当下能不能买房？现在买会不会高位站岗？很多人貌似“看清楚”了大势，但却为何始终处于“买不上房”的状态？最近市场持续遇冷，好多人变得惴惴不安，不知道当前西安楼市是一个怎样的状态，自己下一步该何去何从。在12月3日，我们开启了一次线上直播分享，西安楼市资深主编分析了当下市场状态。我们整理了该次直播的干货内容，与大家共享。
个问题：当前的西安楼市是怎么状态呢？主体特点是“两增两减”。首先，在房源方面，供应量和库存量这当下有2个主要的量处于持续增大状态。1、供应量增大。11月西安主城区、西咸新区均加快公示步伐，连续4次累积入市13338套房源，造成短时间里市场可选的房源量增大，并且产品结构也比较均衡，刚需、刚改、改善、高端改善都有。2、库存量增大。在之前的时间段，商品住宅的库存去化周期在3-4个月，房源紧张度较大。当前，去化周期已经缓慢上升到5-6个月。的数据，10月西安商品住宅的去化周期已经回升到6个月。总体看，供应量、库存量都增大，一方面说明市场的供应量开始充裕，另一方面去化周期拉长，反映的是市场上可选房源增多。其次，在意向登记量和开盘去化率，这2个指标上当下也有呈现的是持续减少或下降的趋势。1、意向登记量减少。上半年，1万多套房源会出现3万多人登记，并且“2千人摇”、“3千人摇”甚至“7千人摇”也时不时出现。但到了今年下半年，同样数量的房源登记人数却在下滑，在10、11月份以来，“千人摇”的次数锐降。2、开盘去化率持续下降。数据表明，7-10月开盘的项目，平均去化率在70-80%；10、11月份以来，呈现锐降趋势，特别是最近两周去化率下滑较为严重，上周整体只有41%，上上周只有43%。
▲2018-2019年月度开盘去化表（来源创典全程）从这“两增两减”的态势看，是不是说明市场就“凉凉”了呢？我们认为，还不能这么看，具体来讲，不同的区域，不同的产品，在市场中冷热度是不一样的，目前的持续降温，说明市场已经到了另一个状态。总体上来说，西安的房地产市场已经进入了新的市场周期和阶段，现在对于开发商、销售、买房人、以及相关服务的人群来说，需要适应现在的现状，也要理性、客观的看待市场，同时要接受。
第二个问题：年底推货量大，现在还敢不敢买房？如果买了，会不会“高位站岗”？现在不少人有这样的一种感觉：房子好像便宜了，价格下来了。为什么会有这样的感觉呢？一是从公示看，上半年的房价依然处于“只涨不跌”的状态，下半年以来，“控价趋严”、“零涨幅”是主流。我们看到，在之前，同一个盘的价格公示，后一批次永远比前一个批次高。下半年来变了，后一批次的房价比前一批次出现了“有高有低”的情况。这就回到了本源：即同一个盘的房子，因楼位、楼层，朝向等因素，价格本来就应有高有低。现在的状态是“纠偏”了，回到了本来面目。二是，下半年来不少盘开始打折促销，出现不同程度优惠，开盘即打折，甚至送车位。打折也不是说产品不好，与房企冲量、加快资金回笼有关。这两个因素交叠，反映在价格上有松动，很明显的是，房价涨幅得到了相对的控制。对于刚需置业来说，以前说“什么时候都能买”，当然，刚需也要考虑新的价值元素，不能笼统的以原来的价值要素去衡量，要与时俱进。现在要对这个观点进行延展：刚需买房也要挑选，不要盲目，不是价格低就能买。对于投资性买房，过去的地段论在现在还有用吗？在某些层面上是有用的，但是也需要延展，需要更重视地铁价值带来的区域发展价值；重视公园环境，生态性；以及学校因素，近两年西安加大了学校的建设；项目周边规划的东西是否全，价值性怎么样等。
对于“会不会高位站岗”要客观的看待，不同的产品不同的楼盘，答案是不一样的。1、改善盘，适合当下主流的刚改、刚需的楼盘价格在1.1-1.3万/㎡。项目综合指数、前景好的，不会存在高位站岗的情况，因为本身价格在市场处于相对低的。2、高端盘，价格高、定位高、户型大有可能存在高位站高的问题，目前西安大平层产品越来越多，近20盘，主力均价1.7-2万/㎡，主力面积140-200㎡，地价、装修成本、溢价都比较高。很多人对大势似乎很了解，但就是一直买不上房，错过了一个个机会，这是为何呢？买房看大势，犹如走路，既要抬头看天，又要注意脚下，这样才能稳健。而当少见的机会来临时，需要果敢才能把握住。关于买房或投选时机的把握，更多“私密交流”可随时关注我们的直播信息或线下分享会。
编辑=阳阳编审=周鑫
西安楼市2019-12-08 18:20:40
