功能。 

丨中国铁建·花语博悦建面约139㎡户型图

当然，这些多是户型图上的基础了解，“看着”买还需要实地看看项目的情况，一方面关注社区目前已经实景呈现的效果，另一方面关注样板间，例如采光、每个房间的面积空间，甚至是实体楼样板间内的层高是否压抑等等。

现阶段，对于购房者来讲，对生活品质的追求、对生活舒适度的追求已经有限空间的无限利用追求都越来越高，因此想要在不断内卷的市场下收获更多青睐，得房率是一方面，更重要的还在于如何将“负公摊”做到真实用。