临近年底，宝鸡的交房开始扎堆出现。很多刚需都是次买房，次收房。次，总是难免有些生疏，不知道该如何收房。房博士做了一份攻略，有流程，也有注意事项。记住一些关键点，收房的时候才能做到心中有数，不至于再被坑一把。
一、交房流程
基本流程：一般开发商会提前以书面形式向购房者发出交楼通知书，内有统一交付时间。购房者只需按照交楼通知书内指导的备好资料，当日去收房即可。具体流程如图所示：上图中开发商需要提供的“三书一证一表”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》——可带走《建筑工程质量认定书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》——可拍照。注意是否为原件，是否有备案部门同意备案的签署和公章。特别注意：先验收后办交房手续！！！不少开发商会让业主先交钱签字，然后才交房给钥匙。但如果缺少了验房这一环节，很可能遇到这些坑：比如约定交房期实际并未达到法定的交房条件、房屋或配套存在质量瑕疵等等。一旦购房者先签收钥匙，签署入伙协议书，直接与开发商办理交房手续，以后再发现房子有问题，不仅难以追究开发商交房的违约责任，还会造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任难以明确。那么，购房者应该怎么办呢？
二、房屋检查
室外验房，步骤如下：
大门→地面→人车分流→地下车库→景观绿化→儿童活动区→楼栋墙体→室内查验
千万不要一进入小区，就直奔自己的楼栋，进入自己的房间，满怀喜悦的心情，欣赏自己来之不易的房子。在此之前，在小区内先溜达一圈，看看社区内有没有问题。先看小区大门是否与当初宣传的一样。当初宣传的大门，在网上基本都保留有当初的效果图，自己找来对照一下就可以了。别像当初高新区某楼盘，弄一个拼夕夕同款大门，就来糊弄业主。社区内的道路，是否与当初宣传的一致。很多社区为了省钱、方便，都采用了大面积的面包砖来铺设小区内的道路、地面。部分开发商在与业主“友好协商”之后，会进行整改，将路面换为石材。但是有些开发商，坚持原则，任凭风吹雨打，面包砖就是面包砖，更换石材，是不可能的。围绕社区最外围的一圈，一般都是消防通道，材质为沥青铺设，这个无可厚非。还有如果当初宣传的有“塑胶跑道”、“夜光跑道”，一定要感受下是否为真塑胶，有的跑道，可能是沥青路面，刷了红漆。刷了红漆的假塑胶跑道绝大部分楼盘在宣传的时候都会说：“我们是人车分流的小区，后期居住起来特别安全、方便。”结果到了交房的时候，社区地面上会出现很多停车位，还有电动车棚，亦或者电动车停车位。机动车位这些都不能算是纯粹的，完全的人车分流。真正的人车分流，汽车、电动车都需要在社区外围，就直接进入地下或者夹层。对于那些地下压根没有设置电动车停放区的楼盘，最终的结果就是，必须要在地面设置充电桩与电动车停车棚，这种形式，并不能算作真正的人车分流。电动车棚但是，即使是这种情况，通过物业的管理，同样可以解决。就是在社区某个人行出入口，集中设置电动车停放区及充电桩，并用硬隔离与社区隔开，只能人行通过，电动车无法进入。顺便说下地下车库。一部分楼盘交付时，地下车库并不会启用，而是需要等一段时间，地下车库完全整好之后，才会开放给业主使用。这个是非常无奈的一个方面，地下车库是否与房子同时交付，是否“只售不租”，全看开发商良心。如果地下车库同时交付，就需要看一下是否漏水，墙体首付发霉潮湿，所购车位是否与当初宣传相符合。景观绿化。主景观组团是否与规划一致？规划的水系，是否完整、开放？栽种的树木、灌木、草坪是否有枯黄现象？草坪面积是否占比过重？楼间景观是否有残缺不足？以上问题，通过肉眼就可以轻易发现，那些枯黄的草皮、植物，直接反馈更换就可以了。而且，刚交付的小区，豪宅除外，树木胸径都不会太粗，枝叶也不会太茂盛，需要养护2-3年，自然就会好很多。儿童游乐区。这个区域对于家长来说，很重要。首先看设备是否足够，有些楼盘放一个滑滑梯就想交差，明显就是应付了事。设施要足够丰富，且要安全、牢固，不可晃动。地面要是安全环保的塑胶材质，保证儿童游玩时的安全。还有全龄活动区也必不可少，需要放置一些健身器材。再往下，就是看一下楼梯墙面，是否平整，有无倾斜、凸起。都是肉眼可以观察的到的东西。进入楼栋之内，入户大堂基本无法整改，交付就算是定型，“友好协商”也没太大作用。连廊一定要看，栏杆高度是否达标，判断标准很简单，看是否超过胸口。栏杆之上的空间，是否做拉网处理，防护安全。连廊处的拉网处理楼道内的消防设施，是否配备整齐。公共区域是否是大白墙，现在很少有大白墙了，大多数楼盘，都会贴墙砖。室内验房前要先准备好各类检查工具，检查事项有：1、先看合同核面积实测房屋面积。确认合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。一般如与实际测量面积误差在3%之内忽略不计，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。所以大家事先在合同中就约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，不超过5%。