一场乃至多场跨年晚会，并不能真正辞旧迎新。至少楼市如此。西安的2019，令人惊讶、躁动、期待；西安楼市的2019充满跌宕、悬疑和震惊。意料之外的事，一个接一个。逝者如斯夫。2019年再怎么滴的已经过去，2020年不管怎么样正在到来。回顾2019，“6·20新政”、“软件新城惊天一拍”、“浐灞新房价格破3万”、“开盘91折”等震惊西安楼市的事件和现象，持续发酵中，正对新年产生影响。
从影响力看，2019年度西安楼市分水岭事件是“6·20新政”。2019西安限购加码，在意料之中，但当“6·20新政”正儿八经施行时，还是令人很吃惊：临潼纳入限购，外地户籍须有西安5年社保（纳税）记录，新落户满1年方可购房。这是西安调控进入实锤之举，收效也很直接。临潼限购最意外，降温也最快。市场氛围迅速冷却，登记平台上频现“0”通过，人气几乎是断崖式的下滑。上下半年，一个在天上，一个在地下。外地户籍须有西安5年社保（纳税）记录、新落户满1年方可购房，导致购买力短期锐降，客流低位稳定的长尾效应提前显现。西安楼市的精神支柱——前两年引入的新增百万人口，也没能阻止“下滑”势头的到来：7-12月份开始，“千人摇”盘次锐减，“不摇号”盘次激增：7-9月份楼盘开盘总体去化率尚保持在70-80%，10-11月份下降到60%左右，12月份进一步降至45%上下。商品住宅去化周期悄然拉长至6个月。统计局数据，2019年1-11月份，西安房地产开发投资下降4.3%，商品房销售面积2253.01万㎡，下降1.5%；其中，住宅销售面积1846.38万㎡，下降1.2%。数不算低，甚至可以说还不错，但三个比例出现“下降”，幅度虽不大，很刺眼，不如“增长”感觉好。市场下行未必是“6·20新政”直接导致，与“预期下行”紧密关联。2020年房地产要“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），对西安来说，“稳预期”恐怕要排在前列。对楼市来说，“一桌菜来两波客人”，招待谁，虽有点犯难，但却是“幸福的烦恼”；如果连“一桌客人都凑不齐”，那就不仅仅是难了！
2016年11月，城东二环建机厂地块土拍，亩单价超过1100万/亩，楼面单价超过7700元/㎡。消息一出，西安震惊：Z:嗯，原来西安的土地如此值钱……K:哼，嫌我们贵，看看这……M:哇，到西安投资去！恰似春雷响过，蛰伏近5年的西安房价开始复苏、活跃。2017-2018，西安土拍市场上，不断出现大“瓜”：青龙寺、纺织城、韩森寨、东二环等板块不断出现综合楼面价超过7000元/㎡的地块。然而，市场反映却是波澜不惊，似乎已见多不怪。而细看这些地价之所以高，除了直接地价外，还有拆迁安置费、公租房异地代建费、教育设施建设成本……不一样的风景背后，必有不一样的故事。而有些故事只能饭前茶余聊聊，入不了文章，进不了史书。王炸来自2019年春天：软件开年首拍，10多家重量级房企争抢，高新地产“横刀立马”，独占鳌头。单宗土地楼面价达13400元/㎡，创下西安多个！
前车有鉴，后事之师。此后一连串的土拍，同样遭到围夺，楼面价均在8000元/㎡以上，观者眼珠掉了一地。2020年，这些地块都将变为一个个新项目，产品、价格等基本态势已经明朗。土拍余音尚绕梁，而悬念留给了新年。
