西咸新区、高新三期、软件新城、高铁新城、国际港务区、灞河新区......尽管其中某些新区并不是在近两年成立，但这些新区在城市外扩、楼市火热的掩护下频繁发声。
宣传中，一些新区甚至拿来对标浦东、对标深圳，集中力量干大事没错，为经济腾飞发展也没错，但西安能够发展起来的新区一定是有限的。
对于购房者而言，买入新区无疑是一次对赌。搬用某新区中盛传的一个段子：“买房前，置业顾问，一顿介绍猛如虎；入住后，恍然发现，新区杂草一米五。”
回首过往三十年，西安能够兴起的高新一二期、曲江一期、经开一期都有哪些成功经验可以借鉴呢？
壹丨新区发展 非一日之功
GDP体量超全市1/5的高新区，二十多年前也曾出于开荒阶段。当时城市经济中心仍在城墙内，以科技路、唐延路、锦业路为核心的高新一二期之所以没辜负“首批高新区”名号，除了政策红利的倾斜，更多是凭自身的努力与进取。
说白了，就是好的领导班子抓住了国家给的机会。
如今的高新区，是大西安“万亿科创大走廊”的核心腹地，28年的发展历程使得以高新技术、现代金融为代表的产业汇聚于此，凭借先进的产业结构与高度集中的产业优势，高新区的经济总量连年占据七大开发区之首，于此同时，高新区也成为了西安楼市中价格与价值的双高地。
曲江在历史上是久负盛名的皇家园林，占据了人文自然环境的优势。2009年以来，围绕大唐芙蓉园、曲江池、寒窑池开发的高端住宅项目使得该区域人口不断增加，目前就连外溢的曲江二期都将饱和。
抛去历史盛名，曲江由文旅IP托起的区域价值，多是靠真金白银砸出来的。
经开一期成立于1993年9月，也算西安一批成立的开发区，但中间的发展几乎没什么声音，还是老西安人眼里远点的“北郊”，直到2011年3月，政府北迁后，经开区终于迎来了发展的契机，一跃成为西安的政经核心。
商随政走，一点也没错，在行政中心周边，熙地港、大融城、王府井、汉神百货等城市优质资源集结，曾经被称为商业荒漠的地方，如今是名副其实的黄金商圈。
在《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》中，经开商圈成为大西安仅有的6个城市商业中心之一，同时在该区域还有凤五商圈、张家堡商圈、龙首商圈、大明宫商圈、北客站商圈等商圈为支撑，辐射着城北百万居民。
政府搬迁对新区建设的意义不言而喻。
贰丨衡量新区的五点标准
从这些成功的经验，我们可以发现新区发展的四点要素：
一、不能与核心区相距过远
如果不是浦东、雄安、深圳这样集之力发展的新区，通常的城市新区想要发展起来，主要还是靠老城区的经济辐射和人口外溢，所以新区的距离尤为重要。
此前，高新、曲江、经开一期聚集城央6-9公里，高新与曲江皆为6公里，而且又在相对成熟的雁塔地界，发展相对快一些，经开相对较远，政府北迁后，方才迎来良机。
如今，西安迎来了二次外溢，不再单从钟楼为核心的城内为中心，而是高新、曲江、经开一期这些成熟新区外溢，所以在衡量区域距离时，城墙里不再是参照物，主要取决于与成熟新区之间的距离。
高新一二期饱和后，往高新三期、软件新城、鱼化工业园，甚至沣东外溢成为必然；曲江一二期饱和后，需求往航天、城南、城东外溢；经开一期朝着高铁新城甚至草滩、秦汉新城迈进，有成熟区域作背书的新区，接纳外溢而来的诉求。
二、明晰新区的土地规控
新区建设伊始，都是在其官网上发布相关的土地规控图，不同色块代表不同的用地类型。通常黄色为居住用地，红色为商务、商服用地，绿色为市政绿地、公园等。
