相比于楼市供应的“清冷”，西安土地市场迎来一重磅消息，5月31日，西安公布了首批集中供地名单，21宗1647亩开发用地的供应，一石激起千层浪。
房企、购房者将会面临什么样的局面、市场将会有何种走向成为大家关注的焦点，追根溯源，分析利弊才能将此迷局看的更为清楚。
01前瞻！首次集中供地详情一览
我们首先来看一下此次集中供地的具体情况。
西安首次集中供地共计21宗，住宅用地20宗、1644亩，涵盖商品住房、共有产权房、保障住房、租赁住房多种业态，其中16宗为网上挂牌、5宗为现场拍卖。
网上挂牌的16宗土地，居住用地15宗，商业用地1宗。而现场拍卖的5宗地预计将于6月29日拍卖，16宗挂牌用地将在6月30日挂牌截止。
从公示信息来看，此次集中供地在区域、价格等方面都颇具看点：
①主城区供应量大。橘子统计了一下，21宗开发用地中，15宗位于主城区，将近1300亩，其中，土地资源一直都很紧张的高新迎来爆发，供应6宗693.83亩开发用地，曲江、航天新城这些热门区域也有供应，这将缓解主城区一直以来“求地若渴”的局面。
②限房价、定品质、竞地价。这是西安首次采用“限房价、定品质、竞地价”的方式出让土地，价格和品质等要素在此次出让中明确约定，因此，20宗地商品住宅毛坯销售均价同步公布。
从价格来看，主城区商住毛坯指导价区间在10500-24720元／㎡，公开拍卖的5宗土地中，软件新城最贵，约定毛坯价格24720元／㎡，航天新城相对便宜，约定毛坯价格19658元／㎡。
③安置用地、商品房用地都有供应。20宗住宅用地里，安置商品房土地供应就有9宗，其中曲江、高新有5宗安置用地，总占地567亩，而且安置用地的建议指导价要比市场价低出很多，高新、曲江的指导价区间在10500-13899元㎡。
02溯源！330新政土改终落地
备受关注的西安首次集中供地是330新政关于土地市场改革的落地，在西安土拍市场新“尝试”的背景之下，我们回顾一下330新政的要点以及这整整两个月里西安土拍市场的现状。
首先，我们来回忆一下，330新政关于土地市场的部分有以下几个点：
①每年一季度发布年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。②全市商品住宅用地供应总量年均增长20％。③除蓝田县、周至县外，全市商品住宅、共有产权住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。④每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中出让。⑤存在重大失信行为、超出“三道红线”的竞买人不得参与土拍。
如今看来，330新政关于土地市场的改革影响远远大于限购，而年初22个被要求“集中供地”的城市里并没有西安，从330新政提出到如今的落地，至少看出了上方从政策层面“维稳”的决心。
接下来，我们看看从新政提出到落地这两个月里，西安土拍市场是怎样的现状。
①土地供应大幅度缩减。来自美城股份的数据显示，2021年4月西安土地供应共5宗，供应面积4.16万㎡（约合62.36亩），环比下降97.8％，同比下降91.9％。
｜4月西安市土地供销及楼面价走势图源：美城股份
而整个5月，不完全统计，仅西咸新区推出11宗997亩开发用地，很明显，西安土拍市场出现了土地供应锐减的情况，现在看来，这是新政之下对集中供地的“酝酿”。
②土地成交集中于外围区域。土地成交则呈现出了两种状态，其一.成交量大幅上涨，同样来自美城股份的数据显示，4月共成交土地46宗，成交土地面积187.83万㎡（约合2817.42亩），环比上升208.4％。
其二，居住用地的成交都在外围区域，4月居住用地成交多集中在泾河新城、临潼区，西安主城区无一宗成交。
｜4月西安市土地市场图源：美城股份
“主城区缺地”是早已成型的认知，此次集中供地，主城区一下子推出15宗开发用地，姑且不论是何种类型的用地，如此放量，也都是让各界欣慰的局面。
03影响！楼市新气象？
土地市场的风吹草动关系到的不止是房企，长远的看，对市场走向、置业逻辑都有着很深的影响，那么，西安首次集中供地会对楼市产生什么样的影响，各界最关注的几个问题我们在此探讨。
集中供地一定会为西安楼市带来新气象？
我们希望的是，集中供地之后，房企能面临更多的选择，从而降低土拍市场的热度，最终实现供需的平衡。
但从此前集中供地的城市来看，实则不然，集中供地成为了房企集体焦虑的“助推器”，其背后是连续几个月的土地市场供应空白，于是都在加紧“抢地”，比如重庆，首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50％，优质地块都是房企势要拿下的“热土”，西安首次集中供地到底会呈现什么样的气象，我们还需拭目以待。
房价被摁住了吗？
说到房价，我们要从供需说起，首先，此次集中供地，城改用地、安置用地占据了很大的比例，网上挂牌的16宗土地，5宗为城改开发用地，9宗为安置房用地。可见，整体而言，真正意义上的市场化商品房用地资源依旧还是紧张。
其次，大家要清楚，是毛坯限价，但房价到底有没有降并不完全是毛坯说了算的，毕竟政策在前，西安从2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，所以，最终的房价如何还得看精装的价格。
另外，从公开拍卖的5宗地来看，毛坯约定均价接近2万，这个价格也不算低了。
买的会是一届最差的房子？
此次集中供地有一个很“迷”的现象，就是不限地价＋限制房价，换句话说就是对于房企而言，成本变高但是房价却被限制，那么这之中牺牲的一定是品质。
我们仔细回想，其实在西安限价严格的这么漫长的一段时间，部分楼盘已经在装修标准上一降再降了，每一次的暂停参观样板间似乎就是一次降标信号。所以，如果没有相关的对于品质的要求，有可能我们会面临品质大幅缩水的情况。
土地市场的变局最终都是要落到楼市的，西安首次集中供地，房企会有如何反应，我们静等6月29日的现场拍卖，但橘子觉得，“品质”这一核心不能丢，如今我们在限房价、竞地价之后，还需相关的政策要求来“定品质”。
至于每一位购房者，落子成棋，需静观其变。
陕西房参2021-06-08 02:03:19
