取消公摊!1月1日起实施!

西安楼市2024-12-14 11:25:31来自北京市

就在昨日，湖南衡阳宣布取消公摊！

先说意义，这份通知之所以有如此大量的关注度，其最重要的不同之处，就在于明确了将进行实施，并且变为硬性政策。

此前包括广东、广西等地，也曾发出通知，但均是倡议性质，内容上通常为“引导”或“实行按住房套内面积计价宣传销售”。

再看内容，根据联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

同时，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：

被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。

目前，“公摊”模式的发明地香港，在2013年就已经取消了公摊制度，而目前每每提出取消公摊，就有一堆专家学者站出来反对。

其理由总是无外乎取消公摊，会让老百姓买房成本更高。可能专家的建议并不是空口无凭，但房产市场目前已经遇到阻力，或许已经到了让市场来选择的时机了。

目前公摊所带来的问题，更多的是公摊面积不透明，提高购房、物业、取暖等成本。

在过去，全国高层住房的普遍公摊在20-25%之间，部分超高层甚至会在30-35%

而在公摊区域，有不少开发商都只能拿出一本“糊涂账”，敷衍了事的公摊区域比比皆是。

站在业主的角度来看，甚至即便是公摊面积产生了如此高昂的成本，但通常公摊面积区域所产生的广告、对外车位等利润，并没有分给业主。但公摊面积内产生的维修费用，却还要业主分摊。

好消息是，自去年以来，全国多地城市，在计容建面等方面都做了优化，提升项目得房率，间接实现"0公摊"。

之于西安来说，根据目前施行规定，主要为按照阳台形态分类计算，阳台面积可以按照以往半赠送或全赠送形式销售。

因此自2021年开始，以部分项目开始半赠送阳台为始，自此第四代住宅开始登上舞台。

虽然一直有购房者对于第四代住宅，在西安这样风沙较大的城市中，实用性如何有所顾虑，但最终还是历经多年得到了市场的普遍认可。

并且还不断进化，从最初的外阳台开始升级为露台，到现在的错层露台、挑高露台等。

因此在不少项目的宣传口径中，可以做到“0公摊”，或是极高的得房率。

需要注意的是，虽然在形式和设计上，当下西安新盘产品是符合第四代住宅理念的。

但例如此前浙江的“第四代住宅”用地，明确空中花园不计入建筑面积和容积率的，目前还没有出现。

这在一定程度上桎梏了开发商”内卷“的动力和设计上限。

目前来说西安的房产市场表现，其实已经优于全国大多数城市，原因就在于政策支持和市场需求的双重保障。

如果未来可以更进一步，通过提高住宅外挑阳台占套内总面积的比例、放宽第四代住宅的设计限制等，既可以刺激购房者的置换热情，也能利好市场，是绝对的“双赢”。

如果可以按照“第四代住宅”用地的方式进行计算，不计入建筑面积和容积率，实际得房率不仅更高，也能让业主对于公摊面积的负面情绪减少。

编辑=六言编审=周鑫

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