6月13日，绿地与湖（绿地国际生态城）项目被西安市房管局处罚了！原因是涉嫌在商品房销售活动中“人为制造紧张气氛、捂盘惜售”等违法违规行为，处罚包括暂停该项目的网签、暂停绿地集团下属公司在西安范围内的商品房预售许可申请。
据网传的项目近日新房源开破案现场视频（如下）显示，对购房人选房采取了快闪“抢房”形式，买房人来不及仔细看所购户型的楼层及价格，稀里糊涂就“被买房”，似乎“不冲刺就买不上房了”，确实够“紧张刺激”的！
不仅如此，据购房人爆料，绿地还涉嫌搭车向买房人售卖“绿地理财”；据华商报6月12日报道，香树花园、曲江名城涉嫌收取买房人首付款之后，因房价猛涨而单方面毁约的事，令买房人蒙受财产和精神损失！
从西安市房管局发布的处罚公告看，体现了“严肃处理”的态度，不仅绿地与湖项目被暂停网签，其他项目也一并暂停网签。如不能在短期内解除“处罚”，恢复网签，对绿地下属公司及为其提供营销服务的机构（中介公司），“损失”将不是一般地大，原因后文分析。
因此，绿地的动作也非常快，当晚就发出“西安绿地关于规范案场销售行为的承诺”，以表明绿地“高度重视”、“充分认识到不足”，并欢迎有关部分、社会及媒体监督，云云。这不由让人想到在4月26日，西安市房管局对房企类似行为的处罚的结果，在处罚通告发出三天后，房企发出“声明”后，相关处罚即告解除，被坊间戏称为“说相声”。这回，绿地面临的情况是否会类似？
应该说，西安绿地项目出现的“人为制造紧张气氛”之举，与西安楼市的大背景分不开，或者说，是当前的行业气候，导致了这样的结果出现。其背景是相对复杂的！
首先，众所周知，进入2017年以来，西安的房源忽然“紧张”了起来，部分楼盘因自身资金问题，导致土地证短期内无法办理，因而也使得申请预售证较慢或者较难，难以按照正常的进度推出房源上市，而获得预售证的项目，在开盘时几乎都面临买的人多而房源少的情况，在2、3、4月份，楼盘去化率都很高，几乎都在90%以上，甚至达到100%。有预售证即意味着不愁卖，价格也是一波高过一波。这也在一定程度上形成了已取证楼盘和待取证（短期内能取证）楼盘之间的竞争。
其次，全市范围内抢客。但到了5月份，情况发生了变化，自4月18日西安楼市再次调控、房管部分严查违规销售行为，6月初西安部分银行收紧房贷提高利率等，加上房价涨起来之后，市场阻力也在逐步加大，多重因素的影响，观望情绪加重，新开楼盘的去化率回落到70-80%，个别价格在8000-8500元/㎡的“热盘”去化率尚能维持在90%左右。这样的态势下，虽然楼盘价格依然在小涨，但底气则显得有些不足，甚至发虚，不知道市场下一步会怎么样，客群会有怎么样的变化，唯有抢抓现成的，抓一个是一个。
第三，西安楼盘的竞争已经不是板块内的竞争，而是全市范围内的竞争。当目前发展尚处在初级阶段的沣东新城偏远地带个别楼盘高层卖到8500-9000元/㎡的时候，西安其他发展较好的地段的楼盘很难淡定：地段发展相对好一些的南三环泛高新范畴地段的房价，干脆卖到了9000元/㎡甚至12000元/㎡以上；东三环一项目看到品牌不如自己，产品和自己差不多的房子都卖到8000元/㎡以上时，瞬间把房价提到了9000元/㎡左右，等等。
房企之间的横向比较，存在这样的“逻辑关系”：你地段、品牌和品质不如我，尚且卖这个价，我为什么不能更高，卖的动卖不动是另一回事，更重要的是“面子”问题，不能低于你！于是，我们看到但凡有点品牌的，或者地段稍好一点的，几乎所有的新房源价格都站到了9000元/㎡左右。
这同时与购房客群的结构发生较大的变化、购房者的选择不局限在某区域，而是扩展到全市选房有关。楼市君最近在“西安楼市小密圈”内就经常遇到这样的情况，咨询买房的人，对买房的区域考虑跨度非常大，今天问沣东、明天问浐灞、后天再问长安，对楼盘之间的比较也是拿城西的和城东的比，改善的和刚改的比。这些情况的存在，客观上也导致了楼盘对目标客群的把握失去了基本的把握，完全摒弃了原有的区域内竞争的传统思维，唯有面向全市梳理竞品楼盘，并有针对性地抢夺客源，才能保证开盘的去化率和成交量。
在这样的态势下，楼盘利益各方，处在兴奋、紧张之下，要取得令业界称道的“好结果”，要让坊间有“好谈资”，每一次的开盘都是不能掉以轻心的。此番绿地项目被暂停网签，有房不能卖，“错失”大好时机，眼看着客源被其他楼盘抢走，“损失”可想而知，背后利益各方的公关力度一定不会弱，而西安绿地“及时”发布声明“表明态度”，显然也是为求得及早解除“处罚”而创造条件。
违规违法现象或明或暗地存在，根源在于：西安楼市后势的不确定性。购房人不知道西安房价未来会如何，后续购房难度是否会持续加大；开发商不知道“无形之手”的底牌是啥，后续客群增量会如何。都在凭感觉！在这一波房价行情基本稳定之前，唯有把握当下才是最重要的！
两件事的结果，或能给出些许答案。一是应在6月底前后公开的西安开发用地供地计划能否如期公布；二是对西安绿地涉嫌违规违法行为的处罚时间持续多长和力度把握。前者让人看到未来2、3年西安楼市供应趋势和供应量大小，对市场中短期有个基本判断；而后者则让人对监管部门执行调控及规范力度的决心有基本把握。
西安房管部门的正在以前所未有的态度和力度，力促市场行为进一步规范和稳定，出发点无疑是值得点个赞的。从现实和未来看，西安楼市也更需要淡定，哪怕是短暂的。一切拭目以待！
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西安楼市2017-06-15 09:06:09
