金辉·崇文府、金辉城、金辉·优步大道，长期逡巡在高新、曲江的金辉地产，突然挥师“北上”，且连下三城；
中南置地首发浐灞，突转经开的草滩园区和泾渭新城，连下两城：中南紫云集年内清盘，中南春溪集首开爆红；
当代置业北进联姻，携手惠尔和昌建，连下两城，渭河北岸长庆东路上，当代惠尔MOMA和上品湾并肩竞争；
万科、绿地、旭辉挖金秦汉新城兰池大道；新城控股北上高陵腹地，隆基泰和、滨江、经发深入泾河新城；
……
进入西安的新老品牌房企，大纵深鱼贯北上，背后发生了什么？是城市发展的必然，还是房企自身的发展所逼？
北城那么大，发展不均衡，价值有高低，对置业投资而言，跟着品牌房企走，在当下是否还是一个正确的抉择？
—— 壹 ——
十年一个大明宫，吸引无数房企为之折腰。
2008年前后，万科从转战已久的曲江，调转方向，率先北上，从此大明宫板块，揭开了品牌房企鏖战的序幕。
此后，已消遁的中建、紫薇、万达、龙湖、华远等14家有头有脸的品牌房企相继进入，时至今日，大明宫四周，成就了北翼板块的规模化新型聚居区。
如今，一个大明宫+一个万达广场+一条地铁4号线+一个北二环+几个尚未完全落地的利好消息，形成了大明宫板块的城市价值和人居聚合力。
江山带有才人出，各领风骚好几年。
万达、龙湖、碧桂园、金科一盘“绝后”，恒大、万科、华远连下“双簧蛋”，中国铁建、中海、正荣、阳光城等新面孔露脸上台。
放眼当下，大明宫北翼当家花旦有中海太华府、万科幸福臻园、旭辉大明宫、正荣府，价格在13000-15000元/㎡；恒大悦龙台、老远跑来的阳光城新盘阳光城·檀悦，正蓄势待发。
西安楼市的大明宫时代正处于最后的收官期，不出2年，大明宫板块将彻底迎来拾遗补缺、城市细部完善的更新期。
5年前，忽略大明宫，不遗憾；2年前，错过大明宫，眼泪一地；当下，进入大明宫，已时过境迁。
放在西安城市发展的大格局下，收官之际，进入大明宫，需要的是胆量和实力，还需要有超强的心脏。
—— 贰 ——
继续一路向北，房企在狂奔中寻找自己的新占位。
高新、碧桂园、华远、保利、世茂，在凤城八路沿线、在北三环附近，在北三环外，拓荒中寻找机会且有斩获。
阳光北京城、华岭中央公园、利君未来城等多个原本处于水深火热的项目，幸福地遇到了“解放大军”，从此跳出苦海，天空忽然变得“蓝蓝的”。
保利中央公园、世茂璀璨倾城、碧桂园·凤凰城、华远·辰悦，品牌房企北上第二纵深的项目，在均价9500-14000元/㎡时，赶上好周期，纷纷脱掉厚重的棉衣换上薄薄的背心。
大明宫板块之后，徐家湾、未央湖-未央大学城板块复出，佳兆业、金茂不经意中的杀入，沉寂多时、零星有动作的老板块，正迎来新的复苏。
意外之喜，无形之手在此落下一指，至今悬而未决的万达文旅城+地铁10号线规划，使得几近陷入僵局的棋局接上了“气”，给原本不太看好的湾-湖板块，注入了新的遐想。
同时，这口“气”使得“北城”继续往北，跨过渭河，在西北和东北两向，形成了一条大“V”。
—— 贰 ——
思路一开天地阔。北跨迎来2.0。
跨渭发展，给北城“大龙”的发展和价值提升，赋予了重要契机和机会。
以大明宫和经开核心区为支点，北跨渭河，迎来了分叉：
一路往西北，经北客站-高铁新城、草滩园区（滨河城市新区），过正阳大桥，串联秦汉新城兰池大道板块，并经正阳大道，一路直奔辐射泾河新城。
一路往东北，经未央湖-未央大学城，过渭河马家湾、泾渭新城，顺泾渭路和未完全确定的地铁10号线规划，高陵城区。
渭河，在大西安发展过程中迎来了其“归位”时期，“城中河”由规划、期待，正变为现实，浐河、灞河之后，“大河居时代”正因渭河在城市中地位的变化，而迎来新的赋能期。
