楼市调控，永无止境。时机一到，水到渠成。
PART01
不出所料！西安二手房参考价出台
6月21日，西安某壳平台对挂牌在售房源进行“限价关黑”处理后，“建立二手房交易参考价格发布机制”市场呼声很高。
今天（7月8日），西安住建局官网正式发布「关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知」。
言简意赅，明确西安自今日起执行二手住房成交参考价格。这也是自“3·30”新政的政策面提出“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为”后，真正的政策落地。
具体通知如下：
划重点：
1.西安二手住房成交参考价格确定自今日起执行，接下来会陆续出台详细的二手房指导价表格，公布各大小区的指导价；
2.严禁以“”“学位房”等名义哄抬房价、炒房；中介平台要继续自查、下架价格虚高价二手房源，不按规定执行的将会严惩。
PART02
参照城市，西安指导价如何设定？
整个上半年，西安新房市场一直处于“供货不足”的状态，虽然从6月末起，西安新房开始放量，尤其是航天、高新等热门地段。但登记平台上仍不乏千人摇、近万人摇号。潜移默化中将大批需求推向二手房市场。未来的西安市场，也一定是一二手房两旺的趋势。
值得欣慰的是，新房在“限价”调控下，房价一再维稳。而根据《70城房价指数》，5月份西安二手房价格环比上涨1.0％、同比上涨7.4％，价格环比涨幅位居第二。如新房“限价”力度一般，二手房指导价的出台是一场“及时雨”。
｜图源：国统局
有粉丝说：料想到会出台，没想到这么快！
其实，房参在此前的推送里就预测西安是否会如深圳、宁波这些城市一样，从下架虚高价房源到二手房指导价格落地，时间节点在半个月左右，满打满算，刚好17天。
打响了二手房限价的“枪”的深圳，率先对全市3595个住宅小区实施二手住房成交参考价格机制，约为现行挂牌价的5-8折，中介挂牌价不得超过指导价格；成都二手房指导价格也普遍低于房东挂牌价，其中部分小区二手房指导价要比房东挂牌价的1／3左右。
先忽略其中暗藏的种种复杂逻辑，二手房指导价，单从价格看上去很有诱惑力。
那么，落地到西安，会执行到每个小区指导，还是按学区热点划分小区指导价，指导价与现行挂牌价差价比多少？静待接下来官方公布，预测具体信息马上放出，陕西房参也会及时跟进。
PART03
定向调控，房住不炒！
如果不考虑房东的利益得失，其实政策面还是很激动人心的。此时出台二手房指导价，其实也表明了市场正良性发展。
一方面，只有新房市场维稳初见成效，ZF才有精力转战二手房调控；另一方面，二手房指导价能有效缓解一、二手房价倒挂、价格虚高等乱象，还有“天价”的炒作。
关于执行效果，我们还是以执行的深圳为例，二手销售价环比增长四个月之后，5月下降了0.1％，首次进入负增长区间，二手房市场热度下降。
造成这种市场降温的局面，一是二手房东惜售；二是银行按指导价来评估放贷，高出指导价部分不能贷款，首付额度提高。据悉，西安已经有部分银行在收紧甚至停贷二手房贷款。
可以预测的是，在贷款收紧的情况下，接下来如果不按二手房指导价进行交易的，银行有可能会拒绝放贷。
自中午政策一经发布，到今天下午，市场上就已经产生了不同的争议声：
有人认为二手房价格规范，部分原本计划购置新房的人会分流到二手房，同时新房倒挂空间变小，整体炒房的迹象会减弱，是好事；
也有人认为，二手房变得不好交易，供给端减少房源，贷款首付变高＋放贷收紧，是否会将部分购房者引流到新房，导致新房摇号更难？
当然，每逢政策出台都有不同的声音。至于后续怎么走，会走成什么结果。本次调控主旨在于房住不炒，我们还是相信大规划、大方针。先不考虑可能会出现的部分个例情况，二手房指导价主要对二手房进行限价的手段，就已够精准有力了，调控永远比放任不管来得靠谱。
陕西房参2021-07-09 02:04:13
