西安不限购区域排位，9大板块前3重点关注！

买房这件事，西安的购房者今年明显聪明了很多。

在他们的思维里，首先排除了西安被限购区域会跌的这个选项。

其次，外地人和本地“资格受限”人群，都重中之重的在对比周边不限购的优质板块。

从热点城市看：

1.限购方式，透露着两个信号：缓解城市热点区域房价的过快上涨，稳定房价；对其他板块促进发展，均衡城市规划布局发展及楼市均价和供给。

2.对于有极大潜力的热点城市而言，“限”与“非限”政策利好板块已成一体趋势，限购后产生“挤出”效应，购买力外溢导致“非限”区域出现同步涨价现象，“限”与“非限”房价将逐渐缩小差距。

于西安而言：

1.简单讲，还未限购的区域说明房价不高不用限，“不限购”是为了拉低楼市均价，或者ZF留了空子让更多人才和资金进去“造城”，而现在的价格洼地并不代表非未来价值高地，部分区域就规划而言，极具投资价值。

2.从城市地位的角度看大西安，规格及城市利好的提升是前提，不限购的区域随之迎来属于自己的“春天”，在产品类型面积相等的情况下，限购区域与非限购板块还处于房价差较大的阶段，也就是说，随着这种差距逐渐缩小，此时或是出手“非限”片区的好时机。

Eg: 买1套高新曲江的房子

=

买2套目前还未限购区域的新房

买1套高新曲江的高层

=

花其2/3的钱买1套不限购区域的洋房

一方面，伴随着西安主城区房地产开发迅速，三环内的土地供应寥寥无几，房企想要扩张只能转战三环以外，另一方面，随着城市格局的扩张、政策红利的倾斜以及招商引资新进展，主城区周边一些区域成了房企角逐的新战场，而我们踩盘发现，同样属于不限购的区域，有的门庭若市，有的门可罗雀。比如西咸、高陵、临潼，仿佛是这些同类的“网红”，而鄠邑、周至则显得冷清孤僻很多。

再放眼全城，不限购片区实际已经被更多的前瞻巨头盯上。比如早在两年前，万科物业正式进入高陵后，高陵又相继受到恒大、融创、当代等大牌儿入驻的带动，再加上距离港务区比较近、全运会的预期影响力，一些置业者对区域地产市场看好，开始选择置业泾渭工业园板块。

此外，西安地铁9号线也被称为临潼线，西起纺织城，东至临潼区秦汉大道，线路途经灞桥区、临潼区两个行政区，开通后大大缩短西安市区和临潼的距离。临潼作为国家旅游休闲度假区的地理优势成为其被看重的核心助推力量。实际上，去年以来，除了此前已进入临潼的高新、德杰、大明宫置业等房企外，融创、中海、新城控股、隆基泰和等性品牌房企也在纷沓而至。而同等产品系，这些住宅的均价竟只有主城区的一半而已！

而西咸，就更不用多说了。

所以，从板块发展、主城关系和人居价值看，根据西安不限购的区域——高陵、临潼、鄠邑、西咸（沣西新城、空港新城、秦汉新城、泾河新城）以及周至、蓝田，我们按片区发展的成熟度和规划利好把排名分为了三个排序：

丨沣西新城：高溢价、高地价、高楼面价

沣西的热度在西咸新区2018年“拍”中已显而易见，继2017年新城控股、绿城代建2个项目之后，阳光城、保利、绿地、恒大、中海、新城控股、碧桂园、远洋地产等知名品牌房企对此区域虎视眈眈，西安紫薇地产、中国铁建等也在一季度的土拍中各有暂获。

“以高溢价、高地价、高楼面价的‘三高’形式拍走”，之所以能赢得众多大鳄的青睐，除了规划外主要得益于：

▶地缘优势，与西安咸阳之间，互为补充互为支撑；生态环境的优势，即渭河和沣河的得天独厚的生态环境和优良的区位价值。

▶其次，西宝高速新线、老线、西咸环线等便利的交通条件，为沣西搭建了快速高效且功能完备的现代化综合运输体系，让沣西辐射范围更广。

▶而以海绵实验为特色的城市建设品质，高起点高站位高舒适度，会为来此投资、居住者提供的环境。

所以对沣西而言，未来人居价值性有望与浐灞核心区媲美，2018择机进入沣西，应是一个具有前瞻性的考量。但目前适合选择的好产品不多，随着近年绿城等新盘的面市，价格会或比目前要高出3000元/㎡左右。

丨高陵区：土地供应量相对充裕，均价较低且不限购

高陵在"相对土地紧缺的市区+城市框架拉伸+泛渭河流域”的发展前景+"品牌房企集中进入"的背景下，兼具土地供应量及储备量相对充裕，均价较低且不限购等特点，吸引了众多投资客群的关注。

从区位关系上和发展上看，高陵的尴尬是渭河以南到北三环之间，尤其是未央湖板块（未央大学城）东侧的发展不成型，中间隔着一个发展不均衡的泾渭工业园。但其未来的潜在价值却不小。

