高新版图内的保利天悦、碧桂园高新时代、万科翡翠国宾如何选？“曲二”和常宁新区该投选谁？在不限购的沣西新城中，紫薇万科大都会可以买吗？
接昨天从近期的后台留言中选取具有代表性的10个问题，我们来就剩下5个进行回答，昨日解答可见《西安楼市10问（1）：北三环内有哪些盘？买港务还是航天？》给予参考：
1、关键词：保利天悦vs高新时代vs万科翡翠国宾
答：在说这3个项目之前，我们先来看下整体背景，三个项目都属于高新区版图内。目前高新路、科技路板块已无地可售，新盘量少，在售项目屈指可数，且房价居于西安梯队，接壤的“泛高新”板块，房价也居高不下。
新房市场处于楼市天花板位置，高端盘大量集中于高新，主要集中在南三环+丈八北路一线，以及西部大道、西三环等泛高新地段。而且新盘较少，在售盘均价在15000元/㎡以上，木塔寨板块在售项目基本全部已过2万/㎡大关。
如果以二手房作为参考，高新区均价可能更高，自2017年以来，一路看涨，数据显示，区域内个别环境优、物业服务好的老社区，均价已在两万左右。
保利天悦项目周边学校较多，教育资源较为丰厚，在距离项目约2公里范围内有西安高新第三小学、高新第五小学、高新第三中学、西安博迪中学等。
交通方面，紧靠丈八路，周边经过公交线路很多，同时沿丈八路向北约2.5公里左右，可3号线丈八北路站；向南2.2公里是地铁6号线丈八四路站（在建）。项目周边主干道较多，出行较为便捷。项目周边生活配套较完善，且属于保利的高端改善产品。
万科翡翠国宾位于国宾道丈八东路，紧邻丈八北路，3大主干道直通高新核心区域，接驳2条地铁线路的同时，在享受便捷交通的同时，还靠近公园，南侧紧邻用于接待外宾的高规格陕西宾馆。作为国宾的高端产品，项目价值更为凸显。
碧桂园高新时代在丈八东路和太白南路东南角。仅临永阳公园，距离高新管委会都市之门千米之内，门口有近20条公交路过，项目正南侧即为南三环和西高新绕城高速口，驾车出行也十分便利的同时就是不可避免的噪音污染。整个项目配套齐全，距离项目最近的地铁为规划的8号线科技八路站。
这3个楼盘相对来说定位都比较高端，主要看哪个楼盘匹配，就选择哪一个，只要价格在承受能力内，没有什么好担心的。居住体验：万科翡翠国宾>保利天悦>高新时代；价格：万科翡翠国宾>高新时代>保利天悦（由高至低）。
2、关键词：“曲二”vs常宁新区
答：曲江二期被置业者追捧得益于曲江一期区域环境良好印象的延续，而事实上曲江二期在整体环境、配套上比之一期，目前还存在较大的差距。除了地铁4号线（已于今早10点正式通车）经过南三环外板块的中部、5号线（在建）经过雁翔路板块东部，二期的生活氛围和市政配套亟待完善。
常宁新区因为受城市发展“南限”影响，无疑是西安主城南部最后一个聚居区。这个区域主要由两个点组成，一是大学城，已经发展多年；二是常宁宫，目前还有些许发展空间。
如果不是近期常宁新区出现的金地、金茂、中海的新项目陆续面市，拉开距离外，价格与老城南的新盘其实并没啥差异。
常宁新区的发展，和老城区有很大差异，甚至和长安的韦曲板块也有不同，它主要是生态居住为主，不会太密集，也不会拥挤，甚至有些盘会出现“静得可怕”的情况。对于认知不能刷新、喜热闹的人来说，不宜选择。
同在“曲二”的中海曲江大城跟金地中心风华，横向对比，从价格来看，中海曲江大城的装修小高层的价格，和金地中心风华的高层价格差不多，但中海曲江大城周边项目比较多，居住氛围比较纯粹，总的来说，地段和价格匹配，而事实上，两个楼盘各有明显的优势，至于选哪个，就看你的偏好，买哪一个都不会错。
3、关键词：万科幸福臻园、大明宫板块置业价值
答：在说万科幸福臻园之前，先看一下大明宫板块的置业价值。
目前能够代表北二环地段价值的，也是最值得关注的，有两个板块，一个是北二环东段，外侧的大明宫北翼板块；一个是北二环西段，内侧的大兴新区板块。
