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这两天，一则关于“土地收储”的数据无声的出现在了大众的视野中，就是广东省操作了重启专项债收储存量土地的“第一枪”！
这一举动无疑给了市场更多的期待！
但是担忧也随之而来，要知道专项债的额度有限，广东已占全国1/3额度，剩余的额度还够其他城市用吗？
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根据中指数据不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。
而其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。
从基本信息上看，一是，公示的地块类型多样，包括住宅、商办、工业和其他用地，其中住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%，工业用地占比超10%。
二是，各地块成交时间集中在2020-2024年，占比超过80%，特别是2021-2023年地块居多；2012-2017年地块占比15%左右。
三是，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企，保利、华润、华侨城、华发等企业有部分地块进入名单。
超40%的地块在9折左右；约13%的地块比7-8折之间；约30%地块回收在8-9折；个别地块拟收购价格的折扣较大。从不同年份来看，2020-2023年各年拟收购价格与成交价的比值在9折左右；2024年为9.6折；2018-2019年的地块比值在7-8折。事实上所谓的”土储专项债”不是新名词，不过早在2019年被叫停了，现在也是时隔5年周期后的重新启动！其实就是为了从源头减少土地供应，促进房地产市场止跌回稳。可以预见的是，全国范围都要开始闲置地块筛选了，这个全国上下当然也包括西安。而如果二手房周边闲置地块能被收购，也会同步利好二手房房价。关于这一点和官方在2024年11月发布的土储专项债回收闲置土地政策核心目的不谋而合！2024年11月自然资源部官网发布出台《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》：“运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措”。这次土储专项债重点支持的范围，应是已经以出让方式取得土地使用权后，因为资金等法定原因无力履行出让合同，且较难转让的经营性建设用地。
你也可以理解为“开发不动”的楼盘由政府来接盘。不过这些大概率是城投和国企的土地，在之前土拍市场冷淡的时候，还是有不少城投、市属国企“托底”拍地却没能力开发的。
整体来看，土储专项债的重启确实可以缓解专项债缺项目和资金闲置问题，改善地方债务资金使用效率。对房地产企业而言，也可以盘活闲置资产，重启开发链条！怎么看都是“双赢”局面。
其一、专项债可以收购的闲置土地是指那些非开发商自身原因造成的闲置土地；或者已动工但开发面积占应开发用地面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的土地。所以，按照《闲置土地处置办法》因自身原因未开发造成土地闲置一年以上，需要缴纳土地闲置费，闲置两年以上，政府有权无偿收回。这两类闲置土地不属于专项债收购范围。所以符合专项债收购条件的闲置土地的“门槛”并不低！其二、专项债是要偿还本息的，价格高了政府成本和收益难以平衡，如果盲目扩大地方债务，进一步增加政府隐性债务风险；价格低了导致房企亏损，部分土地存在多个合作方，利益诉求不同时对于价格接受程度不同。而且存量闲置土地也有部分处于已经抵押状态，存在复杂的抵押和债权关系时，想要剥离关系及其复杂。不过，对于如何把“浪费”的国有资产盘活的重要性确实愈发凸显了。但是说到底，专项债收储的最大受益人还是数以亿计的普通购房者！西安在这方面确实要加快速度了。
西安楼市2025-02-24 11:19:59来自北京市
