8月31日，西安市物价局发布了2018年第44批（总第56批）商品住房价格公示项目名单，本次公示共涉及8个项目，共计2114套房源。其中毛坯楼盘2个，房源有554套；精装楼盘6个，房源有1560套。
值得关注的是，本次公示房源中，西安绿城·全运村首批次房源价格出炉，将推出小高层和洋房产品，小高产品均价为10553元/㎡，起步价为9488元/㎡！洋房均价为12785元/㎡。整体价格与目前周边楼盘价格基本持平！
—— 壹 ——
本次公示的毛坯项目分别是位于航天基地的大华翰林华府一期和位于港务区灞河东岸的西安绿城·全运村：
大华翰林华府项目位于航天城板块，本次公示的是项目的一期5号楼，共计268套房源，毛坯高层，面积区间在93.97-210.34㎡，价格8870-11600元/㎡，均价在9683元/㎡，有161套房源的价格均在万元以下！
大华翰林华府一期本次高层房源的价格，是本次公示的8个盘中价格的。与同片区的陕建翠园锦绣、康桥悦蓉园等相比，在航天基地区域目前也是较低的。
无疑，本次关注的要数西安绿城·全运村项目，首批次房源以毛坯房面世，这与绿城一贯的做装修房的风格迥然不同。
从公示情况看，此次西安绿城·全运村推出5栋楼，其中，2#、3#、5#楼为16层及17层高的小高层，共计196套房源，户型面积在117.08-128.92㎡，价格区间在9488-11273元/㎡，均价为10553元/㎡。
在港务区与此为邻的项目，如绿港金海岸、枫林九溪项目的高层毛坯房源，二手房价格已在9500-10000元/㎡之间；而秦汉大道以北灞河东岸的绿港滨海湾、西港碧水湾、颐馨湿地壹号等，高层毛坯房源价格已在9000-9500元/㎡。
绿城·全运村的7#、8#、9#三栋楼则为9层高的洋房，共计90套房源，户型面积在119.45-140.83㎡，价格区间在11422-16741元/㎡，均价为12785元/㎡。
与该洋房产品有着直接竞争关系，在浐灞核心区总部园区的保利心语花园本次推出12套洋房，毛坯均价约15000元/㎡；灞河西侧北辰大道上的碧桂园·凤凰城前一批次推出的洋房装修价在15000元/㎡；世园板块的中南樾府和桂语江南推出的装修洋房价格在14000-15000元/㎡左右；同在港务区，距绿城·全运村不远的绿地璀璨天城，7-8层洋房均价为12000元/㎡。综合看，排除地段特性的差异，绿城·全运村本次洋房价格与周边项目差不多。
绿城·全运村是先奥体中心的重要组成，占地规模超过1000亩，不是一个简单意义上的地产项目，而是一个全民健康运动小镇。
客观地看，与全运综合配套关系更紧密一些的绿城·全运村推出的即便是毛坯房源，以其16-17层的小高层均价10553元/㎡、9层的洋房均价10553元/㎡看，放在当下，价格不能说便宜，但也绝不高。绿城·全运村本次房源为何不做装修？价格为何没有超出预期的那么高？这或与四个因素有关：一是限价因素，做装修房定价高，通过的压力较大；二是或距郑西高铁线较近，有一定的噪音影响；三是目前周边发展一般，区域房价总体不高；四是本次推出286套房也或有试探市场反映的考量。—— 贰 ——本次公示的装修盘有6个，其中万科就占了4个，分别是位于常宁新区大学城的万科城·润园、城北大明宫北翼永城路经九路的幸福臻园、城南公园南路的公园华府、曲江大道东侧的翡翠国际。四盘共计1252套房源，占到了本批次所公示房源的将近60%。另外两个分别是高新的保利天悦和灞河新区的富力·白鹭湾。
这6个装修盘中，保利天悦价格，260套房，户型在103-148㎡，价格区间在15020-18040元/㎡，均价为16699元/㎡，与同区域的万科翡翠国际相比，价格上要低2000-5000元/㎡，且可选户型相对适中一些。
而价格的要数万科翡翠国际的超高层，此次公示的三期6号楼，总高44层，共计408套房源，面积区间在77.59-104.45㎡，价格区间在9165-11175元/㎡，均价为10500元/㎡。万元左右在曲江能够买到精装房，价值已经无需多言。
记忆犹新的是，2017年国庆节期间，该项目推出9500元/㎡的同类产品，在当时市场趋热、价格走高的阶段，引发了轰动，并对地段房价因此产生较大影响。此次反响如何，值得关注。
公园华府则推出总高13层的“类大平层”，户型面积在154-155㎡，价格区间在12520-15320元/㎡，均价在13503元/㎡，从价格看，与周边阳光城PLUS等相差不大，但户型相对单一，适合的人士也就比较狭窄了！
而幸福臻园本次则推出4栋共678套房源，户型区间在101-134㎡，价格区间在11670-14964元/㎡，均价为13528元/㎡。这是该项目年内第三次推出房源，前两次推出后，经历了先摇号和后不摇号的跌宕情况。
目前在项目所在的大明宫北翼板块，有正荣府和旭辉大明宫（国悦府）可对比，正荣府临近北二环，年初首开均价13000元/㎡，旭辉国悦府首开均价15000元/㎡，幸福臻园价格有所控制，或有追求“流量”的考虑。
—— 叁 ——
从本次公示的楼盘房源和价格看，刚需产品的价格批次间的涨幅是有所控制的，对于刚需、刚改性质的置业人士来说，新的市场机会正在来临，在本批次所公示的楼盘中，除了绿城·全运村外，可侧重关万科注翡翠国际、大华翰林华府、万科城·润园。
再从最近一阶段新推房源的价格看，目前西安房价已经趋稳。各楼盘意向登记的情况也显示，当前地段基础不错，户型适中及价格相对不高的楼盘，受到的关注度都较高，其房源处于“疯抢”状态。
本微在前次市场解读推文中提及的金色悦庭、雅居乐·锦城、海伦国际等，近期推出的房源都出现3-5个家庭“竞”选一套房的情况，而高端改善盘、位置较差而发展尚未成型地段的刚需盘，则出现了登记人数远远小于房源数的情况，市场分化趋势复又出现。
市场态势的转换周期越来越短，有时是瞬间的事。对住房有刚性需求的人士，在关注态势转换的同时，更要提高把握机会的能力。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-09-03 03:25:36