西安的房价历来不相信数字，至少在2017年之前的八、九年时间里如此。但在2019年，不得不相信或者选择性相信：很权威的，国家统计局每月发布的70城房价指数，直白地告诉我们：西安房价连月环比上涨，全年涨幅累计超过10%。而来自某“官网”根据年度实际成交价格测算的涨幅显示，2019年1-12月，西安新房价格实际涨幅超过15%。两者虽有差异，但一个大大的“涨”字，无论戴不戴眼镜、视力如何，都能清晰所见。2019年下半年，楼盘新老批次房源价格被更严格地进行“零涨幅”管控，事实上，也有相当多的盘涨幅被控制，但止不住的是价格起点较高的盘陆续增多。2019年主城区最后一个批（总第105批次）房价公示，欧亚国际三期住宅两栋楼，总高29层，大平层、精装修，均价破3万/㎡！
创下浐灞区域房价新的记录！
创下西安同类产品价格新高！
这不是孤例。2019年，西安不少区域的房价天花板被捅破：城西枣园、土门板块两盘1.6-1.8元/㎡、城北大明宫遗址区新盘冲高1.77万/㎡、高新两盘均价3万/㎡+；西咸能源金贸区两盘均价1.95-2.3万/㎡；曲江南三环雁翔路板块，两盘均价3.3-3.5万/㎡+……从价格水平看，相对于主城区成交均价1.2-1.3万/㎡，这些盘的价格显得“奇峰突兀”，其成交量糅合到月度大数据中，缓慢上涨也将成必然。这些盘的数量仅占西安在售盘总量的10%不到，但对市场的影响、制造出的话题，却是同行紧盯、人人关注。一只蝴蝶，正在某个角落扇动着小小的翅膀……
2019年，缺席两年多，开盘优惠、打折促销……重回市场。阅境公示价1.6-1.8万/㎡，首开即送“千元礼包”。该盘在拓展区域价值新认知的同时，也悄然重启“开盘即优惠”。有一就有二，有二就有三：洺悦府公示价1.65万/㎡，开盘价1.4万/㎡；铂瑞公馆公示价1.95万/㎡，开盘价1.7万/㎡起；海逸长洲公示均价2.5万/㎡，首开1.5万/㎡起；君启1.72万/㎡，开盘91折起；紫阙台均价1.77万/㎡，开盘95折送车位；博翠天宸1.25万/㎡，首开95折……不打折，未必是价格实在，也许是市场好；打折了，既有市场原因，也有自身策略需要，年度任务、财务报表、资金回笼等，叠加在一起使然。当偶然变必然、个案变常态，那就得两看了。那么，2019下半年的这些偶然和个案，在2020年是否变为常态？恰如许多人感叹，很多事情，一旦开了个头，就很难回到过去。
2019年下半年，市场人气低位稳定，但因此而催生了一个新词——氛围营销。始于南二环某项目，晚上10点开盘，“千人连夜排队抢购200余套房”，朋友圈流出的视频、图片，看上去人气翻翻，一个“抢”字演绎得淋漓尽致。时隔几日，成交结果和监管部门一纸处罚道出真相，开盘卖出30%不到，涉嫌“未按规定时间销售”、“制造虚假热销场面”等，房企受到被记10分、暂停后续网签备案的处罚。据私下的消息，事情的帮手，制造该“氛围营销”的推手，也被警告了，如再出类似情况，将面临被逐出西安市场的处罚。然而，教训似乎并没有被汲取。此后，部分年底急于冲量的项目，纷纷出现该推手身影，楼盘开盘至少有2、3次出现雷同情况，只是在开盘时间上遵守了要求。2019年，很多房企感叹，被某渠道营销机构绑架了：付出的高、对方脾气大，但基于压力需要，又不得不用它，出了事还得自己担。似乎很无奈，看上去也很“弱势”。但这归根到底怪谁呢？这恐怕是行业内值得共同思考并破解的难题。
上半年高歌猛进、下半年跌宕起伏。2019年的西安楼市，堪称一步扣人心弦的“谍战剧”，每集有悬念，不到最后难见答案。年初，突然冒出的“2019，是过去10年最差的一年，也或许是未来10年的一年”的感叹，令很多人懵逼，也令人对“2019”有更多的关注和小心。年末，2019鬼知道发生了什么的感叹和无奈、楼市2019滚吧的爆粗宣泄，引发无数人转发朋友圈以示共鸣。2020会怎么样？每个人都在思考。2020西安楼市会怎么样？大势已定。悬念是每一个细节和情节将何演绎！编辑=阳阳编审=周鑫
西安楼市2020-01-02 00:07:28
