减税降费，确保所有行业税负只减不增，是2019年政府报告释放的核心内容之一。
这与2019年“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的总基调是吻合的，目标是实现“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。
在这个背景下，关于房地产的“爆点”信息不多，从新华社发布的文字实况看，通篇仅有6处点到或涉及到房地产相关的“话题”：
1、建筑行业现行10%的税率降至9%；
2、坚持以中心城市引领城市群发展；
3、落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系；
4、老旧小区要大力进行改造提升；
5、新建居住区应配建社区养老服务设施；
6、稳步推进房地产税立法。
今年的报告中，关于房地产的表述，看上去比较平淡。但笔者认为，或许正是在这看似平淡的表述中，恰恰隐含着大的转机。
—— 壹 ——
在今天上午，全程看完报告，或者看完报告实录的人，一定会有很强烈的感觉：2019年减税降费力度比较大。预计全年将达到2.1万亿元的规模。
在这份惠民惠企的大礼包中，房地产及其关联行业自然不可避免，而且还是“重点”之一。
报告提出，“将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低”。
再有，年初已推出小微企业普惠性减税政策，如小规模纳税人增值税征收点由月度销售额3万元提高到10万元等。
目前，在为房地提供服务的营销、活动、推广、渠道等第三方服务机构，很多是小微企业、小规模纳税人。
减税这一惠及各行业的举措，反映到房地产上，可在一定程度上可降低上下游企业的成本，缓解相关企业的生存和运营压力，促进稳就业。
虽说，在金融信贷方面，近些年对房地产的直接支持已减少，但通过减税，确实也为房地产起到减负、降成本的作用，这对房企业来说，无疑是一大利好。
至少，对于不盲目扩张、稳中求进的房企来说，压力不会太大，日子不会太难过。
诚然，对于资金需求量大的房企来说，减税或许并不能给其带来实质性的减压，还需要结合市场来想办法。
但结合下文，客观地看西安市场，城市面利好大于行业利空态势不变，2019年房价出现跌宕或下滑，恐怕很难。保持相对的稳定，应是不错的结果。
—— 贰 ——
对于现行的房地产相关政策未来有何变化，有哪些值得关注的信息呢？报告中虽没有对此明确，但信息释放的信息也不少：
1、“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”。
2019年之前，各地累计出台有200余次涉及楼市的“限制”政策。这次报告中，没有明确具体怎么做的信息，这或许会有些人失望。
其实，一句“落实城市主体责任”，已明确了态度。
未来，房地产政策更趋向于“城市化”，笔者认为，这是因为：一是目前国家的重点是稳增长、保民生；二是对于房地产的宏观总基调已定，且不会轻易改变。
2019年之前，各地采取了不少手段，使得楼市热度开始降温，“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”等，总体上已取得一定效果，接下来应由具体城市因城制宜。
那就是“因城施策”、“一城一策”的具体化了。2019年开始，部分城市开始出现的轻微松绑或变相突破，或许还会在更多城市被“默许”。
具体到西安，今年会不会像有些城市那样，对限购等进行直接的放松，应该说几无可能：一是“牌已出尽”，二是“变相突破”已进行。
2、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
报告提出，城镇老旧小区要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
这是对“城改”方向的一个转变，即：对部分老旧城区，不能一概通过“先拆后建”来进行，需要通过城市更新发展来保留。
这对于减少城市基建量、资源消耗，减少对居民的“折腾”，是好事。一定程度上，对于新建商品住房市场来说，在新增购买力的持续性上是一个利空。
这也与住建部正在征求意见即将推出的“住宅建筑规范”吻合。西安老旧小区不少，未来这块是“西安城市更美好”的看点之一。
3、新建居住区应配套建设社区养老服务设施。
目前，有老年人约2.2亿人。数据显示，截止2017年，西安60岁及以上老年人约为130余万人。新建居住区配建社区养老服务设施十分必要。
对于目前已涉足养老产业和养老居住的房企来说，2019年开始，或将迎来新的发展机会。
—— 叁 ——
对于西安来说，2019年政府工作报告中还有一个比较重大的利好，“中心城市”建设有望获得更多的支持和发展力度。
报告在2019年工作任务的第六部分“深入推进新型城镇化”中提出：坚持以中心城市引领城市群发展。
西安在2018年获得批准建设“国家中心城市”，且被明确为“关中城市群发展规划”的“核心城市”。毫无疑问，在2019年及未来，继续得到持续支持是肯定的。
这也是西安城市发展的利好，也是的信心之一。
不仅如此，国家将“制定西部开发开放新的政策措施，西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行”。这对于各类在2017-2018年对西安意向投资额累计达到3.7万亿的众多企业来说，或更有动力加快投资落地力度。
同时，2019年拟安排地方政府专项债券2.15万亿元，比去年增加8000亿元，为重点项目建设提供资金支持。对于2018年负债率达到140%且有“重任在身”的西安来说，获得相关支持不意外。
近两年，西安的发展势头和干劲有目共睹。2月28日，西安新任市在统筹谋划重大投资项目推进会上强调，2019年要继续保持发展势头和工作干劲，做到目标不变、标准不变、力度不变、干劲不变。
2018年，两会上，总理说要让西安作为西北龙头先扬起来。2019年的西安“扬”的角度会加大多少？不妨积极期待。
—— 肆 ——
最后一点，也是很多人普遍关注的焦点，即已被关注多年的房地产税推进的情况。
在“2019年政府工作任务”的第八部分，“深化重点领域改革，加快完善市场机制”章节提到，要深化财税金融体制改革。其中之一是“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
这一简短的表述，明确了两点：一个是“房地产税”是“地方税体系”的一部分；二个是“稳步推进立法”。
细心的人会注意到，这继2013年“房地产税”首次进入政府工作报告中以来的第三次提及。
区别于2018年的“稳妥推进”，2019年则是“稳步推进”。虽说，房地产税落地的速度在加快，但从一些因素看，“立法”上有实质性突破，还需要时间。
一是目前国家正在大力“减税”，今年“房地产税”立法似于大环境不吻合；二是相关条件或还不完全具备。
观察认为，不动产联网、实际居住面积测算是开征房地产税的前提条件。这些前序准备完成之前，房地产税不会很快落地。
目前，推行住宅按照套内面积（即：实际居住面积）计价交易，住建部的方案尚在征求意见中，还没正式推开。
2018年的两会期间，财政部对房地产税的基本思路和立法步骤，有较为详细的解读，不妨关注一下：关乎每个人切身利益！财政部已“剧透”房地产税要点！
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-03-05 22:39:03
