7月9日，在6.24新政后西安首次摇号选房——作为个“摇号试水”的绿地新里城，在西安市公证处会议室进行。整个摇号流程严谨，过程透明，但通过这次摇号，有没有值得关注的新问题呢？
先来简单梳理7月9日绿地新里城首次摇号的过程及结果：刚需家庭560人，中签率25%；普通家庭1305人，中签率8%。
摇号使用西安市公证处摇号专用电脑、西安市公证处离线版摇号专用软件，采用电脑摇号方式。摇号排序共分两轮：轮为刚需家庭摇号，第二轮为普通家庭摇号。
——摇号有两处新变化 ——
与2018年7月6日，陕西省公证协会下发的关于公证机构办理商品住房销售摇号公证实施细则前项目的开盘对比，此次摇号有了两处明显变化：
1、首先是摇号主体发生变化：新政之前摇号是由楼盘项目占据主导地位，组织购房群体参与摇号，没有特定的规范细则进行约束，而此次摇号全程由公证机构制定流程，并全程参与实施；
2、摇号过程透明：从意向登记到最终选房，根据制定的流程进行，能更加规范合理的进行开盘活动，需要注意的是这意味着对之前大家诟病的暗箱操作有了更好的杜绝。
—— 三个问题值得关注 ——
1、 刚需优先进行摇号后，未摇中的还能参与二次摇号？
按照本次西安市公证处摇号公告看，此次绿地新里城参与摇号的购房群体一共参与了两轮摇号，轮刚需家庭摇号排序结束后，刚需家庭中排序在前的194户为“中号刚需家庭”，该排序也是“中号刚需家庭”的选房顺序，排序在后的366个刚需家庭为“未中号刚需家庭”，将直接进入普通家庭再次进行摇号。
而在第二轮普通家庭摇号中是导入普通家庭1305户及未中号刚需家庭366户，共计1671个家庭进行二轮摇号。
由此不难看出，刚需优先进行摇号后，未摇中的刚需家庭将作为普通家庭继续参与摇号。
这也就说明刚需拥有一张“复活券”，轮未中签的还可以继续参与“普通摇号”中“重新复活”。
而对于真正需要买房的人来说，这真的是雪中送炭吗？
刚需和普通购房者都能参与摇号，更多是先摇和后摇的区别，虽然这的确也优先占用了一部分赢的概率。
“刚需优先”政策设立的初衷是为了照顾在市场环境中处于弱势地位的家庭，毕竟它没有占据的主导地位，“普通人”才是购房市场最核心的参与者。
但现在看来，在本就不多的房源中分出一半供刚需优先选择，未选中的刚需又能“复活”和普通家庭一起选择剩下的一半房源，直接导致普通家庭中签率降低，对于大多数普通家庭来说，这对其自身利益收到了一定的损伤。
但事实上，无论是顺序比一些人早、还是多一次机会摇，运气不好、资格不够、预算不足，不管在哪里摇号都一样，更何况推售的房源，它的总量是不变的，不会因为刚需优先，就多卖几套，不会提升楼盘的中签率，也就是说如果房源新增供应跟不上，摇号整体中签率仍然偏低。
其实，看当前的“刚需优先”，视野不妨宽阔些。这并非基于个别人的问题解决，这可能甚至不是对刚需在进行表达，而是在对投资客施以信号，在国家坚定不移的“房住不炒”政策之下，6.24新政是西安至2016年12月31日以来的第五次调控补刀，其目的就是可控制投资、投机性的购买。
但如此实施“刚需优先”是否有用力过猛之嫌呢？
2、如何公平分配房源？
根据绿地新里城的摇号现场西安市公证处对房源分配情况来看，刚需家庭优先选择的50%房源仅指房源数量，而不会具体到房号上。
依据刚需购房群体的调性，或许有大户型房源分配给刚需家庭，那显然是不合理的，但是如果将本就是少数的小户型房源分配给刚需，那么势必导致普通家庭摇号时基本剩余大户型房源。
试问，所有参与摇号的普通家庭都是能负担得起大户型房源的吗？同问，所有参与摇号的刚需家庭都能摇准小户型吗？答案当然是否定的。
3、购房者感叹“之前交资料迟迟还没摇号，现在看到合适的楼盘只能眼睁睁看着了”
随着绿地新里城首次摇号结束，现在再来看关于“购房周期被拉长”的问题。
根据新政，目前西安城六区及长安区的开盘流程为：
楼盘开启意向登记平台→ 购房者进行意向登记（不少于3天），同期仅能选择一个楼盘→ 楼盘进行验资等资料审核（不少于3天，可在意向登记时同步开启）→ 参与摇号家庭公示（不少于3天）→ 按刚需家庭及普通家庭进行分组摇号→ 摇号结果公示（不少于3天）→ 选房→ 选房结果公示（不少于3天）……一系列动作加起来基本要持续半个月时间。
截止目前，西安有40余个项目1万余套房源等待开盘，而参与摇号的家庭达到4万余人，说明其中3万人是“陪跑选手”，而这3万人在这些项目没有开盘前是无法进行其他选择的，包括退出选房。
经过绿地新里城首次摇号试点后，据悉，从6月底累积至今的40余个项目将在7月中旬集中进行开盘。但截止今天下午3时，其它盘摇号的时间还未公布。
众所周知，任何政策都不能做到“完美无缺”，在当前态势下，刚需买房难成为西安楼市主要矛盾，政策当然会优先解决主要矛盾。
而对大部分的购房群体来说，新政前到处递交资料所经历的困境此刻已被解除，但又将陷入“购房周期被拉长”的漫长等待中。这问题，你有什么好的建议呢？
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-07-13 23:56:48
