二手房有救?楼市以旧换新成趋势!在西安你愿意以旧换新吗?

“以旧换新”政策，落地城市在不停的＋1、＋1...

哎～是不是以为我要说郑州，除了4月1日的郑州外，在今天下午江苏梁溪区也发布了商品房“以旧换新”公告。

让我们来一起看看。

4月1日，郑州房管局等6部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知，正式明确郑州开启楼市“卖旧买新、以旧换新”。

先来看我们的好邻居郑州是如何实施的：

换句大白话来说，就是方式一是地方收购旧房，然后购房者同步购买新房，完成以新换旧；方式二就是原本的二手房交易，不过有了地方做背书，平台更安全。

4月2日下午，梁溪发布官微发布“以旧换新”公告：在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录，且有权处理该套旧房），在活动有效期内，均可参与以旧换新。

如何实施？

从方式来看，相较于郑州，梁溪区更进一步明确了置换方式和范围，形成定向的房源置换。

从流程来看，其实能够发现“以旧换新”确实是一个激活二手房市场活跃度，同时又能够一定程度上激活新房需求的好方法。

而且从文件来看，这样做的好处还同样在于国有保障房运营公司可以收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。

一石三鸟，皆大欢喜。特别是在当下市场环境下，采用这样的方式来积极应对负面消极情绪，值得点赞。

但，从目前全国已经执行的十余个城市来看，“以旧换新、卖旧买新”的市场机制，好像并不怎么能被接受。

我们整理了目前多数城市采用的以旧换新方式，大家在观看后可以在文末留言，看看更赞同哪一种以旧换新方式。

丨地方不参与，房企＆中介联动。购房者在房企处交纳定金锁定房源，然后中介集中资源优先向市场推荐购房者的旧房源（以3-6个月为期限），期限内成功卖出二手房源，那么新房购房合同生效，如果没能顺利卖出，那么房企退还购房者定金。

丨地方鼓励但不参与，房企购买旧房。房企接手购房者的旧房后，将房源抵押给银行获得贷款，贷款可以直接作为购房者购买新房的抵扣金。

丨地方直接下场参与。由地方或区域的城建、平台公司发布商品房以旧换新公告，购房者可以通过特定条件，去置换购买公司开发建设的小区“新房源”。但这个特定条件需要注意，一般都是144㎡以下的住房，产权明晰，同时只能一换一，且置换总价不得高于新房总价的60％。

回到市场，问题就在于“卖旧买新”中的“卖旧”。

目前二手房市场持续疲软，预期和信心下降，二手房想要快速抛售只能“拼跌”。

但抛售的大多是“投资客”想要撤场，而想要继续置换买新房的朋友，大多想卖个心仪价格好省钱置换，再加上目前各城市二手房市场普遍存量较大，一来二去也让“扛着不想卖的二手房”变得更不好卖。

二手房不好卖，挡住了不少新房市场的置换流通，影响了新房市场。

二手房价格持续下跌，也一定程度上让新房性价比和溢价能力出现降低，也同样影响新房市场。

所以，如何打通“卖旧”，成为问题的关键。

但问题就在于，二手房市场，作为自由交易市场到底如何定价？评估价格低了，购房者自然不愿意置换；评估价格高了，那也属于资源流失；评估价格如果持平，那是否也意味着地方出现明显干预二手房价的行为？

所以，二手房定价又如何调动购房者置换积极性，成为第一个问题。

第二个问题，随之而来，置换不得高于新房价格的60％，这一点其实对于大多数购房者而言其实并没有太多抗拒性，毕竟自己卖房后，也基本都会用房贷，但市场能否再给这类购房者置业优惠或补贴？提高市场置换积极性？

第三个问题，不少房源被收回做保障房，虽然一定程度上能够节省建设周期和建设资金消费，但问题在于，不同于整栋楼的管理模式，以旧换新的保障房被分布在这个小区几套、那个小区几套，一方面是否会造成小区的价值下跌？另一方面后续管理和监督也需要地方提前规划和考虑好。