这段时间，想必大家已经被“七普”的数据刷屏，西安作为国家中心城市、西北龙头、陕西省会城市，常住人口已达到1295.29万人，十年人口增幅449万，增速位列第三，增幅在所有北方城市中排名。一枝独秀的人口“西”引力，是最近几年西安在户籍政策、产业、教育、环境和文化等共同作用的结果。
很长一段时间来，西安的城市规划是“跨三奔四”，三环及周边的区域是人们关注的置业热点。但是随着大量新增人口涌入西安，现在的置业热土已经外溢到西安周边，但是在“新区”遍布的当下，究竟哪些未来可期，哪些又单纯只是“饼”，需要我们仔细甄别。
PART01
人口才是片区发展的未来
大家都知道，一个片区发展，一定是靠大量的人口带动，而人口的进驻，一是产业布局，二是生活配套条件优越。西安从以钟楼为核心分布，到现在南有小寨、曲江，北有市政府，东有纺织城，西有高新CBD的“多中心”发展，都是产业重新布局、人口增加的结果。
以现在西安房价、人口最集中的几个板块为例：高新（90年代布局高科技产业）、曲江（2000年代布局文化旅游产业）、经开（2011年市政府北迁）等等，都有大量的企业、人口进入，商业、学校、医疗接踵而至，从而成为西安的“新中心”。
我们讲买房舒适度高，一定是通勤时间短、生活配套丰富，距离学校近，有大型商业，要有地铁，以及医疗机构。否则通勤成本高昂，消费环境差，购物、出行不便，从而导致生活艰难。
同时满足这些条件，必然是上文中讲到的“中心”区域，经过多年发展，配套一应俱全，房价自然也高居不下。而想要“抄底”入手新区，就得判断这些遍地开花的新区中，究竟哪些会有潜力成为“未来的中心”。
｜西安各区位置示意
总的原则是从区域整体规划、产业实际落位、土地出让情况详细分析。详细说来，就是要有已经落地的产业（有工作）、至少要有明确的商业／学校规划（有配套），以及有大量开发商在此拿地（有居住氛围），这三者缺一不可。
我们讲，城市开发的每一寸土地都是金钱，很多新区步子太大后劲跟不上就砸在手里。所以在判断新区未来时，一定不要被置业顾问嘴里天花乱坠的“规划”晃花眼，去看政府规划文件、去看土拍、再去看实际工程进度。
PART02
最值得关注置业板块，抗跌不画饼
前面讲了那么多原则，接下来，房参就根据实踩的印象，给大家推荐几个比较靠谱的板块，都是产业、配套齐聚，并且住宅供应比较多的板块。
·高新软件新城与CID
这两个板块在一起讲，是因为它们有着共同的相似点：产业集中，配套先行，基本已经兑现，地王扎堆，已经有一两个楼盘入市，也受到了购房者的肯定。
软件新城目前看来距离主城区更近，各方面建设也略早一步，配套兑现程度比较高；CID的大规划预期要比软件新城高，但目前房价稍低于软件新城，品质也整体逊色一些。
不过这两个片区目前共同面临的一个问题是：产业集中，住宅供应相对较少，后期入住之后会有很长一段时间的空窗期，而且苏宁广场与兰桂坊现在也都前途未卜。但总体说来，已经是所有版块中未来最明亮的版块。
版块内已面世／今年预计新推项目：
软件新城：中国铁建西派国樾、隆基泰和云玺领峯、高新天谷雅舍、天地源云水天境
CID：紫薇华发CID中央首府、中海寰宇天下、新希望锦鳞天玺、招商华宇臻境、阳光城檀境
·奥体板块
随着全运会的临近，作为“十四运”的主阵地港务区奥体中心板块，无疑是整个西安的“主角”。
现阶段，奥体板块的各项配套已经进入“冲刺阶段”，包括地铁、公园、学校等，在全运会召开前基本全部兑现，这也是西安难得一见的建设速度。在产业方面，规划了体育健康、文化创意等，也有华润、电建等“总部经济”在此规划。
但是这几年来，坊间一直传言赛事过后、板块下落？范围内来看，既有着杭州的成功案例，也有沈阳的失败案例。但是往好处想，至少这么多开发商扎堆，连续几年都是供应大户，将来在这里的居住氛围、城市界面至少不会差，或和曲江二期媲美。而且最重要的目前这里是西安房价洼地（1.4万-1.5万元／㎡），对刚需置业来说，是。
版块内已面世／今年预计新推项目：
绿城西安全运村、华润置地未来城市、枫林九溪、金地玖峯汇、招商城市主场、中粮奥体壹号、融创望江府、融创时代奥城、电建地产泛悦城。
·能源金融贸易区
作为西咸新区管委会所在，这里的优势大概是产业＋不限购。
因为这里号称是大西安的“陆家嘴”，所以产业方面以金融、总部经济产业为主，包括绿地301丝路中心、国家电网西咸总部等。配套方面，学校已经基本落成，1号线一期与二期已经运营，16号线还在建设，此外还规划有19号线、24号线及一条APM专线加持，紧邻沣河，生态环境也不错，而且距离西安主城区也不远，这是板块的优势。
劣势则在于北面是咸阳的工业区，环境一般，并且目前房价已追平主城优质板块，在售新盘基本处于2万元／㎡左右。
版块内已面世／今年预计新推项目：
中梁鎏金云玺、陕建沣渭壹号院、奥园璞樾one、阳光城蔷薇西谷、中天宸悦、以及刚刚公布案名的“地王”绿城西安和庐。
此外，西安今年会有集中供应的，产业比较集中的板块还有航天新城、高铁新城、泾河新城这三个板块，其中航天新城是曲江外溢，高铁新城与泾河新城是城北外溢，在此略过不表。
PART03
重要的话说三遍！核心区核心区核心区！
可能看到这里，很多读者都会说，推荐的都已经是门槛很高的区域，有这些钱买哪里不行呢？
首先，主城区一房难求的态势已经非常明显，而且土地成交也远远不及新区，没有供应，买房就成了一件“拼运气”的事。
｜2021年1-4月各区住宅用地土地成交数量
其次，从今年1-4月的土地供应的详情可以看出，西咸新区土地成交达50宗，占全市成交总量的74.6％，在未来很长一段时间内，西咸新区会成为整个大西安的置业主战场。
特别是泾河新城，以前提起来，就是“偏、荒、远”，但从去年开始，这里成为众多目光关注的热点区域，价格也开始逐步走高，目前均价已1.35万元／㎡，并且去化速度非常快。更别提本就大热的沣西新城，房价门槛不断拔高，目前在售楼盘均价基本都在2万元／㎡左右。
置业风口区自然没有什么问题，但切忌盲目跟风，特别是新区的置业门槛已经高至如此，更需认真忖度。同样2万＋的价格，高新三期当然比沣东、沣西要香一些；而1.35万元／㎡买泾河新城，为什么不“入股”港务区？不过对于没有购房名额的人来说，选择不限购大热区也是有据可依。
再者，现在的西安已经全面进入改善、换房时代，在通勤距离OK的情况下，选购更舒适的房子，不是更好吗？
说到底，买新区就是买规划、买未来，但是在以发展的眼光看未来时，我们非常反对以概念画饼，所以一定是产业、配套、居住环境等落到实处，才是真正值得入手的板块。而在板块内选择的话，也是需要选在核心区为妙。
陕西房参2021-05-29 05:35:20
