撰文：张宏伟/同策集团首席分析师
疫情影响下，国内房地产市场大幅下滑，国家统计局公布数据显示，1-2月份，商品房销售面积8475万㎡，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。
此时，有关是否是买房时机的问题又摆在我们面前。
下面就几组数据分析一下，看看买房“窗口期”是什么时间？当前值得不值得出手？
组数据：30多国家大幅降息或量化宽松，市场流动性泛滥，钱不值钱了！
美股熔断后继续下跌，创33年来单日跌幅，引起全球资本市场动荡。这并没有结束，因为海外的肺炎疫情的高峰期还没有到来。尽管降息、降准等货币措施并不会改变疫情变化趋势，但是，大多数国家还是采取了宽松的货币政策。
以美国为例，据CNBC报道，美联储降低基础利率至零，并推出7000亿美元量化宽松计划。美联储称，新冠疫情已经给包括美国在内的很多国家的社会和经济造成损害，为应对疫情的影响，美联储从15日起降息至零，并推出7000亿美元规模的量化宽松（QE）计划。
另外，3月份以来，至少30个国家或经济体采取了降准、降息或量化宽松的措施。
国内外市场流动性泛滥，全球的资金成本在降低。由于这些措施并不会改变全球肺炎疫情的变化趋势，企业的实际需求是暂缓短期资金面压力的措施，而不是持续的量化宽松（QE）措施，这些富裕的流动性待肺炎疫情得到缓解或结束时，必然会推动资产价格上涨。
尤其是对国内来讲，由于疫情会率先结束，必将成为全球资本首先积极布局的重点，加上美元量化宽松（QE）美元贬值，人民币必然相对，国内也面临市场流动性输入的压力，由此，国内货币政策也不得不宽松，由此也带动资产价格尤其是一二线城市的房价进入上升通道。
第二组数据：CPI 5.3%的增速：意味着每年银行存款购买力下降5.3%。
3月10日，国家统计局发布2020年2月份居民消费价格数据：2020年2月份，居民消费价格同比上涨5.2%。其中，城市上涨4.8%，农村上涨6.3%；食品价格上涨21.9%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨7.9%，服务价格上涨0.6%。1-2月平均，居民消费价格比去年同期上涨5.3%。
CPI 5.3%的增速，意味着每年银行存款购买力下降5.3%，也就是说，加入你有100万存款，一年后你的实际购买力就变成了94.7万。有人说，那我买理财产品吧，笔者最近也看了一下大多数理财产品的年化投资，也基本低于5%，也就是买了理财产品也没有办法保值增值。这就是市场流动性泛滥下通胀的结果。
看着口袋的钱越来越不值钱，购买力越来越降低，这个时候更应该寻求一个增值保持的投资通道。
第三组数据：国内50 万亿“救市”计划来了，核心一二线城市房价还得涨！
尽管当前经济环境与2008-2009年有所不同，但是，经济下行压力叠加肺炎疫情对全球经济的影响，货币政策也必然走向新一轮“4万亿”刺激之路，比如当前所谓新基建的刺激。
综合各媒体报道，随着各地重点工程的复工及一批重点项目名单的下发，近多省份50万亿元的投资版图“救市”计划浮出水面。
尽管这些重大项目投资计划，指的是各省份未来的总投资计划，并不仅仅意味着当年投资总规模，实际上落到2020年内的投资计划总规模仅有7.5万亿元，但是未来3年这50万亿元的投资版图必然大部分已经落地完成。
从投资的内容来看，无论是传统基建，还是新基建，还是产业类项目，大部分项目仍然会落地到一二线城市。
也就是说，50万亿元的投资必然会带动核心一二线城市投资价值进一步提升，土地价格也会随之进一步上涨（简单来讲，按照级差地租理论，在土地上追加投资越多，地价越贵）。
地价上涨，必然也会带动房价有新一轮的上涨。
第四组数据：疫情导致住宅销售金额下降39.2%，市场调整期就是买房“窗口期”
据国家统计局数据：
1-2月份，商品房销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%，办公楼销售额下降40.6%，商业营业用房销售额下降46.0%；
1-2月份，商品房销售面积8475万㎡，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。
当前受肺炎疫情影响，市场销售大幅下滑，企业的资金面压力仍然销售现金流的大幅下滑而比较紧张，尽管房企融资渠道略有宽松，但是，并未解决企业资金面紧张的实质问题。
预计当前至6月底，受疫情影响及企业半年报冲刺销售业绩等因素影响，“以价换量”降价销售必然是趋势，此时，本轮的市场调整期就是买房“窗口期”。
从未来市场趋势来看，综上所述，市场流动性泛滥，手中存款购买力越来越下降，为了保值增值，资金流向的变化必然会导致资产价格尤其是一二线城市房价进一步上涨。同时，50万亿的投资“救市”计划也会会带动未来3年核心一二线城市投资价值进一步提升，必然也会带动房价有新一轮的上涨。
此时，有人会质疑，现在居民杠杆率已经很高了，市场还有那么多买房需求吗？
很显然，分析那么多，不是看好房地产市场本身，因为从住房供需总量角度来看楼市供需确实已经平衡，看好的是全球及国内市场流动性泛滥情况下，货币再次推动房价上涨的趋势！尤其是一二线会率先启动的趋势。
在这种情况下，当居民杠杆率遇到手中的越来越贬值的钱，您会怎么样抉择？
答案不言而喻！
编辑=阳阳编审=周鑫
西安楼市2020-03-18 14:23:12