这种规控图通常只会小修小改，不会有大篇幅的改动，因为土地变性越来越难了。
这份规控图就是我们判断区域价值的前提，如果新区本就不大，但黄色的居住用地高达60-70%，那无疑这个区域的主导产业就是房地产开发，未来新房供应庞大，流通性存疑。
如果红色的商务、商服用地占比能有40-50%，区域前景是可以期待的，毕竟是有产业、企业进驻的空间；如果绿色用地较多，外部居住环境就不会太差。
三、跟随政府及管委会的脚步
“商随政走”，即便整个大区域发展缓慢，但政府、管委会周边的建设速度却很快。
购房群里这两天老发这张沣东科统区的图，沣东管委会现已灯火通明，早两年引进的城市配套也都处于动工期，相较沣东其他区域而言，科统区的建设速度明显就要快一些。
四、重磅配套不及一个好的领导班子。
现在去看房时，越来越多的概念和规划浮现于置业顾问的激光笔之下，但说到底，没有落地的配套，那就是画饼。
签约的重磅配套的确能够提振区域信心，但最终能够落地才是提升区域价值的关键。说句不好听，如果近十年签约的项目都能落地，GDP早过万亿了，对于新区而言，规划这种的不确定因素太多了。
能否促成配套尽快落地，最终还是看领导班子的效率。没有干实事的团队，掉下来的馅饼都接不稳。
五、多牛逼的区域，都是时间熬出来的。
高新走到今天，用了近三十年的时间，曲江、经开也并非短短三五年就能建成。对待新区不能操之过急，区域价值的提升、各种规划的落地，都是需要用时间来兑现的，短则十年，长则二三十年。
叁丨西南、东北 你怎么选？
既然聊到新区，我们今天就先来看看西安城市骨架拉大后应运而生的高新三期与港务区。
不去看什么城市轴线，毕竟一条轴线由南到北、由东到西所覆盖的区域太广。西安目前其实是呈“对角线式”发展，西南边是集中外拓的高新三期，东北边是借全运会起势的港务区。
两者有相同也有不同：
相同：
①高新三期背靠成熟的高新一二期，港务区是主城外溢最近的板块，地铁三号线、价格洼地、全运会，两者皆是吸附全市需求的区域；
②均已出台了明确的土地规控，区域发展预期很高，高新CID板块排满了商服用地，为今后的超高层集群铺垫，港务区住宅用地不少，但进驻港务区的企业一定得有诚意，必须配带产业方能达到准入门槛。
不同：
的不同来源于房地产市场，高新三期地价13000元/㎡，港务区房价13000元/㎡，即使高新三期还没有正式上新，但价格预期已经不低，港务区多盘齐发，收揽全市的刚需、刚改需求，楼市热度接连攀升，摇号盘持续增多。
这种价格的偏失，来源于市场预期的不同。高新一二期的发展没让人失望过，不到一万买天地源系楼盘的老业主吃遍了高新发展的红利，高新三期待入市的新盘就像是区域的“原始股”，想入股的人大有人在。
而港务则不同，全运概念没有炒作前，人们更多地是把这里当作浐灞的附属品，浐灞目前还没有到“无地开发”的局面，整个区域的价值难以与高新、曲江媲美，而且全运会后的港务区是否会冷下来也是很多人的顾虑。
但其实对待均价只有13000元/㎡出头的港务区，我们没必要拿他去跟高新对标，港务区的教育、医疗、商业、交通、产业、生态等多维度的配套，放在城市新区中算是拔尖的，区域价值与价格相对夯实。
高新三期、港务区都是西安“对角线式”发展下的重要两极，各自发展，并不冲突，高新三期接纳全市的改善、投资诉求，港务区承载全市的刚需首置诉求，“能抓住耗子的猫，都是好猫”，大西安未来新的增长极离不开这两个区域。
玛雅房屋陕西总部2020-09-22 07:27:00
