[摘要] 环境脏乱、屋顶漏水、安保措施差，这些似乎已经成为了老旧小区的“代名词”。而近西安的连续降雨，又让这些老旧小区的问题凸现出来。记者调查走访了解后发现，这些老旧小区住户和物业之间普遍是存在矛盾的，这才是激发这些问题的主要原因之一。
环境脏乱、屋顶漏水、安保措施差，这些似乎已经成为了老旧小区的“代名词”。而近西安的连续降雨，又让这些老旧小区的问题凸现出来。记者调查走访了解后发现，这些老旧小区住户和物业之间普遍是存在矛盾的，这才是激发这些问题的主要原因之一。
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71岁的蔺先生住在老旧小区集中的西安市莲湖区青年路，从1984年到现在，他在西安市百货公司家属院已经居住了31年了，说起小区的环境和管理，蔺先生表示很无奈。
西安市百货公司家属院住户蔺先生：我在高处住着呢，高处有时候（下雨）漏水，那次我顶棚（漏水）维修都自己掏钱，谁给谁报销呢？现在都没人管，谁管呢？
在西安市碑林区东县门小区记者看到，由于近几天的连续下雨，住在顶层的张先生家客厅已经出现了多处渗水的情况。
西安市东县门小区住户张先生：从上次下雨到现在，就是（客厅屋顶）几块（渗水），现在发现有些起泡真正不行了，再给（房东）说说。
张先生告诉记者，由于房屋年久失修，和自己家情况一样的住户还不少。除此之外，小区的环境卫生和安全问题也让住户们十分头疼。
西安市东县门小区住户：有时候这个马路也是，纸啊飞飞扬扬，狗屎啊特别多，每个小区都有打扫卫生的，咱们这就看不见他们打扫卫生。
西安市东县门小区住户：你想这丢车啥的都是正常的。
记者了解到，东县门小区建成至今已经有二十一年的时间了，小区共有三百户业主，其中，租住户占到了一半以上。面对大家的抱怨，物业公司的工作人员也觉得委屈。
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：因为这毕竟是个老小区了，94年回迁的，管理费，日常养护费，都是94年的标准了，我们现在说收的这个费用就是（一户每月）8块5是管理费，日常养护费每平方是1毛6不够用，怎么会够？够用了我们的工资也会非常高，你就像我们的维修工的工资一个月才1400多。
张英民告诉记者，由于物业管理费入不敷出，对于小区的房屋维修等问题，他们只能和业主协商对半承担维修费用。而这样的解决办法，有人同意也有人反对。对于通过收取大修基金来改善小区环境的办法，张英民说，有一定的困难。
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：老小区了，肯定还是没有大修基金嘛。
记者：有没有想过申请收一下大修基金之类的？
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：想过嘛，那肯定的，要是能申请上了，大家都交了，能把小区的外观能（改善），就是说我们能管理得更好，那肯定是更好的嘛。大修基金毕竟是遗留问题，这毕竟是老小区，新建的小区当然可以（收），这毕竟是94年的老小区。
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采访中记者还了解到，目前西安市的老旧小区只有少部分有物业公司管理，大多数的小区仍然是由家委会管理甚至是无人管理的状态。那么，针对老旧小区出现的问题到底该如何处理？老旧小区未来又该如何发展呢？
记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，目前，西安市有物业管理的小区共有2300个，这些小区中，2000年以前的老旧小区占到了三分之一左右，还有大多数老旧小区没有专业的物业进行管理。
西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦：根据2014年市委一号文件《全面深化城市管理和社会治理改革的若干意见》，要求西安市建立两级政府，三级管理，四级联动的物业管理模式，进一步将小区的管理纳入到社区管理，确保物业管理小区有人管，由社区牵头组织小区业主引进专业化物业管理。
而对于有物业管理的老旧小区，从事物业管理行业十五年的王国红告诉记者，这些小区产权结构、人员构成都相对复杂，再加上收取的物业费低，是业主和物业之间矛盾突出的主要原因。
西安正海物业管理服务有限公司总经理王国红：据我所知，很多老旧小区的物业费还是实行的十年前，甚至十五年前的标准，就导致物业公司呢入不敷出，物业公司就开始降低它的服务标准，因为降低了服务标准又引起了业主的更加不满，业主又会拒交物业费。
对于如何解决老旧小区存在的问题，王国红说，除了建议这些小区成立业主委员会外，政府也应该从基础设施等方面对老旧小区进行改造。
西安正海物业管理服务有限公司总经理王国红：有些业主拒交物业费、水费、电费、暖气费，这个由政府牵头做到水电气暖入户之后，它所影响的可能只是针对极个别的业主，而不会影响到其他业主的正常生活；其二，政府要是能牵头的话，对（小区）这些违章建筑进行清理，对腾出来的空地，一方面去完善小区的环境，比如补栽绿化，增设健身器材，还有一部分空地可以拿出来去建设一些经营性的用房，它的收入将来就可以弥补小区物业费的不足。
同时，王国红还告诉记者，利用政府资源，比如推行警车进社区巡逻，不仅可以让老百姓从内心觉得安全、对作案分子起到震慑作用外，也可以省去物业公司秩序维护人员的费用。西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦表示，要想建立老旧小区的长效管理机制，还是要从专项维修资金入手，但要根据实际情况而定。
西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦：考虑到老旧小区业主的承受能力，我们建议将原来的一次性缴清，改为分批分次缴存，这样也可以缓解业主的压力。
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