刚刚过去的六一儿童节，“三孩”政策引发了巨大的讨论，网友各执一词：
有人感慨一孩都难养，更何谈三孩？有人猜测国家鼓励三孩，会不会在各项配套政策尤其是限购政策、房价上对三孩家庭有所放松？有人却说三孩来了居住需求更旺，房价尤其是大户型改善类产品价格会持续走高……
目前从网上的调查来看，年轻家庭的生育意愿并不高，这与城市化的深入程度密切相关，每个家庭的生育意愿，受配套政策、家庭收入、房价等各个方面的综合影响。
但政策在前，无论生还是不生，三孩政策的放开势必会对与人口长期捆绑的房地产产生一定影响。
那么在三孩政策下，西安楼市是不是会发生变化，以后大面积的改善房会成为主流吗？
PART01
二手房：刚需仍是主流，四室成交势头看好
从整体挂牌量来看，根据贝壳数据显示，目前西安二手房挂牌总房源量达到87846套。具体到房源，两房、三房挂牌量合计54508套，占据“半壁江山“。而四室房源有7040套，五室以上的房源有1903套。
更细化一些，四室、房龄5年以内的次新房，挂牌量仅有1883套，占据总房源数量2％（数据统计时间6月2日）。
可见在很长一段时间以来，四室都不是市场的主流。
图｜房龄5年以内四室的次新房
从成交情况来看，目前市场上成交量比较大的仍然是两房和三房，根据贝壳公布的小区成交榜，前10名的小区中，都是以两房和三房为主的小区。
图｜西安二手房成交小区排行榜，来源贝壳指数
其中，以绿地世纪城的成交数据为例，在历史成交的470套房子中，各个户型的占比如下图所示，一室和两室占据了70％的成交。
图｜绿地世纪城成交户型分析
不过值得分析的是，在价格层面，大面积的四房又领先一步。根据统计局公布的4月份70个大中城市二手住宅的价格指数来看，144㎡以上的房源涨幅5.3％，超过整体二手房5.1％的涨幅，可见当下的市场上，购房者越来越青睐大面积段产品。
图｜70个大中城市二手住宅销售价格分类指数
再来看看同一个小区内的情况：根据贝壳数据显示，保利拉菲公馆成交均价为24425元／㎡，而88、120㎡左右的两室和三室成交单价约为2.1-2.3万／㎡，而四室成交价就已经达到2.6-2.8万／㎡，远远高于同小区小户型。
图｜保利拉菲公馆南区房源成交详情
总的来说，目前西安的二手房市场无论从挂牌还是成交都仍然以两室、三室为主，这也是因为新房市场全面改善化，这些刚性需求被挤压到二手房市场所致。
不过，虽然四室在挂牌量和成交量上不占优势，但成交价格长期向好的走势十分明显，特别是5年房龄的次新房，在目前的市场来看，十足是“香饽饽”。
PART02
新房：改善产品早已成主流
仔细回想一下，西安的新房市场大约是从2016年前后，两室逐渐从市场上淡去，小三房成为起步产品（而这大致上和放开二孩的时间相差不大）。发展到现在，100㎡左右的小三房在西安新房市场上已经非常少，大面积产品越来越多。
以最近一个月非常火的两次“万人摇“的楼盘中海曲江大城为例，目前的供货量的主力户型是143平的四室。整个2020年，面积在110平以下的房源只有180套，足以看见趋势。
我们统计了今年五月份西安主城区以及沣东新城的登记数据，在登记的21个楼盘中，只有卓越坊、御笔华庭、新城首府、富力开远城和当代境这5个项目，有105㎡以下的户型，并且占比也非常少。
图｜2021年5月西安主城区（含沣东新城）登记情况
同时，从登记情况可以看出市场上对于纯改善的大面积楼盘认可度比较高，自然界河山、未央金茂府、天地源万熙天地、龙湖景粼天序、沣华熙城这几个楼盘，推出面积都比较大，也有131平，但登记情况都还不错，没有摇号的楼盘，核验通过的人数也都接近房源总数。
PART03
后市及置业建议
目前来看，“三孩”政策在短时间内并不能有效提振人口，只有当政策继续深入，相关配套支持逐渐完善，生育意愿才能有一个渐进式的改变，而这一切都需要时间，并非短期就能见效。
不过西安的新房市场早已全面“改善化”，市面上多是三室、四室的改善房源，这个基本面在短时间内不会改变。
但是现在很流行的大宽厅、160平的三房，显然是城市“少子化”家庭喜欢的改善户型。随着三孩政策的推行，家庭人口结构的变化，购房者的改善需求可能会有所变化，到时候对于户型设计、空间规划、社区环境可能会有不同的要求，我们可能也会见到很多“新颖”的户型。
同时，多子化的未来，对多个子女的教育需求会增加对优质教育资源的渴求，未来的价值会持续上升，继续成为众多购房者关注的核心指标。
对于当下有改善需求的购房者而言，也需要用发展的眼光看问题，现在购房更多的也要考虑后续再置换的问题，所以在选择时要多考虑优质的社区、户型，完善的配套，再考察区域未来规划等等因素，以便在5年过去后，手里的房子仍然有很高的增值点。
在接下来的6月预计要推新的楼盘中，大家可以重点关注以下几个有大面积户型的楼盘，它们在户型、配套各方面都可圈可点，价格也都已经有了公示，性价比也不错。
此外，还没有获得备案价的值得关注的楼盘还有高新CID的新希望锦麟天玺（160-200㎡），中海寰宇天下（143㎡），软件新城的天地源云水天境（166、193㎡），曲江的天地源大都会（188㎡），城北的龙湖景粼天序（169-189㎡）。
陕西房参2021-06-04 11:05:07