▶交通方面，从未央湖东侧到泾渭工业园到高陵城区的地面交通干道正在拓宽整修，完成通车后，交通更便捷。同时地铁走势和站点的明确，也将对高陵的人居价值带来较大提升。

▶产业方面，高陵区横跨古都文化传承轴和现代服务生态轴，又是渭河生态带和全市工业大走廊渭北产业区的核心承载区，地处泾河新城与富阎板块之间，产业集聚力是近郊不可多得的。

2017年高陵是西安土拍热点区域之一，随着恒大、融创、当代等名企进驻，或将迎来一波开发小高潮。目前5000元/㎡的均价，将因新产品的出现价格迎来上升期。但在选择上，应注重品质和服务。

丨临潼：低密开发+地铁 与主城区便捷度提速

临潼其实已经吸引到绿地、融创、中海、新城控股、蓝光、红星、隆基泰和等房企的抢驻，而本地知名国企高新地产和曲江大明宫置业，在临潼也已有布局。

核心在于：

▶从交通上看，由西安东三环上高速，到临潼城区约7，加上地铁临潼线的开工建设，与地铁1、6号线换乘，可达到主城区的各个板块，临潼与西安便捷度提速。

▶从产品看，目前从产品设计上看都是针对改善和养老，均以低密产品为主，如已面市的“高新骊山下的院子”、“绿地骊山花城”，此外，中海阅骊山打造高端住宅产品，预计在上半年正式面市；而以中式别墅和多层、小高层为主，曲江大明宫置业的雁泊台项目，将在今年上半年入市；还有融创·桃源府，主力产品为江南人文合院及中式洋房，将于上半年入市。

丨融创·桃源府实景图

除了5A级景区、奥特莱斯、休闲旅游度假等带动效应，未来地铁的开通，将意味西安人对较远的抗性将大大降低。改善和投资置业，可重点关注改善型、养老度假产品。

丨秦汉新城：兰池大道板块高端产品聚集 生活便利度欠缺

事实上，目前的秦汉新城值得考虑和品牌房企集中布局的板块也仅有兰池大道板块，也就是秦汉新城管委会所在的沿渭河北岸东西分布的一线。

▶位置上与西安经开区、咸阳东部城区较近。城市发展价值受益上，西安经开区对其辐射远大于咸阳对其的影响。

▶交通关系上，地面交通有尚稷路、渭河河堤路，轨道交通上有北客站到机场线，对板块的带动和影响较大。

▶生态性主要受渭河整治形成的河景公园和水面影响，加上秦汉新城约85%的遗址保护和城市绿化，较为适合建设低密人居，体现休闲、养老居住功能。

目前有星河湾、万科、启迪控股、云南城投、德杰地产、中天地产等，产品也已低密、中高端品质人居产品为主。因各项配套的完善需要时间，目前生活便利度欠缺，暂不适合刚需选择，改善、投资可谨慎选择。

丨泾河新城：正在缩小与沣西沣东之间的差距

泾河新城以打造西安国际化大都市北部中心为功能定位，以生产流通综合性服务和能源总部中央商务为核心；重点发展高端装备制造、节能环保、地理信息等产业。后续成长为大西安开发建设和全省追赶超越的重要增长极。

▶规划前景不错外，伴随着隆基泰和、滨江地产等进入，片区落地了黄冈中学名校教育直通车。此外即将在今年6月份开通的，贯通泾河新城到南北走向的正阳大道、东西走向的沣泾大道，将彻底改变泾河新城到西安主城区目前仅靠西铜高速的状况，形成三条南北纵线的地面快捷交通格局。

▶2018年1月，泾河国家湿地公园正式获批，公园的开建，将在很大程度上提升大西安北部中心生态环境。

很显然，泾河新城正在缩小与沣西沣东之间的差距。而这些最终都会反映到楼市价格上，成为房价背后的坚实背书。

丨空港新城：看远景发展

与西咸其他几个片区的热度比，空港新城相对“低调”很多。

除了定位为目前国内的临空型自贸片区之一，区内的西安咸阳国际机场是我国西部地区的空中交通枢纽。

而其实，2017年已经有一大批知名企业的重大项目落户空港新城，比如空港世茂国际生态城（投资100亿元）、恒天太平湖健康优美小镇（投资150亿元）、天驹航空运营基地、南方航空西安分公司运营基地项目、陕西工业职业技术学院空港校区、宝能西安航空企业中心、空港国际医院、长安现代物流中心、奥凯航空西北运营基地、法国赛诺菲生物疫苗生产基地、空港亿丰新型环保包装材料基地等。

从上述落户项目可以看出，涉及到航空物流、航空总部、生物医药等多产业项目，还包括文化商贸、休闲小镇、教育医疗等配套项目，使得空港新城在逐步形成产业与配套协同发展的格局。不过目前仅有绿地国宝21城等可选。

鄠邑区2017年才撤县设区，可以关注涝河新区-渼陂湖板块。

周至县和蓝田县主要看山居产品，2018年或有特色小镇面市。

外地人置业进入选择这三个区无意义，改善或具有度假、养老需求可观望新品面市。

近期由于后台购房者置业需求火热，

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★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆聚焦 西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则

◆热点 2380亿！段先念的两个责任一个情怀

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间？

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了