以大明宫遗址公园为核心，3-5平方公里范围内，被称为大明宫板块。大明宫北翼南邻北二环，西临太华北路地铁4号线（2018年底通车），北接瞄准“智创新城”定位发展的徐家湾综合改造区，东临北辰大道与浐灞生态区接壤。
大明宫北翼是板块内发展最晚、也是规模、品质等级的一个部分。
这个板块的代表项目有北辰大道西侧的绿地香树花城、太华路东侧的万达公馆、龙湖·枫香庭、华远·锦悦，后来增加了万科幸福里、恒大帝景、碧桂园·天玺等。
凤五生活圈和太华路商圈及以万达广场为核心的太华路北二环商业圈，对于“经九路居住轴”线上北二环以北楼盘说，无论是现在还是未来，都将为其业主提供重要的品质生活所需的大配套支撑。
自2010年以来，大明宫板块北翼片区内先后吸引了绿地、万达、万科、龙湖、华远、恒大、金科、碧桂园等一线品牌以及本土的陕旅等一批重量级开发房企。
而从凤城二路到凤城五路之间到环园路，目前交付入住，在建和在售的规模性楼盘达到15个之多！从基础和现状及未来发展看，北翼经九路轴线的潜力价值正在凸显，发展趋向正在被更多置业人士看好。
当然，这也与大明宫板块北二环里楼盘价格上涨的逆推有关。
目前大明宫板块多个楼盘扎堆，单价在15000元/㎡左右，区域均价已超越西安总体房价水平，其中包括旭辉国悦府约15300元/㎡、恒大跃龙台约17000元/㎡、西派国际约16000元/㎡、阳光城檀悦（在建）等，大明宫板块也正成为刚需刚改“买不起”的区域之一。
万科幸福臻园的容积率2.8，别说城北，就是西安也较为稀缺。另外还有比较明显的地铁优势，而且周边商业配套比较完善，这样的产品，不管是改善还是刚改，都可以考虑。
4、关键词：沣西新城、紫薇万科大都会
答：沣西新城最近一年左右房价的快涨或支撑，尤其是世纪大道板块，主要来自以下因素：
一是2017年大西安中央公园进入二三期建设、交大智慧学镇及西工大翱翔小镇开建，二是原先就有基础，是咸阳城区的一部分；三是西安地铁1号线三期规划，延伸到咸阳城区西部；四是2018年上半年两次土拍大单，溢价率高、楼面地价上升，前置性地反映到当前在售楼盘的房价上；五是外溢置业，尤其是西安主城区限购后，外来置业从沣东新城外溢到沣西新城。
由此看到的现象是，沣西新城世纪大道沿线的盘，在2017年之前封存已久的盘重出江湖，价格差非常明显，从8000元/㎡-12000元/㎡左右。
但近一年来，沣西新城世纪大道板块在配套设施和现状上，本质没什么变化和加强，只是地铁1号线三期在2018年7月从规划进入了地勘、陈阳寨板块在年中出了个要建设“CBD”的规划。
虽说在从当下往前倒推一年左右的时间，进入的人士都能感受到房价上涨带来的兴奋和激动，但因短期涨的太快，还需要几年的发展来支撑。
紫薇万科大都会从沣西新城楼市发展态势看，在配套逐步完善，价值稳步提升的发展轨迹下，价格的增长将是大势所趋。想要在西安主城区置业，受限购影响的话，紫薇万科大都会可在考虑范围内。
5、关键词：落集体户即可买房
答：按西安购房政策规定，西安市集体户口按本地户口购房政策买房。
2017年4月18日起，除城六区外，限购范围扩大至长安、高新、经开、曲江新区、浐灞、航天基地、国际港务区、沣东新城等，本地人在西安市城六区只能新购一套住房(新建商品房和二手房)。在限购区域内购买的商品房及二手房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易。
学历落户的话，2018新政规定：只要身份证和毕业证！
同时，2018年3月5日起，凭学历落社区集体户只需通过掌上户籍室上传学历、身份证照片即可，办理无需再跑腿。关于其他的落户政策，详见《西安落户新政2.0版来了！一人落户，举家可迁！》一文。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-26 22:58:21
