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3月杭州、成都两度刷新地价纪录,“银四”行情能否延续

中指研究院2025-04-07 20:05:34来自北京市

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2025年开年以来，北上深以及杭州、成都等热点城市土地市场热度较高，多宗地块拍出高溢价率，3月北京、杭州、成都宅地成交楼面价均创新高。同时，一线及核心二线城市房地产交易量延续修复态势，尤其是二手房成交量同比保持较高增速。

从趋势来看，“银四”是楼市重要节点，其成色将直接影响年中市场预期及量价修复节奏。3月两会《政府工作报告》把“全方位扩大国内需求”作为首要任务，同时把“稳住楼市”写进总体要求，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策方向明确。同时近期受美国加征关税影响，在外需承压情况下，扩内需政策有望进一步发力，房地产作为内需重中之重，二季度政策有望加快落实。叠加去年四季度以来多地优质地块供应增加，有望带动核心城市成交量继续修复，但不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续，市场全面“止跌回稳”仍需政策加快落地见效。此外，4月市场还将迎来北京、杭州、南京等核心城市多场土拍活动，土地市场热度能否延续取决于项目实际去化表现以及市场回稳的持续性，当下房企投资仍需保持理性。

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房企拿地持续聚焦核心城市，3月杭州、成都两度刷新地价纪录

今年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，带动一季度300城住宅用地出让金同比增长超两成。根据中指数据，一季度，300城住宅用地成交规划建面为8007万平方米，同比下降4.5%，降幅较去年全年收窄17.7个百分点。核心城市加快优质地块供应节奏，叠加房企拿地进一步聚焦，带动一季度300城宅地出让金同比增长26.5%，平均溢价率达13.6%（较去年同期提升8.1个百分点）。但也需注意到，土拍热度分化仍在延续，一线及强二线城市溢价率较高，而三四线城市仍以底价成交为主，一季度平均溢价率仅为3.6%。

在房企拿地进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（2024年全年为51%）。

表：2025年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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一季度，杭州、上海、成都住宅用地平均溢价率分别达43.2%、29.0%、28.3%，苏州、宁波平均溢价率也在20%左右，核心城市土地市场热度较高。

杭州：3月两度刷新地价纪录。3月25日，滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/㎡，由滨江获取，刷新杭州地价单价最高纪录。3月28日，地价纪录再次被刷新，西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价达88029元/㎡，由建发获取。

成都：3月同样两度刷新地价纪录。3月11日，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/㎡，由招商获取，刷新之前成都地价单价最高纪录。3月27日，地价纪录再次被刷新，金融城三期H10地块经213轮竞价，成交楼面价达41200元/㎡，由建发获取。

北京：地价首超10万元/平米。3月18日，海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡，由中海获取，刷新北京地价单价最高纪录。

表：2025年3月重点城市高溢价成交地块

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于25%统计

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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核心城市土拍升温的原因主要有两点：一是随着房地产销售端在去年四季度以来出现阶段性回稳，房企对核心城市新房销售一致看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，引导房企聚焦高价值区域开发。同时去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。

表：部分重点城市2025年4月涉宅用地待拍情况（4.7~4.30）

注：统计时间为4月7日

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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根据中指数据，4月（4.7~4.30），重点城市住宅用地待拍清单中，北京、广州、杭州、成都、南京等地均有地块计划出让，其中北京、南京起始价接近200亿元。头部房企在经历一季度集中补库存后，4月土地市场热度能否延续也是市场关注重点，整体来看，预计核心城市优质地块仍将吸引房企竞拍。

3月多个核心城市新房、二手房成交量延续修复态势，其中二手房成交量同比保持较高增速,市场仍是“以价换量”为主

今年春节后，在高品质项目供应增加及传统营销季带动下，核心城市新房、二手房成交量保持修复态势。清明小长假期间，多数城市项目延续节前促销方案和优惠活动，吸引购房者到场咨询及看房。

图：2021年以来深圳新建商品住宅、二手住宅月度成交走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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一线城市春节后新房、二手房周度成交量均出现明显回升。新房方面，北京3月新建商品住宅成交59万平方米，同比增长46%，深圳、广州、上海3月同比分别增长31%、16%、10%。二手房方面，3月，深圳二手住宅成交超6000套，为近四年同期最高水平，同比增长58%；上海二手房成交超2.9万套，为2022年以来同期最高水，同比增长45%；北京二手住宅成交超1.9万套，同比增长35%。一线城市二手房市场保持较高活跃度，但市场目前仍是“以价换量”为主。

核心城市二手房刚需入市加快，有望加快一二手联动效应释放。2024年以来，重点城市“低总价”二手房成交量开始出现回升，反映出对价格最敏感的刚需购房者正在加快入市。以一线城市为例，2024年北京、上海、深圳总价在300万以下的二手房成交套数同比分别增长50%、62%、93%，今年1-2月，同比分别增长48%、72%和78%，二手房刚需入市有望加快新房置换需求释放。

图：2021年以来杭州、成都新建商品住宅、二手住宅月度成交走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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二线城市中，3月宁波、合肥、苏州、杭州、成都等城市成交量同比增幅明显。新房方面，3月宁波核心区改善型项目集中入市，带动新房成交量同比增长79%；合肥在供应增加及郊区项目价格策略调整等带动下，3月成交量同比增长58%；苏州在供应增加及人才房票等政策带动下，新房成交量同比增长51%；杭州、成都、南京3月成交面积同比增幅均超两成。二手房方面，3月杭州二手住宅成交套数超1.0万套，为近48个月（自2021年4月以来）单月最高，同比增长68%；成都二手住宅成交超2.5万套，同比增长35%；厦门二手房住宅成交套数超2000套，同比增长41%,市场保持较高活跃度。

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