西安主城区4月新房成交均价11249元/m²，环比上月增长0.53%，仍然延续着小幅上涨的势头。自2016年以来，西安的房价已连续超过20几个月的连涨态势。短期内，因房源供应相对减少，满意的房子还不一定能买得到！
2018年，西安楼市一个显著的变化是：选房范围已从过去浓郁的地域局限，变为全市筛选合适房源！
受各种因素影响，当前不限购的西咸新区五大新城（沣东新城除外）、临潼、高陵等区域再次成为不同购买力外溢选择目的地。那么，在这些区域怎么买、买什么？如何把握当下及未来判断价值？
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“5+3”原则相结合
城市的功能定位有不同，发展的现状也不均衡，未来前景也有差异，而这些都将对地产价值产生重大影响。之前不少人“病急乱投医”，仓促间下手，结果是买的不值，甚至买亏了！
区域或板块置业价值的评判，离不开五个核心的方面：交通、学校、商业、医疗、产业。
前4个方面具备一定的基础，可保证孩子上学、居家生活的便利、出行的快捷与否。产业的发展，是评判未来人群聚合的关键，这影响着未来房子的出租或出售机会的大与小、租金和房价的溢价空间。
在具体项目的选择上，也许遵循三个原则：地段、房企、产品。
在不同的地方，这三个原则的优先序是不一样的。在地段发展较有基础的地方，重点考量房企和产品，在房企差不多的情况下，重点看产品。房企号召力强，尤其是品牌房企开发的项目，聚合度会很高，“一个项目带动一座城”的情况也屡见不鲜。
围绕这“5+3”原则去选房，无论是处于自住目的还是投资考虑，都不会亏，增值回报随着时间的延长、城市发展红利的呈现，空间会逐步加大。
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产品选择的重点
在不限购区域选择产品，有三类可选：洋房、公寓、住宅！区域不同的发展现状，未来对各类人群的聚合度不一，产品适合对象的不同，具体选择也是很讲究的。
对刚需置业来说，鉴于目前不限购区域的房价与主城区存在相对较大价差，根据自身就业的方向，结合交通距离和时间，看现状，参照前文“5+3”原则审慎考虑即可。
而对于改善或投资置业来说，考量的侧重点则有不同，主要看前景如何，未来可期的时间里发展程度。
在西咸新区的沣东新城“大轴线”板块、泾河新城的乐华板块，公寓产品是可谨慎选择，但考量价值是不一的；临潼、高陵、泾河新城、秦汉新城等区域，近山或邻水，具有养生、度假、改善概念的产品，未来的价值或会进一步放大。
对于洋房产品来说，主要取决于其所在地段的特性和产品属性。按照地段条件看，有城市洋房、生态洋房；按照产品形态看，有纯低密洋房、类洋房等，在秦汉新城、泾河新城、临潼等目前洋房产品可适度介入，未来高陵较有品质的新项目也可期待，核心是价格和价值。
目前，泾河新城的洋房、公寓等产品可适度考虑。
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如何看泾河洋房？
泾河新城的洋房、公寓的价值和产品，目前主要看乐华城板块。在前次多篇文字中，对乐华城的公寓产品，已有一定的解读和分析。不少人已选择，价值已初步显现。
在谈乐华城洋房之前，不妨先来看一下主城区目前洋房产品的价格情况：曲江二期洋房在售项目有中海曲江大城、万科翡翠国际等，均价15000-18000元/㎡；浐灞河沿线的富力·白鹭湾、中南樾府等，洋房均价11000-15000元/㎡，航天城及长安的紫御花半山、揽月府等洋房均价在11000-15000元/㎡！
乐华城·翠缇学府一期洋房价格8168元/㎡起！排除房企品牌等差异，价格优势也依然明显！
看一下具体情况：
乐华恒业集团“西安乐华城·国际欢乐度假区”之乐华城·翠缇学府，项目占地102亩，总建面18.6万㎡，容积率仅为2.0，产品以北美风情的花园洋房和小高层为主。位于西咸新区泾河新城沣泾大道东段1号，是乐华城2018年重点作品之一。
乐华城·翠缇学府一期为精装花园洋房，推出150-280㎡的产品，户型南北通透，全明采光。规划有5栋楼，1029户，配备1129个车位，车位配比超过1:1，人车分流，全部为地下停车位。以均价8168元/㎡面市，目前现仅剩几席！
预计6月份前后将推出二期，面积为90-200㎡的产品，三月已正式动工。洋房层高3-3.3米，客厅至宽4.8米，主卧至宽4米，满足业主对阔绰家庭空间的期待。
从产品本身看，特质不逊于目前市面上的同类洋房品质。而乐华城·翠缇学府洋房的价值还有：不限购、黄冈学位、度假产业、享受湖区......
