自西安2021学区划分，加上频出的“万人摇”刺激，西安二手房的话题热度一直没降过。6月21日，西安某壳平台对挂牌在售房源进行“限价关黑”处理，并明确透露之后会出一版调价标准。这当然非某壳本意而为，是应ZF要求来的。
以往我们所熟知的调控，无非是限新房价格、土地拍卖方式等，这些都新房领域的调控抓手。此次为真正意义上的二手房调控发力。看来，距离“3·30”新政中“建立二手房交易参考价格发布机制”奏效已经不远了。
PART01
抑制挂牌虚高某壳二手房“限价关黑”
这是房参粉丝发来的一张截图，也是朋友圈疯狂转载的一张图：
｜粉丝供图
随后网传“某壳一夜之间所有高价房源全部下架”、“曲江高新二手房从列表中消失”。房参实采某壳工作人员，他们称接到通知不久，正在开始下架部分价格虚高房源。也就意味着，西安二手房价格乱象开始进入整治“实操阶段”！
还记得3月初二手交易平台出现的“10万＋／㎡天价”二手房天地源丹轩梓园吗？如果不是市场舆论及“3·30”新政的约束，这股“风”或许会更大。
然而，即使管控升级，目前，在房东、购房者、中介三重角色里，卖方仍占主导地位。直白点讲，房东手握房源和优质地段，购房者要么接受高价、要么一房难求，中介则希望市场越火爆越好。想转变购房者被动局面，抑制“炒房”，就要将政策落到实处。
那么，步下架虚高价房源，整顿信息发布平台的动作有了眉目，第二步制定“二手房指导价格”还有多远？
PART02
购房需求旺盛，二手房节奏放缓仍需过程
挂牌价虚高房源的“关黑”一经出现，“房东慌了，购房者笑了？”的言论不觉而来。现在说这话，还为时尚早。
首先，“七普”人口数据力证西安现在及未来住房需求量很大；
其次，西安新房存量越来越少，中签率越来越低，催生二手房热度；
｜西安市商品住宅登记中签率走势图图源：美城股份
5月份，西安共登记并完成项目18个，推售房源2780套，环比下降19％；登记人数46665组，环比上升9％；核验通过人数38170组，环比上涨11％；综合中签率7％，较上月下降3个百分点，登记比为1：13.7。数据表明西安市场需求积压仍旧明显。
｜5月西安商品住宅去化周期为13个月图源：美城股份
5月西安市商品住宅库存量为787.18万㎡，比上月下降了15.73万㎡，整体去化周期在本月达13个月左右。整体来看，5月西安市场供应量呈持续缩减状态，去化周期较上月有所缩短。总体来看，西安二手房的购买难度不亚于新房。
还有，西安二手房涨幅位列第二，节奏放缓需要过程。
根据的《70城房价指数》，5月份西安二手房价格环比上涨1.0％、同比上涨7.4％，价格环比涨幅位居第二。西安二手房价一直随着新房价格缓慢上涨，加上房东个人利益趋势及中间商赚差价等因素，西安二手房价格并没有新房规范。
｜图源：国统局
综合来看，西安二手房依然抢手，价格暂没有下跌的迹象。规范自“3·30”新政的政策面提出后，次有实质性动作，离“立竿见影”还差点火候。
PART03
多地执行“二手房指导价”西安只差一步！
目前，二手房交易价格指导机制已在多座城市开始执行：
2月8日，深圳打响了二手房限价的“枪”，对全市3595个住宅小区实施二手住房成交参考价格机制，约为现行挂牌价的5-8折，中介挂牌价不得超过指导价格；
5月10日，宁波发布了9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格；
5月28日，成都二手房指导价格出台，也是普遍低于房东挂牌价，其中部分小区二手房指导价要比房东挂牌价的1／3左右。
那么，成效如何？
我们以执行的深圳为例，二手销售价环比增长四个月之后，5月下降了0.1％，首次进入负增长区间。可见，二手房限价调已初具成效。
而这几个城市有一个共通性，步就是先下架了挂牌价格虚高的房源信息，然后在半个月左右正式颁布二手房指导价相关细则。
还处于中介平台正在下架二手“高价房源”阶段的郑州、苏州、西安、无锡等城市，已坐等“抄作业”。时间节点是否是半个月，不得而知。
回到西安，关于“二手房指导价”的具体出台时间和落地执行，早在这次热度之前就已经有很多人按捺不住了，以下是我们从人民网-地方政府留言板截取的内容：
官方给出的答复是：下一步，市住建局将继续密切关注我市实际情况，持续加大对哄抬房价等违法违规行为的打击力度，加快研究促进我市二手房市场平稳健康发展的具体措施。
PART04
“二手房指导价”影响深远，利好谁？
有粉丝调侃：终于要看到不中伤刚需的政策了。当然，这是购房者最直观的感受。长远来看，“二手房指导价”的实施能够让买方更清楚市场价格，让卖方更理性报价和看待售卖这件事儿，影响面颇多。
其一，对于市场而言，我们看一个城市的房价，往往会以二手房为参考。如果调控落地，能有效缓解一、二手房价倒挂、价格虚高等乱象。市场情绪缓和了，不仅是二手房市场的冷静，倒挂空间小了，对新房的“抢购”也有控制作用。中海曲江大城之所以屡次万人摇，除了高价地外，更多人正是看中了周边成熟二手房催生的倒挂红利。
其二，对于区域而言，“二手房指导价”对曲江、高新等地的二手房市场影响较大。因为高价房集中＋名校集中的区域，二手房市场最火热，也最容易出现虚高价房源。而对这类本身住区成熟、二手房源多而活跃的带头板块产生了影响，就是对整个西安二手房市场的影响。
其三，对于买卖三方而言，二手房市场从火爆到冷静，对中介平台和二手房门店的冲击肯定是有的。而且中介如果再发布严重高过二手房指导价的挂牌价格，就会有依据进行处理了；对房东也非好消息，当然多数房东会选择暂时观望、惜售，也不排除在房价基础上“控绑式”车位、名画、家具等销售。反正西安房价的大方向是上扬走势，总有机遇；对购房者来说直接指导价格比别的擦边政策要来的更实惠。
值得强调的是，引导市场价格向官方认可的价格靠拢，这是出发点所在。实质上现行城市对二手房进行限价，最核心的点就在于引导商业银行合理发放二手房贷款。
举一个深圳的例子，一套市场价800万的房子，在指导价之前，可以获得800万的70％贷款额度，即560万，首付需支付340万；指导价评估之后，800万的指导报价为560万，银行只能发放指导价70％的贷款，也就是银行只负责出392万，自己需要支付408万。
这得辩证看待，一方面看似提高了首付比例，而另一方面让“抱团涨价”、借挂牌价推高楼市的行为失去了市场支持，有利于落实抑制房价上涨。
我们预测，西安二手房价格指导机制已经不远，具体怎么执行，是否会有“因城施策”的利好细则，拭目以待！近期有购入二手房计划者，可以先着手看房，再等政策落地。
陕西房参2021-06-24 02:03:58
