西安二手房挂牌量超10万套！楼市冰火两重天

据国家统计局日前公布的数据显示，今年3月，西安二手房价格环比上涨0.1%，结束了近半年的持续走低。

但在价格止跌反弹的同时，交易平台上挂牌的房源已超过10万套。那么，二手房市场的真实状态究竟什么样？

西安二手房挂牌量超10万套

今年以来，西安二手房挂牌量走高。4月13日，数据显示的西安二手房挂牌量达到105085套。

据业内人士回忆，去年10-11月，西安二手房挂牌量基本在10万套以内。如果把时间拉回到2020年，那时候西安市二手房挂牌量不过8万-9万套。超过10万套的挂牌销售量，创近年二手房挂牌销售量新高。

不仅西安市场大量房源寻求出手，多个城市二手房挂牌量均明显上升。

据某平台发布的《3月国民安居指数报告》显示，春节后，65个重点城市二手房新增挂牌量环比上涨64%。大量房源供应，反而成了销售人员的“心理负担”。该报告显示，今年3月，经纪人信心指数环比下跌1.5%。

去年下半年西安开始执行二手房指导价。按理说，由于指导价低于挂牌价，在无法卖到理想价格的前提下，房东出售意愿下降，二手房挂牌量应是减少的。然而，市场的实际表现却截然相反，挂牌量不降反增。

某从业人员认为，二手房挂牌量走高主要有两方面原因：一是业主对市场预期不确定，或者为了脱手变现，倾向于挂牌出售。二是买方观望的比较多，房源挂牌时间变长了，新增房源又持续增加，造成二手房挂牌量堆积。

还有观点认为，西安上一轮楼市行情从2016年四季度启动，随后几年住房成交量很大。到了2017-2021年，限售政策三度升级，这些房源随之被“锁定”。直至2021年底，才逐渐“解禁”。所带来的直接影响是，市面上满足交易条件的二手房源越来越多。

可是，挂牌多不等于卖得好。今春不少房产中介遭遇低成单率困扰。

“你说现在市场冷清吧，带看量其实不差；说现在市场火热吧，成交量远远跟不上。”西安市碑林区一家中介门店负责人称，手上有一套房子去年底开始挂牌，直到现在还没卖出去。

从事房产经纪多年的赵利伟表示，因为挂牌房源增多，市场天平逐渐向买方倾斜。现在的二手房市场上，改善房源相对比较有吸引力，这类客户有的希望换个居住环境，有的是为孩子上学，“但能否成交还得看房子售价、地段等影响决策因素。”

为了促成交，房源报价有所松动。例如，航天基地一小区挂牌价1.7万-1.9万元/㎡，不少房源都标注“可议价”。附近一家中介工作人员称，如果业主想尽快出售都愿意做一些让步，总价越高议价空间也越大，“有些报价比指导价还要更低。”

二手房价止跌回升 成交量却同比下降超50%，新房分化明显

4月15日，国家统计局公布的数据显示，3月西安二手房销售价格环比上涨0.1%，止跌回升。去年10月到今年2月，西安二手房价格曾有4个月环比下降，仅今年1月不涨不跌。

独立经济观察人士周文豪表示，二手房价格反弹可能与近期交易的房源结构有关。另外，近期多地放松限购限售，再加上房贷利率下调，对房产销售也形成了一定促动。但0.1%的变化幅度较小，尚不能笃定二手房价格已转入上涨通道。

价格止跌的同时，二手房成交量是否回暖？

一位业内人士称，去年银行按指导价贷款，而实际成交价又高于指导价，大幅提高了二手房买卖门槛。近一段时间，部分银行贷款“突破”指导价，有利于二手房交易。

数据显示，今年2-3月，部分购房需求恢复，叠加低基数效应影响，西安二手房成交量连续正增长。但因疫情反复扰动，市场恢复节奏不稳定。

据天正顾问统计，3月西安城六区存量住宅成交4890套，环比上涨57%，同比减少50.5%。今年1、2月，西安城六区存量住宅分别成交432套、3113套。

若与去年同期相比，今年一季度西安二手房交易量有比较明显减少。今年1-3月，西安城六区存量住宅成交套数，同比分别下降93.89%、27.2%和50.5%。

在西安碑林特色街区建设发展有限公司执行董事夏强看来，受疫情和调控影响，二手房市场供应增加，但需求不足。而且，西安市场上新房交易一直占比重，前几年二手房火爆，与新房供不应求有关。去年下半年以来，楼市热度下降，对二手房购买力挤压更明显。

二手房不好卖，新房市场却不断有“爆款”出现。

上周一结束登记的华润置地·未来城市，几近刷新西安市场摇号记录，248套房源最终收获了46748组意向登记（含撤销）。在此之前，2月底上线登记的天地源·丹轩坊，361套房源也拿到了34502组意向登记（含撤销）。还有中国铁建·万科翡翠国际，306套房源推出后，迅速拿下上万组意向登记（含撤销）。

这些项目靠什么俘获购房者？一个重要因素是：价格。与周边竞品楼盘或二手房挂牌价相比，这些推新项目均价明显为低，有的相当于“买到就能赚到”，吸引力自然不言而喻。

“爆款”项目是否能代表新房市场全貌？

实际上，从近两月推新楼盘的登记情况看，冷热不均在新房市场体现的也比较明显。

据机构统计，今年2-3月，西安共有43个楼盘完成意向登记，推出10798套房源。最终有20个楼盘需要摇号，其中包括1个“万人摇”、8个千人摇；但是，还有23个项目核验通过数量不足，最终转入平销。此外，意向登记中弃验率不低，有一部分楼盘出现0核验。

周文豪表示，市场需求整体转弱、观望对新房交易也有影响。需要警惕的是，新房供需对房价影响。去年至今土地市场不振、项目建设进度放缓，如果市场缺乏充足房源入市，将有可能对房价包括二手房价再次形成推涨。

值得关注的是，国内楼市正迎来一轮宽松期。据中原地产研究中心统计，今年以来，已有超过70个城市发布新政，放松限购限贷限售，以期拉动刚需和改善类购房需求。

参与城市的能级亦不断扩容，从开始的三四线城市到以郑州、兰州、青岛、哈尔滨、苏州为代表的二线城市，再到4月13日，一线城市上海宣布优化临港新片区人才住房政策。

相比限令放松，信贷政策的调整影响更大。近几个月，按揭贷款额度的排队期已经结束，银行房贷利率下调渐成趋势。4月14日，央行金融市场司司长邹澜表示，3月份以来，已经有100多个城市的银行下调了房贷利率。

这是否意味着楼市拐点来了？植信投资研究院院长连平认为，在政策支持和自身需求回暖的作用下，今年楼市可能先抑后稳。但受供求关系带来的波动影响，上涨空间或相对有限。

夏强表示，政策调整有利于促进房地产行业良性循环、助力经济稳增长，但短期内要想让楼市扭转向上有难度。当前楼市面临的挑战不在供应端，而是需求不振、预期羸弱。

相比过去几轮房地产周期，中信证券称，此轮商品房销售反弹幅度正在减弱，核心原因在于增量资金减少：一是棚改货币化退潮；二是全局需求刺激政策并未出现；三是疫情冲击过后，居民收入增速下降，杠杆率上升，投资能力和意愿走低。

新一轮宽松周期下，楼市是否能重回上行轨道？时间可能将是的答案。