秦汉新城兰池大道板块，正因万科、旭辉、绿地的到来，进入新的周期。房价因产品形态差异，普通住宅步入9500-11000元/㎡时代；泾渭新城因恒大、中南、当代、合创的介入，新看点迭出，房价进入7500-8500元/㎡；高陵因新城控股、金辉的到来，活力重又迸发。
泾河新城在乐华城孤军奋战多年，奠定一定的基础之后，迎来了滨江、隆基泰和、金辉、中南菩悦、经发、沣西置业等本外埠品牌房企组成的朋友圈方阵。普通住宅价格进入6500-9500元/㎡的差异化阶段。
这些房企就像一颗颗火星，三五成群之后，大北城不可避免地再现星火燎原之势，他们是将继续成为先烈呢，还是历经磨难之后成就丰碑？
—— 叁 ——
众多品牌房企为何突然在2017-2018年勇敢“北上”？
金辉地产自进入西安以来，长期耕耘在城南、高新和曲江，放着沣东新城不去，为何突然转向，大纵深进入北城最北，收了卢卡小镇，拿了崇文湖边上的地，又深入高陵？
经发地产在沣东新城开发白桦林·印象之后，2016年在北客站东北角以4个多亿拿地，一改常态并没有火急火燎地开发面市，而是深入泾河新城拿地？从四川和河北远道而来的滨江地产和隆基泰和，又为何一脚踏进泾河？
从企业层面看，不外乎是自身的发展需要，往大了说是战略布局；从土地供应看，曲江、长安、沣东新城等区域开发空间有限，挂牌土地的量和推出时间受到节制，机会需要耐心难寻。
从根本上说，城市发展的趋势和态势，影响着房企的决策。大北城范畴的各个板块，发展都有基础，当然也有相对的不足，但在房企看来，潜力是有的，是值得去“折腾”一番的。
始于2017，大西安的发展态势变化，清晰而具象：城市“北跨”、建设“渭北新城”、经开和秦汉合作深度融合发展、千亿产业走廊（经开-高陵-秦汉在列）、高铁新城划隶经开。
把握城市发展态势，与时代共振，在促进区域发展、城市化进程的同时，成就自身，这恐是房企的初始考量。
城市向北发展，未来十年可期。
—— 肆 ——
品牌房企扎堆之处，楼市温度快速上升。其所呈现的建筑风、品质、服务和房价，令人眼花缭乱。置业选品牌，在当前市场态势下，还灵验吗？
毫无疑问，在城市发展区，置业投选瞄准品牌房企产品，未来享受城市发展的红利，实现“赚钱”的小目标，保险系数上要稍微高一些。
但需要改变几个认知，或者说认知要迭代刷新：
一是城市形态的不同。
与经开核心区和大明宫板块的城市形态对比，泾渭新城、高陵未来的发展形态是“园区+住区+生活区”，秦汉新城是“住区+田园+文化区”，泾河新城是“住区+休闲区+田园”，是点状或者带状发展，而不是地毯式铺排。如还以密集化的居住群形态去看想象和比照，不建议前往置业。
二是时间预期要稍长。
城市向北发展是态势，而且大北城新板块也有基础，但是发展不均衡。比如地铁没规划，或以前有但目前已更改，或者虽有规划，但建设时间不明确，公共交通有待改进；比如项目周边的现状要么还比较的“荒”，要么层次比较低，看着心里没底；等等。在发展时间上，需要耐心期待，三五年太紧，八年十年尚可。
从西安的发展看，即便是过去十年被认为还可以发展的更快些，但过去十年变化也不小：十年前，曲江一期的南湖还是一个不知名的破角落，浐灞核心区也才仅有两条河，港务区才起步，大明宫遗址公园里还是荒芜一片，经开核心区文景路、明光路和张家堡广场以北，还有33个城中村……
如今，这些地方已是灯火通明。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-10-15 10:16:27
