取消公摊面积,距离西安还有多远?

近日，有关公摊面积能否取消的话题再度引发热议。央媒用四个字表明了态度：“有望取消”。这一有力回应，无疑为期待取消公摊面积的购房者带来了些许希望。

从1998年商品房时代开始，购房者分摊共有建筑面积的现象就一直存在，而关于分摊系数多少，一直没有标准答案。

大多数情况下“公摊面积”都是由开发商计算后敲定，购房者也没办法进行核实。但很多人在收房后，都直言比想象中小了很多，这其中差的就是公摊面积。

那么，什么是公摊面积呢？

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。“公摊”主要包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体9项内容。

目前，国家没有明确规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内，但不同楼宇公摊比例的合理范围大致为：7层以下住宅公摊率为7-12％；7-11层住宅公摊率为10-20％；12-33层住宅公摊率为14-24％；别墅类的公摊率为1-8％。（具体以实际情况为主）

公摊率越高意味着，购房者花同样的价格，实际得到的室内居住面积更小。

因此，近年来，关于全面取消公摊面积的呼声越来越高涨。

早在2019年2月，住建部就曾在《住宅项目规范（征求意见稿）》中有一条16字的新规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。

2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。

2023年10月，北京研究起草了《北京市商品房销售明码标价规定实施细则》（征求意见稿），明确提及了“套内建筑面积每平方米单价”。

同年11月，广州也发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽对赠送面积的限制。

今年3月，珠海市高调发布了《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》（下称通知）。就计容建面、住宅面积、得房率、阳台进深等方面进一步作出了调整。

值得关注的一点是，新规将调整房屋计容建筑面积，且有4条不再算作计容建筑面积的情形：公共开放空间的交通附属设施；建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房；实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。

待政策落实后，意味着购房者将大大缩小，甚至有可能实现“零”公摊！

总之，无论是提议取消公摊面积还是放宽赠送面积，本质上都是为了让购房者能享有更多的实惠。因为公摊面积越高，不仅意味着买房的花费高，还要在房屋交付后，为公摊面积缴纳物业费、取暖费，甚至是房产税等，这些都是购房者实实在在的花销。

有专家坦言，2024年全面取消公摊面积，这是不太可能的。

央媒也曾不止一次表示过“公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。公摊面积涉及甚广，取消非一日之功。”

如今，西安取消公摊面积究竟“难”在哪里？

一方面，开发商在建设过程中，已经将公摊面积的成本计算在内。如果贸然取消公摊面积，开发商就要承担这部分成本。

因此，如何平衡好开发商的利益与购房者的权益，是公摊面积能否取消的关键。

另一方面，公摊面积的取消不仅涉及到开发商，还涉及到建筑师、设计师、施工方等各个环节。取消公摊面积还需要重新制定建筑设计规范，调整建筑结构和设施布局。这需要整个行业共同努力，而非一纸命令就能解决。

总之，取消公摊面积是一项长期而复杂的工程，需要政策的明确规定、开发商的配合以及整个房地产市场的协同。

回头看西安这几年，在公摊和赠送这方面，也可谓是“化险为夷”。

2019年，西安发布《西安市城乡规划管理技术规定》（试行-第二版），对阳台面积计算作出规定：要求建筑物（结构主体内、外）的阳台，露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。

在政策和房企控制成本的双向效应之下，2020年之后摘地的项目，都将“凸阳台”设计改为“内嵌阳台”，甚至是“无阳台”设计，看似不大的问题却直接导致了总房价的上涨，这让购房者措手不及。

好在，2021年下半年，西安市自然资源和规划局发布关于对《西安市国土空间规划测量技术规程（试行）》公开征求意见的公告，公告指出：

全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全面积；未封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算1／2面积。按1／2计算后的单套住宅阳台总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值超过6％的，超过部分按全面积计算。

也就是说，在新规定之下，阳台由以往无论封不封闭均按全面积计算，转变为按照阳台形态分类计算，未封闭阳台将恢复面积半赠送！

西安楼市消失两年的“阳台”回来了，这个消息发布之后，不少人喜极而泣！

近两年，西安“第四代住宅”开始全面爆发，在“凸阳台”的基础上，创新发明“错层”挑高露台，空间使用率大大提高。

总之，2024年公摊面积应该没办法全面取消。与此同时，我们还要认清一个事实：西安要想取消公摊面积，可不是一道简单的数学题，而是多方博弈的结果，更需要等待成熟的时机。

版权声明：部分信息和图片来自网络，转载请注明