还要检查实际设施与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量是否相符，有没有遗漏。整体检查完毕之后，接下来才是重头戏，共有7大要点：1、门窗检查门窗开关是否顺畅、质量如何？玻璃是否有破损、窗框是否有变形等。尤其入户门的检查，进户门四边要紧贴门框，间隙不能太大，测试隔音效果和密封程度。2、墙体、地面墙体有无大面积空鼓、裂缝；地面是否平整。3、水电气网水、电主线是否已经入户，入户后有无分组。这方面一定要全面细致的检查，尤其电路和电插设施等，但细则过多，可能需要专业人士来处理。还有给水、排水系统的检查，看看水管压力是否正常。水压小的话会严重影响后期使用，多处用水时水压会变得更小，到时候热水器可能都打不了火，冬天就会很恼火。其次排水是否有堵塞，厨卫的地漏都倒水试一下，看是否能正常排水。此外，还有防水系统要检查。看看卫生间有无关好水，并且有没有渗漏到楼下，同时看各处天花板（尤其厨卫）有无渗漏痕迹，所有外墙有无被水浸湿的痕迹，这些一处都不能错过。4、厨房厨房重点检查烟道，可以用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口就立即拐弯吸走。这里出问题，以后日常做饭会很头痛。5、卫生间卫生间重点检查通风。看看有没有在吊顶下留通风口，如果留在吊顶上面，要查看是否能够安装。还要在烟道、通风口处检查是否存有建筑垃圾。6、客餐厅和卧室注意检查天花板是否漏水，涂料是否有色差、墙角是否妥帖、露线路等等。尤其要看各项插孔是否留够、合格。7、阳台、露台阳台设备有无破损、高度是否合适等。确认房屋没有问题，就可以办理交房手续了。这个时候要注意哪些费用要交、哪些费用不用交，不能稀里糊涂得开发商问你要多少钱你就给多少钱。
三、交房要交费用
一般交房时只有五项费用：1、契税这个契税是政策明文规定，该多少是多少，没什么说的。契税一般是按照实际成交价X税率来收取，针对首套房及二套房的税率是不同的，有的开发商会统一按照2%的税率的预收，多退少补。2、住房维修基金房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金两部分。其中公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。房屋本体维修基金则实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。3、物业管理费这部分通常是容易产生纠纷的部分，但一般都是根据购房合同走。所以房博士的建议是，物业费一定要在签合同时就商量好，一般收房后就要开始缴费了。但是！业主可以自由选择按月或者按季度来缴费，不必按物业说的整年交。4、面积差额补交款项这就是房博士在上面提到的验房实际测量面积后产生的费用，或补或退面积差额。实际案例中一般只有实测面积变小的份，真要大了些开发商主动找你协议补偿，不过费用标准依然是以购房合同为准，所以这些东西一定要在签合同时拟好。还有不用交但开发商可能会依旧收取的费用，比如天然气费、暖气费、开口费，这些不用交，开发商也无权强制收取。房博士建议，在交房时一定要搞清楚各项费用哪些需要交哪些不需要，跟开发商协议清楚，该据理力争的要据理力争。
四、注意事项
1、先验房再收房。这在开头就说了，但这里依然要强调下。尤其有些买房投资的，觉得验房时间太长可能会耽误几个月房租，所以不管三七二十一直接办了手续。但要知道，你多收的这几个月房租可能还没有后期自己出钱修缮维护的钱多，而且质量有问题能不能租出去都是问题。千万不要因小失大呀。2、警惕协议陷阱这里的协议，是指交房前开发商给你签的入户协议等。在没有确定房屋质量前，建议一定要谨慎地和开发商签协议，一旦签了它就具有一定的法律效力。3、 建议业主集体收楼众人拾柴火焰高，真出了问题也人多力量大，大家都懂的。4、两种情况可拒收房情况一：“四大件”不齐全
文件一：《建筑工程竣工备案表》该文件包括：工程基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。文件二：《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。文件三：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。文件四：实测数据报告开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。
情况二：房屋主体有问题一般交房时，开发商都拿到了竣工合格备案表，因而能以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最后，一切都没有问题的话，恭喜你，终于成为有房一族！虽然以后每月要还不少房贷，但至少你落下脚跟，有了自己的家。欢迎加入宝鸡楼市情报粉丝讨论交流群扫描下方房博士二维码与上千名购房者调侃互助买房也能欢乐起来
楼市心远2020-12-28 20:21:18
