10月29日-11月4日，西安有14个住宅项目开盘，共推售房源5252套，成交3991套，总体认购去化率约76%。其中，去化率达100%的有2个盘，在63%-99%的有9个盘，其它3个去化率在37%以下，的仅5%。
—— 壹 ——
在去化率100%的盘中，中南·樾府推出的是精装高层产品，大华·公园世家推售一幢高层和两幢洋房，从价格、产品，以及所在板块的位置，2盘性价比较高，在登记时就具备较高人气。
去化率50%以上的9个盘，分别是合能公馆、汇悦城、海亮德文郡、振业泊岸、卡布奇诺国际社区、西安全运村采薇苑、雅居乐·湖居笔记、金地中心风华、中建·昆明澜庭。
长安区3盘的认购情况都比较好，尤其是海亮德文郡，去化高达99%。除了合能公馆推出一幢毛坯洋房，3盘产品均为高层精装，且成交价都在11000元/㎡左右。海亮德文郡临近高新三期，更多是承接高新外溢购买人群，去化高达99%。合能公馆洋房和高层在价格差不多，所以洋房更受欢迎，开盘就售罄了。
在去化率较低梯队中，一度很热的碧桂园·凤凰城，本次推出的小高层和洋房产品，去化率不足一成，值得注意。灞业·大境和中铁·琉森水岸登记人数不足，进入平销，去化均不足四成，与盘的热度有关。
中铁·琉森水岸属于灞河新区，区域热度欠缺，同片区的紫楹台（一期）在10月底开始登记，人数不足自行销售。灞业·大境位于地铁1号线长乐坡站地铁口南，该项目已经一年多没有推新，此次推出的8#楼是项目的收官之作，房源是适合刚需两室和三室房源。由于蓄客时间不足，购房者认知较少，出现热点区域爆冷情况。
—— 贰 ——
10月份，西安楼盘预售证发放和新房源公示不断，推货节奏明显加快。在此情况下，楼市最近出现几大变化：“打折促销”再现；“售楼处来电”增多而来人偏少；楼盘去化走低，摇号楼盘去化不足转为平销增多，甚至个别盘直接进入平销阶段。
总体来看，西安楼市持续降温，甚至直接“入冬”。曾经西安的销冠楼盘也出现爆冷的情况，相反一些区域性价比高的楼盘却人气依然旺，比如汇悦城、大华·公园世家登记人数都超过千人，购房者更倾向选择性价比高的楼盘。
近期出现的“0登记”现象，出现在高端楼盘，一方面“高端”客户因为“个人信息”放弃登记，平销后再认购。另一方面，进入年底，楼市下行态势下，买房难度降低，卖房难度加大，房源销售周期拉长，房企回款压力增大。楼盘直接进入平销，简化购房流程，缩短销售周期。
究其原因，一方面，楼市调控不放松态势已然明确，房企快速回笼资金，楼盘销售进入加速期，从公示到拿证，再到开盘，时间缩短。世茂·璀璨倾城就因前后推售两批房源不足10天，同样的还有灞业·大境，从获证到开盘仅18天，都是蓄客时间短，导致登记不足，开盘去化低，反而平销后销量上升。
另一方面，刚需选择机会大大增加。在经历了上半年的盲目抢房，不少刚需购房者所选房源价格超出家庭承受能力，更甚者有些产品价格“虚高”，出现与房源不匹配的情况。
下半年由卖方市场转入买方市场，房源集中入市，高性价比房源热销，价格过高、面积过大房源滞销，需求两级分化明显。市场从“追高”转入性价比PK期，去化率更是产品品质的检验石。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-07 03:02:32