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区域五大基础价值
不妨结合看区域五原则来解读一下：
生态价值：泾河新城的的生态景观线是泾河，未来是景观河、“最美家乡河”。2018年陕西省斥资300亿改善水利，泾河是重点之一。渭河作为西安既定的“城内河”，泾河有望在改造之后成为“最美家乡河”。
2018年1月泾河国家湿地公园正式获批，总规划13123亩，湿地总面积11026亩，湿地率84.07%。作为泾河新城实现“全域旅游”的点睛之笔，湿地公园将提升泾河新城生态建设。
立体交通：2018年泾阳大道将实现通车，未来3年泾河新城将打通45条断头路，在现有西铜高速、秦汉大道等交通轴线的基础上，届时贯通西安北城、秦汉新城、沣东新城等区域的地面交通更加快捷。
中远期或有地铁。从目前的规划信息看，地铁2号线有望北延至泾河新城，10号线支线（康复路-泾河-高陵-临潼-阎良）设有乐华城站。地铁16（西安南站-泾河县城）、17（泾河新城-北塬新城）号线规划中。
黄冈名额：乐华城牵线引进的西咸黄冈实验中学泾河学校，将于2018年9月使用，乐华城的业主将享有小学名额、中学可减分的入学便利。学校规划用地260亩，建筑面积20万㎡。分为小学部、初中部、高中部和国际部四个区域，实行30人/班的小班制教学设置，未来可容纳5000名学生同时上课学习。
商业消费：乐华城欢乐世界是乐华恒业集团“西安乐华城·国际欢乐度假区”旗下亚洲超大主题乐园、国家4A级旅游景区，泾河新城重点项目。商业配套有美食街区、幸福小镇商业街、乐华城88°温泉乐园、4D影院、乐华欢乐世界等多种业态，提供业主休闲聚会、娱乐养生等。自2015年开园以来，度假区累计接待游客已超数千万人次。商业消费和物业出租、出售潜力巨大！
医疗保障：泾河新城属于初创阶段，配套还在升级，泾河北侧现有泾河医院、泾阳县医院、泾阳中医医院、泾阳县妇幼保健院、崇文卫生院等，还有规划之中的第四军医大学西咸新址，未来医疗保障是区域热点之一。
综上，当前在泾河新城置业，聚焦乐华城-泾河湿地公园-黄冈学校一线，是当前及未来价值的基础所在。
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泾河新城的未来
泾河新城位于西安主城以北，是大西安空间布局三大轴线之一“古都文化传承轴线”端点所在，规划146平方公里，定位大西安北部新中心。立足生态、文化、农业资源，其未来定位建设现代田园城市，休闲观光农业、生态特色小镇、文化旅游等。
作为西咸新区五大主城板块之一，随着近两年产业优势和规划红利逐渐清晰，这个曾经一度被低估的区域却异军突起！而泾河新城乐华城板块，先天占据着生态、文化两大地理优势，又有度假、教育两项后天资源加持，逐渐成为外溢置业焦点之一。
西安主城区房价高且限购，一些优质资产价格获得认可的同时，另一些劣质房源也滥竽充数，价格竞相走高，与其盲目选择，或陷入泥淖，不妨把眼光放长远一些，视野开阔一些，瞄准未来选择较有价值潜力的优质产品！
【活动提示】4月5-7日（清明小长假期间），乐华城举办“春暖花开，寻找最美乐华摄影展”，参与既可体验“西安乐华城·国际欢乐度假区”，又可体验一番乐华城洋房实况。
1、参与者自备摄影器材及道具（比如单反、手机、自拍杆、三脚架），按照现场活动要求，在主题范围内根据创作需要，自行创作，内容健康、积极向上；并做一定的后期处理，提交相片或视频电子版。
2、从提交的作品中选取10幅作品成为入围作品，在乐华城地产官微中进行投票，票数多的前5名成为获奖作品，并通过官微和微信群对获奖作品进行公布，获奖者每人可获得价值500元电烤箱一个。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-04-07 08:24:01
